戴德梁行：当“务实”遇上“风口”

预计低息环境与库存压力双重影响下价格温和回升。

土地：供应成交双降，底价出让成常态，琶洲出让模式成就一抹亮色。

写字楼：销售去化压力上升，“井喷”来临核心商务区魅力*显。

商铺：租赁成交同比大增，跨境电商扩张实体。

住宅去化加速改善；中心五区供不应求，**地段二手住宅价格升势明显。

预计低息环境与库存压力双重影响下价格温和回升。

和其它一线城市一样，上半年广州楼市逐渐回暖：1-5月全市一手商品住宅成交面积同比上升15% ——尽管相较而言，广州的成交量增幅还是温和一些。成交量的上升使得一度**不下的库存压力得以缓解：5月底，广州一手商品住宅可售库存微降至955万平方米，预测去化周期12.9个月。 6月底，可售库存进一步降至887万平方米，预测去化周期进一步缩短至10.9个月。

供求关系趋于健康，价格走势则相应稳中趋升：尽管广州限购仍未松动，二套房商业贷款*付也是各大一线城市*严执行者，广州还是迎来了价格回升。进入6月，由中心五区领涨带动，全市成交均价环比5月上升7%。

分区来看：

中心五区1-5月一手住宅供销比仅0.59，明显供不应求，成交均价同比升7%；强劲的需求传导至二手住宅，令到中心五区二手住宅成交量上升18%，成交均价上升6%。

**区域一手住宅供应同比上升、且前期库存较大，去化压力令到开发商以“走量”为上；价格实惠加上政策利好频出，一手成交量同比大增21%，而成交均价同比下降了9%。尽管**区域二手住宅成交量有所下降，但成交均价仍有9%的升幅。无论中心、**，二手成交均价都有所回升，反映新政以来**地段改善性二手住宅更为走俏。

-各区可售库存均明显下降：南沙受自贸区效应影响，表现尤其*眼，1-5月一手住宅成交量同比上升158%，截至6月底，该区去化周期从去年9月的28个月缩短至10个月。

尽管6月底广州住宅“可售库存”已大幅下降至887万平方米，全市总体“未受库存”仍处1914万平方米的高位。【可售指纳入预售的项目中可供销售(签约)的单元，以及已确权可供销售(签约)的单元。未售库存指市场中尚未售出的新嬄商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。】

展望下半年，限购仍在、二套房*付严守7成

戴德梁行预计：在低息环境和库存压力双重作用下，广州住宅市场供需两旺、温和回升。

土地供应、成交双降， 产业落位与土地收入并举

随着上半年楼市的回暖，北上深土地市场新“地王”和房企竞价**不时涌现。然而相比之下，广州土地市场却相对冷清。上半年广州土地招拍挂供应面积、成交面积与金额同比分别下降16%，22%和10%；底价成交宗数超过9成。对比年初**公布的土地计划供应面积，广州已经出让的面积距离整体计划还差87%。

另一边厢，相当一部分房企上半年业绩不算太理想：有关数据显示，20家典型房企中，只有4家完成了销售目标的一半或以上，11家不到一半，5家销售业绩只完成全年目标的40%或以下。资金回笼的压力令到房企买地更为谨慎，对于地块的回报要求也更高。

上半年琶洲四块商用地块的出让可谓冷清中的一抹亮色。戴德梁行认为，作为典型的定向招拍挂，**在此次土地出让中采取灵活多样的商务条款，显示了做强做大电商产业坚定的决心和诚意；空间布局的优化利用，必将为广州未来互联网事业推进、电商腾飞，以及产城人的良性循环带来深远影响。

写字楼销售去化压力上升，“井喷”来临核心商务区魅力*显

1-5月广州原十区新建散售型写字楼（含商务公寓）供应量同比降22.4%，成交量同比降23.7%；供销比为1.57，写字楼销售去化压力上升。各区当中，白云、荔湾供销比相对较高、压力比较突出；而南沙则成为上半年写字楼（含商务公寓）供销“黑马”。另一方面， 1-5月原十区二手写字楼销售面积同比升29%；核心商务区天河、越秀为二手写字楼成交主力。

全市写字楼租赁面积同比有所下降，不过，由于写字楼租赁数据只针对已投入使用的现楼租赁情况，该数据并不能反映一些未来即将交付的写字楼强劲的预租表现。作为甲级写字楼*为集中的核心商务区，天河、越秀经历了去年短暂的“去中心化”考验后，重返租赁市场的领导地位；两者占原十区的租赁成交比重从2014年的37%升至今年上半年的51% 。

甲级写字楼方面，上半年广州未有新增物业交付，市场吸纳保持平稳，累计净吸纳量55,621平方米。金融、科技、电商、专业服务与外资制造类企业表现活跃；租赁驱动因素主要表现为扩张与升级搬迁，也有部分企业为压缩成本而搬至更小单位。

下半年广州约有47万平方米甲级写字楼计划交付；而明年更有超80万平方米**写字楼物业计划落成。戴德梁行认为，面对即将井喷的供应，一方面开发商不需要“被数字吓倒”；另一方面，写字楼租售、营销与服务创新也成为必然。 广州第三产业发展强劲，城市迎来更多产业风口，而租赁成本相对其它一线城市处于洼地，预计需求还将不断扩张。

此外，市场本身可能“自发调节”：由于工程进度延误或主动选择错峰入市——真正有效供应可能低于目前的计划，而且新增供应中部分楼宇为总部大楼，自用面积占比较大，同时也将带来上下游产业链对写字楼空间的需求。大多写字楼会提早一至两年展开预租，以保证交付时的入驻率。

目前潜在项目预租良好，预计下半年新增供应明显拉动吸纳，年末核心区空置率有所上升。由于潜在项目预租进取，令到整体租金承压，预计短期内租金与物业资平值平稳，上涨动力不足。

商铺：租赁成交同比大增，跨境电商扩张实体

尽管面临电商冲击、经济与消费增速放缓与竞争加剧的压力，广州上半年商铺租赁表现活跃。除新黄埔(含萝岗)，各区各类商铺租赁成交面积均明显上升。上半年快时尚、餐饮成为实体商业租赁*活跃的需求来源。餐饮带旺人流，且承租能力日渐走强，持续受到各大实体商业追捧。 花都、南沙、番禺、白云商铺租赁成交面积同比升幅都在50%以上。 作为新兴商圈不断成长，番禺、白云商铺租赁面积占全市比重由2013年的24%，上升到2014年的33%；而今年1-5月更升至39%，两者占比加总甚至超越了传统商圈的天河、越秀的占比总和。

另一方面，各大商场升级改造从2014年以来不断加码，今年上半年跨境电商从线上走向线下，多家百货、购物中心已经尝试或正筹备在此领域有所突破。