广州分站
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本周抽查越秀、天河区珠江新城、天河东部、原黄埔、番禺、萝岗、南沙七个区或板块发现，公寓售价仍未回到去年时的位置。2013年，广州限购两年后迎来公寓的**，2014年翻倍增长达到**。方圆地产研究中心统计，去年广州公寓供应量为230万平方米，但成交量却受楼市低迷影响仅为139万平方米，60%的消化率跌至五年来的*低位。根据中地行监测，今年七八月份，广州预计还有尚岛**、招商城市主场等10个新公寓亮相或者旧公寓推新。方圆地产研究中心监控阳光家缘发现，自2010年以来，广州公寓成交价格逐年稳步上升，2 0 13年达到近五年峰值，为23811元/平方米。但去年供过于求，均价降为23733元/平方米，小幅下跌0 .33%.从去年7月起，公寓开始降价，在今年4月全市的成交均价仅为13633/平方米，环比下降7%，与20 13年相比几近“腰斩”。据悉，这与中心区公寓成交减少，而郊区降价促成交不无关系。
至于租金回报率，当前大部分一手公寓在3%至4%左右。但若日后每年物价高涨租金也上涨的话，其回报率或有望提高。
天河东部
开发较集中，预计回报率3%-4%
天河区东部也是公寓开发较为集中的板块，主要在天河公园、车陂、奥体一带。目前一手公寓楼盘有华景里，在售47平方米一房和85平方米三房LO FT公寓，带4000元/平精装修，折后均价33000元/平方米；合生骏景广场在售56-100平方米公寓，LO FT公寓精装均价33000元/平方米；平层公寓毛坯均价28000元/平方米；万科云城米酷在售12㎡/18㎡/25㎡/35㎡极小百变公寓，及25㎡、35㎡LO FT公寓，带精装折后价平层为15000- 16000元/平方米，复式为18000-20000元/平方米。
阳光家缘显示，万科云城米酷6月开盘，累计销售242套，均价约1.5万/平方米，未售328套；华景里累计销售199套，均价2.4万/平方米，未售266套。
满堂红市场部研究员刘镜棠表示，天河公园一带成交较热的二手公寓主要有东方都会广场、理想青年荟、勤天E品公寓，近一两年租金升幅有下滑现象。如东方都会广场，2010年-2013年间，租金升幅保持在9%以上，而2014年租金升幅跌至6.9%，2015年升幅仅为2.4%.回报率近年逐步下滑。同时，2010年租金回报率约为3.7%，2011年跌至3.5%，2012年跌至3.2%，近三年则基本保持在2.8%-2.9%之间。
从近几年同区域公寓项目的租金回报率情况来看，预计合生骏景广场、华景里的租金回报率可能会在3%-4%左右。
越秀区
回报率相对较高，预计4%至5%
两年前，郭**以近200万元的价格购买了越秀区金润铂宫一套64平方米的复式公寓，目前租金6000元，按合同约定到8月份可涨至6300元。这意味着年回报率在3.78%，与当前三年定期存款利率相近。
“相较其它区域，越秀区的回报算是较高的了”。邓浩志认为，越秀区一手公寓的投资回报率预计在4%至5%，不可能超5%.
越秀区的公寓涨势不如同区域的住宅，去年开盘的一手公寓捷登都会、文德先生、中庸金寓及通过写字楼或酒店改造而成的产权公寓，如今售价都低于去年，个别项目在今年5月的签约价相比去年2月开盘的签约价降幅36%.多个一手公寓去年开盘时为“4”字头，如今变为“3”字头，甚至有部分朝向不好带装修的“2”字头公寓出现。
去年初，御东雅苑公寓开盘，“4”字头的售价数月售磬。如今在售的公寓尽管优于御东雅苑，“3”字头价格仍是去货维艰，除了捷登都会，很多公寓基本一个月只卖十套八套。
南沙区
全市**价格不降反涨，回报率约3%
南沙目前在售公寓有香江**金融中心、保利绿地大都汇、富力天海湾、南沙万达广场、南沙金茂湾及优山悦海6个项目。在黎文江看来，南沙的写字楼和公寓供应都不算多，目前还属于供不应求，相对*手。
自贸区挂牌以后，南沙的公寓水涨船高，是广州**公寓售价高过住宅售价的区域。比如南沙香江**金融中心，今年4月底开盘以毛坯1.2万至1.3万元/平方米发售，数次加推仍售磬，二度开卖时售价调至毛坯1.5万元/平方米仍是供不应求，而端午假期加推时报价达1.5万至1.6万元/平方米，亦是再度售磬。
南沙万达广场去年10月开盘，带装修7288元/平方米起，目前尾货带装修均价1.5万元/平方米，相当于涨了近一倍。
“南沙自贸区内公寓在挂牌后涨幅达20%，太大了”。邓浩志认为，虽然自贸区有优势，但投资公寓仍需谨慎。由于南沙的一手公寓当前很多都还在空置未收楼，而且目前南沙总体配套还在完善中，回报率仍难以估算。
不过黎文江认为，在自贸区内办公可以减免相应税费，公寓也可做营业地址，其它区域商户为了省*也可在南沙注册，所以其租户未来不只局限于南沙商户，预计出租率不愁。
番禺区公寓供应量广州*大，预计回报率3%
番禺堪称广州公寓供应大区。据记者不**统计，番禺目前可售（含尾盘）公寓达15个，今年还将有至少5个一手公寓楼盘。公寓面积多集中在45至80平方米之间，四五十平方米户型*常见，而当前售价集中在1万元至1 .8万元/平方米之间。
在万博板块，除敏捷地产的公寓售价较便宜外，其它如保利大都汇、奥园城市天地、海印总统**等，售价多在1 .5万至2万元/平方米之间，市桥板块、亚运城板块更是便宜不少。
目前已交付使用的万达广场，不少业主在寻找租户，林先生前两年以70万元总价买下一套50平方米公寓，目前对外月租是2 0 0 0元/平方米，相当于回报率在3 .43%.
原黄埔两大公寓项目入市，回报率未知
今年4月底开始，一向公寓稀缺的老黄埔迎来了两大公寓，均坐落于临港商务区。其中万科黄埔仓30- 66平方米公寓均价18000元/平方米。主打青年公寓，将拿出部分作售后返租，租期为五年，每月*低可返30 0 0多元，将由万科自己的租赁公司“万科驿”负责。
中交港湾**在售50-58平方米soho公寓，平层、复式皆有，平层毛坯价13900元/平方米起，复式毛坯价15500元/平方米起，4.5米层高复式单位，买一层送一层，单层公寓达3.6米层高，为区域内层高*高的单层公寓。
珠江新城给C E O当房东不容易，预计回报率3%
“给C E O当房东”，这是珠江新城公寓盘曾经流行的广告词，因为背后是高端租客：国企高管、跨国公司高管、外籍人士、金领一族等，在居住品质上舍得花*。
相较于过去七八年前的辉煌，珠江新城在售的一手公寓楼盘屈指可数，如佛奥广场仅剩下少量尾货，均价5万/平方米（2012年开盘时3.5万/平方米）。二手公寓则选择较多，比较热门的二手公寓有铂林**公寓、双城**大厦、礼顿阳光等。
目前来看，租金回报水平普遍在3%左右，公寓投资回报水平跟全市相比差不多，但相对珠江新城其他住宅类型来说，这样的回报率还算高的。佛奥威珀伯斯酒店会代为经营管理业主所投资的物业，业主每年可享6%的经营回报。
原萝岗租金回报率可期 回报率或低于3%
与老黄埔相反，萝岗的公寓近两年内如雨后春笋般突起。下半年在售、将售的一手公寓楼盘约9个，包括融达·领寓、大壮**广场、萝岗敏捷广场、锐丰中心、合景天峻、壹品E·P ark、萝岗奥园广场、广州绿地城等。萝岗在售公寓面积介于39至113平方米不等，有平层有loft，均价在1万至1 .4万元/平方米不等。
受市场萎靡及区域公寓供应较多等因素影响，自去年8月至今进入动荡期。如锐丰中心从去年8月份开始降价，单价*低9500元，今年二季度逐步回升；大壮**去年8月单价1 .3万，*低时1 .2万，二季度逐步回升；合景天峻去年8月单价8300元/平方米，二季度稳步回升。
邓浩志表示，萝岗属新区，这个片区的公寓的供应非常多。
长远看，人口逐渐增多，配套逐步完善，出租提高率和租金回报率提升还是可期的，但可能需要培育市场。“楼盘差别不大，有各自优势也有各自的问题，具体还是要看产品。主打居住的比打办公的要好，层高越高越好，有酒店管理公司入住且价格比周边低的更好。”
观点PK
限购放开遥遥无期之下，公寓还是会有一定的生存空间。由于公寓售价比住宅便宜，每个区的出租回报率预计都在2%至3%左右，一些楼盘说回报率6%至8%，主要是开发商将公寓交给了管理公司，在房价里补贴了相应费用所致。
———中原地产首席分析师黄韬
当前就算珠江新城的公寓回报率也不过是3至4个点，和五年存款利率差不多，如果贷款买公寓的话，从回报率来说是亏本的买卖。投资公寓目的还是为求升值前景，但在当前供过于求的情况下，公寓的升值机会较小。
我其实不主张在中心城区投资公寓，一总价高升值不快，二是回报率也不高。看好南沙自贸区、黄埔区及花都万达城的公寓，主要是黄埔供应不多，周边有产业配套；花都万达有旅游业支撑，而南沙有自贸区支撑。
———合富辉煌首席分析师黎文江
不过，我还是认为中心城区的公寓投资较有保障。中心城区的出租起码有保证，因为住宅少，也吸引一些过渡型买家居住；而郊区可能出现根本就租不出去的情况，想卖也有价无市。个人认为目前郊区中介不多，连放盘都是个问题。
———方圆地产首席分析师邓浩志
