有反价有降价 “非熊非牛”？

股市波动，多地传出业主急售买家挞定的不利新闻，股市与楼市的“跷跷板”效应非常明显。记者从中原地产和满堂红搜寻反价和降价成交盘，发现市场仍以降价成交为多，反价成交不算多。“3·30新政”后普遍预测二手市场**复苏，营业税“5改2”有可能引起反价，从本文列出的反价个案看，“3·30新政”催谷作用很大，看楼客多业主自然觉得供不应求，因此反价一二十万元，金碧雅苑的成交就是一个例子；但主要在于物业本身的素质，如暨南花园少有单位放盘，市场一早便积累一帮捧场客，一有盘源放出就如“饿虎扑羊”，富力桃园*新楼龄二手房盘源也是如此，楼龄新又刚好符合营业税新政的，业主不反价才怪。

除了不多的反价成功个案，市场普遍存在降价成交的个案，当然所谓“降价成交”也是一个相对概念，业主因政策利好的预期而放高价，*终“挤泡沫”降价成交，其实成交价也在市价范围内，业主没亏，买家也没*。“挤泡沫”的*佳办法是时间，放盘两三个月没成交，业主就不得不下调放盘价；此外业主有其他资金用途的，如置换房屋，也必须向市场低头，时代廊桥和景泰新村成交个案的业主就是如此；作为买家来说，如果能够***付款，也可以成功讲价，让业主降价成交，金域蓝湾的买家有实力***付楼款，让业主从180万元放盘价乖乖降到162万元。对一手业主来说，楼龄十年左右的房屋，目前已涨价七八倍，“降价成交”只是*少个零头。

有人说，现在股市是“非牛非熊”，二手房市场也一样。每一宗二手交易都有着不同际遇，有人碰到“牛”，有人遇到“熊”。对双方来说，业主的“牛”就是买家的“熊”，*好的结局是业主牛买家也牛，业主房子好卖，买家支付能力充足，*坏的结局则是业主等*用降价都卖不出房子，买家在股市“损手烂脚”，无力成交。在这个“非牛非熊”的时代，把握当下加速买卖成交，或许是解决之道。文/图广州日报记者 李凤荷

“反价成交”方队

金碧雅苑反价10万成交

物业名称：白云区金碧雅苑两房，面积：71平方米，放盘价：125万元，成交价：135万元。

点评：据满堂红汇贤分店店长黄启炎介绍，该成交房源是金碧雅苑电梯楼低层两房一厅，东向望花园，实用率达八成以上，带有普通装修，证过两年。由于业主想换楼，于3月中旬放售该单位，总售价为125万元，单价约1.75万元/m2。进入5月中旬，业主见持续有客看房，便将放售价提高至140万元，实收底价为135万元，其中一买家看中该套单位，6月初经协商以总价为135万元成交。

置业小TIPS：金碧雅苑小区公共、商业、生活配套成熟完善。目前放盘价在20000元/m2以上，近期均价约17000~20000元/m2。

暨南花园反价15万成交

物业名称：天河区暨南花园小三房，面积：101平方米，放盘价：265万元，成交价：280万元。

点评：据满堂红跑马地分店店长何谭军介绍，该成交房源是电梯楼中层小三房，东向望花园绿化，带有普通装修，证过两年，一直空置。5月初业主放租，租金为4500元/月，经纪人建议业主在市场旺盛期放售。业主同意放租和放售，但放盘价不低于265万元，后被一位暨南大学退休教师看中，但业主却认为这套单位户型稀缺，把放售价升至280万元，*终经协商以280万元成交。

置业小TIPS：目前暨南花园多是一手业主居住，小区环境幽静，放盘价在25000~30000元/m2，近期成交均价约25000元/m2。

富力桃园反价8万成交

物业名称：富力桃园三房单位，建筑面积：92平方米，放盘价：197万元，成交价：205万元。

点评：据满堂红富力桃园分店店长周海介绍，该房源是电梯楼中低层三房，西南向望花园，带精致装修，证过两年，业主放盘价197万元。营业税“5改2”**后，看楼客有8位，业主便把放盘价调至205万元。刚好有位同一小区住户把房子卖了，急需寻找另一套单位居住，虽然该单位比原来200万元预算高出5万元，但距上班地点近，父母也希望继续居住在富力桃园，*终以205万元成交。

置业小TIPS：富力桃园各种生活配套完善，目前放盘价在18000~20000元/m2，成交均价约18500元/m2。

“降价成交”方阵

怡福花园降价37万成交

荔湾怡福花园76平方米单位，放盘价：140万元，成交价：103万元。

点评：据满堂红桥东分店店长龙东玲介绍，该成交房源是楼梯楼低层两房一厅，带普通装修，实用率达九成以上。该单位由三位子女继承所得，放盘价140万元，经纪人提出该盘目前放售均价约1.6万元/m2，而这套单位放售均价超过1.8万元/m2，不利于房源出售。业主商量后仍坚持以140万元总价出售。放盘2个月后，睇楼量一直为“0”，业主将总价降至125万元，均价约1.6万元/m2，亦只有一两位买家询问。这时经纪人通过对比分析，建议把放卖总价调至100万~105万元左右。经与其他产权人沟通，*终业主同意降价至103万元并*终售出。

置业小TIPS：怡福花园位于芳村大道西，楼龄15年左右，总高9层。小区临近菜市场，直属于市级小学地段，邻近桥东小区公交车站和地铁5号线滘口站，目前放盘价在13000~15000元/m2，成交均价约为13500元/m2。

都荟华庭三房降30万成交

物业资料：珠江新城都荟华庭电梯中层单位，约78平方米，放盘价：350万元成交价：320万元。

点评：中原地产广弘天琪分行资深营业经理梁文明介绍，该物业是电梯高层两房两厅，约3年楼龄，西向。业主是一手购入用于出租，租金约7500元/月，初始放盘价为350万元。买家购房预算约350万元，经过商议，*终获得业主30万元的让利，首付三成，按揭购房。

置业TIPS：珠江都荟华庭距离地铁三、五号线交汇站珠江新城站步行仅3分钟，地理位置优越，附近有省博物馆、广州图书馆、市第二少年宫、广州妇儿保健中心等。

广园新村两房降14万成交

物业地址：广园新村楼梯中低层单位，建筑面积：约64平方米，放盘价：110万元，成交价：96万元。

点评：中原地产景泰分行高级营业经理卢文清介绍，该物业是楼梯中低层房两房一厅单位，装修保养良好，楼龄15年左右，是业主房改所得，后用于出租获利，租金为2500元/月。由于业主计划置换电梯楼而放盘，初始放盘价为110万元，经买家与业主商量后，降价至96万元成交。买家是首次置业者，购房用于自住，预算为90万元的两房。买家与业主商议后，以96万元成交，首付三成，按揭购房。

置业TIPS：小区位于广园中路景泰新村旁，周边超市、市场、车站、酒店、银行、步行街、医院等生活配套设施俱全。

金域蓝湾买家“砍下”18万

物业地址：金域蓝湾电梯中层单位，建筑面积：79平方米，放盘价：180万元，成交价：162万元。

点评：中原地产城西花园分行高级营业经理莫家乐介绍，该物业是电梯中层两房两厅南向单位，证已过两年，装修保养良好。业主一手购入用于自住，因计划置换单位而放盘，放盘约半个月，初始放盘价为180万元。买家是二次置业，购房用于自住，看房半年左右。由于金域蓝湾周边交通方便，邻近地铁六号线沙贝站，经商议，*后以162万元成交。***付款，折合单价约2万元/m2。目前，该楼盘市场均价约2.1万~2.2万元/m2.

置业TIPS：金域蓝湾位于金沙洲优质地段，接驳内环路可快速到达市中心各地，20分钟即刻到达天河北商务圈。地铁六号线站与项目仅一路之隔，都市生活近在眼前。