广州32板块二手房价 上半年谁涨得最快？

在北上深楼价全面喊涨的时候，广州二手楼价表现稳定，甚至不少区域均价不升反降。在研究机构所监测的32个板块成交均价变化中，17个板块下跌，*大跌幅为钟村-南村板块，均价同比下降15 .5%。那么，在房产**普涨的情况下，究竟什么样的房产更具有保值、升值前景呢？

普涨时代结束

2015年过半，各个城市二手市场交出成绩单。相对于北上深三个一线城市的楼价全面上涨，尤其是距离广州仅100多公里的深圳二手房价“疯涨”，广州二手房价格相对平稳，各大中介机构监测的成交均价有升有降，整体幅度均不明显，不过广州也有不少楼盘出现了房价下降的现象。

家住在科韵路附近的宋先生近来抱怨股市、房市都不如意。他去年底赶着结婚，买了现在住的这个楼梯楼小两房。当时小区同类型70平方米*高报价170万元，而他是163万元买下的，当时觉得捡了个小便宜。

然而到了今年4月股市大好的时候，他尝试着去中介问价，*低报价140万元。近期中介又打电话给宋先生问150万元有没有兴趣卖房。宋先生有点懊恼，怎么过了大半年，深圳二手房价都已涨到飞起，自己广州的房子却不涨反跌呢？

戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂向南都记者分析说，深圳城市有其特殊性，市民自有住房比例少，只有30%，大量外来人口有购房的需求。其次是今年以来的政策利好推动十分惊人。反观广州，住宅市场理性，“广州目前调控政策没有变化，尤其是目前库存、去化周期都有压力，开发商不敢涨价，二手房价受到压制。”

对此，满堂红市场部**经理周峰则分析称，广州普涨时代已经结束，成交均价走势已经分化严重。不少中介机构都会监测广州具体数据，周峰所在的满堂红市场部也把广州市划分成32个板块，并跟踪2014、2015年上半年二手住宅成交均价变化情况。他们发现，2015年上半年，32个板块的二手住宅成交均价已经不能复制前几个相同时间段(半年)全面上涨的态势，转向“升少跌多”的调整局面。

17个板块下跌，同比*高降15 .5%

在满堂红提供的32大二手板块价格对比表格中，南都记者看到，均价同比上涨的板块有15个，下跌的楼盘却多达17个，其中有4盘下跌幅度超过10%。周峰在整体分析时指出，板块均价的上升下降中一部分原因来自某一类型物业成交比例增多而出现的结构性下跌。而另一方面则是来自板块和楼盘本身质素的影响。

在32个板块中，涨幅*大的是天河南-石牌板块，今年上半年同比上涨25.5%。据周峰分析，该板块受益于地段优越性，靠近天河北以及珠江新城，汇聚了大量刚需、改善型购房者。涨幅排名第三的金沙洲板块很大程度上得益于广佛一体化，以及受益于地铁6号线的开通。

而均价同比下跌的17个板块中，跌幅*大是番禺的钟村-南村板块以及增城的新塘板块，同比下跌15.5%和12.7%，均是来自于新房供应集中区域，受到开发商降价的拖累。去年市场整体环境不明朗时，供应量大的区域楼盘**降价走量，导致二手房成交均价随之下滑。即使是在逐步回暖的楼市中，周峰也建议，郊区板块内因同地段一手楼供应过大，小业主急于卖房的话，在售价上必须作出让步。采写：南都记者 王莎莎

[焦点]如何挑选升值潜力比较大的区域？

区域对于房产未来的保值、升值有着至关重要的影响，不但是在楼市调整时更具有抗跌性，在楼市回暖时上涨也会更加明显。

●能够代表广州城市价值、城市综合实力的区域。比如C BD核心商圈、公共标识物集中的区域，如珠江新城、天河北、北京路、二沙岛、沙面等区域，这些板块已是广州楼市中的成熟区域，未来价值将持续看涨。

●具有规划优势的新区域，**持续投入较大，未来包括交通、基础设施以及人口等多个方面都会有保证。随着区域周边商务、配套的发展，对房产价值影响较大。龙斌列举了多个区域，比如南沙、国际金融城、琶洲等，广州中心以及外围不少区域都在规划打造新的中心。

●拥有稀缺资源的区域或者楼盘，如地段、地铁、教育、医疗、景观生态等配套设施比较优越的地方。比如拥有省一级学位的楼盘，或者地铁上盖物业。

智慧支持：

合富房地产经济研究院院长 龙斌

满堂红市场部研究员刘镜棠

升幅TO P3逐个看

TO P1 天河南-石牌板块

租售活跃 投资回报率高

该板块上半年成交均价较去年同期上涨25.5%，成为全市上涨幅度*大的板块。不过据周峰介绍，板块内价格上涨幅度较大的原因有一部分来自板块内质素较高的电梯楼成交比例增长，其中代表性楼盘暨南花园量价齐涨，上半年均价同比上涨11.9%，带动整个板块价格上升*为明显。

据周峰分析，天河南-石牌板块主要受益于地理位置的优越性，周边有天河北、珠江新城两个中心商圈，楼价较周边商圈二手楼价低，并有充足的白领客源在此有住房需求，租金相对较低，出租活跃，投资回报率比较高，吸引不少刚需客、投资客在此置业。

TO P2 新华板块

电梯楼成交同比翻番

满堂红促成交易数据显示，新华板块二手房上半年成交量同比增加近一成，成交均价同比上涨15 .9%，主要是因为电梯楼成交占比上升，造成结构性上涨。花都区近年来新房逐渐增多，质素高的次新楼成交开始增多。

满堂红数据显示，2014年上半年板块电梯楼单位成交占板块成交量的四成左右，而今年上半年电梯楼单位成交占比接近八成，其中均价相对较高的城央御景、保利花城花园对板块均价拉升作用*大，两盘成交量同比去年同期增加超过3倍。

TO P3 金沙洲板块

广州盘成主力 结构提升楼价

数据显示，今年上半年金沙洲板块个盘主力发生变化，倾向于金域蓝湾、城西花园等广州楼盘。而去年上半年，金沙洲板块内成交主力主要为恒大御景半岛等佛山楼盘，因此板块成交均价出现结构性拉升。

降幅TO P3逐个看

TO P1 钟村-南村板块

几大指标盘价格下滑超一成

番禺新房供应集中，尤其是自去年楼市大环境不景气时，开发商**降价，特别是去年第二季度以后价格下滑更明显，导致二手房市场成交均价随之下滑，直至今年第二季度才出现回升迹象，但仍未回升到2014年上半年水平。根据满堂红促成交易数据显示，该板块内代表性楼盘价格几乎都出现下滑，如华南碧桂园下降13.2%，祈福新村下降11.9%，广州雅居乐花园下跌10 .7%。

TO P2 新塘板块

新房供应集中 二手房楼价逼降

新塘板块下降原因与钟村-南村板块相似，都属于新房供应集中的区域，二手价格被带动下降。碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等主力盘今年上半年均较去年同期出现不同程度的下滑，据满堂红数据监测，下降幅度分别达到10 .1%和4%。此外，均价相对较低的翡翠绿洲成交占比上升，今年上半年成交占比达62%，上升约有两成。随着低价盘成交占比增大，均价亦随之回落。

TO P3 东华-大沙头板块

低价楼梯楼成交增多，拉低区域均价

以东华-大沙头板块、环市东-水荫板块为代表的越秀区多个板块在今年上半年出现均价全面下跌的趋势，而上述两大板块更是下降幅度均超过一成。据周峰分析，越秀区多个板块均价下跌主要是学位房改革，低价楼梯楼成交增多所致。

周峰指出，今年越秀、荔湾等区学区政策有所变化。更多的家长选择在越秀区购房，但由于越秀入门价格高，所以很多家长只能选择低价的楼梯楼，反而导致整个板块均价下滑明显。