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房地产将出现全面的复苏已成为业界的共识。因为自3·30房地产新政以来，房地产销售数据和价格数据都在持续回升，一线城市价量齐升，呈现出*爆的态势。但这种共识是否成立呢？一旦这种共识不成立，现有的政策措施存在着系统性的偏误，导致今年房地产市场复苏的夭折，这将是中国经济难以承受之重。因为房地产的增加值占GDP的6%-7%，加上直接关联的行业增加值(例如建筑业)占GDP的28%，房地产投资占城镇固定资产投资的19%-21%，房地产各类贷款占全社会贷款的20%左右，房地产销售占GDP的23%左右，而房地产占居民**70%左右，这些参数决定了房地产的复苏进程将直接左右中国宏观经济的未来。因此，深入审视目前房地产复苏的性质十分必要。
一、总体而言，房地产复苏依然脆弱
销售虽然有所回升，但去库存的压力总体没有缓解。1-6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1-5月份增速上扬了4.1个百分点；商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，全国6月末，商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。
资金回笼状况有所改善，但总体资金面依然十分紧张。1-6月房地产总体资金来源同比增长了2.8%，实际到位资金同比增长0.1%，改变了今年一季度下滑的局面，但是1-6月应付款同比增长了16.4%，而这些应付款46%不是用于工程款项。因此，资金缺口和财务成本依然较为紧张。
在库存和资金的压力下，房地产企业的开发进度并没有复苏，依然处于十分低迷的状态。1-6月新开工面积同比下降了15.8%，竣工面积下降13.8%，与过去3个季度的平均水平差不多，都处于低迷状态。更为重要的是，房地产企业投资完成额、计划投资数、土地购置面积的增长速度依然处于持续下滑的通道之中，没有趋缓的迹象。例如土地购置面积1-6月累计同比速度为-33.8%，比一季度下滑了1.4个百分点，比去年同期下滑了28个百分点。
二、脆弱复苏中的加速分化可能带来严重的“虹吸现象”
在总体复苏脆弱的局面下，房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的*大问题。一是以深圳北京为*的一线城市出现暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局；二是三线城市出现的持续加速性的下滑，三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善，但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。例如深圳6月房地产价格同比上涨接近20%，而很多三线城市价格同比下滑接近20%；一线城市库存同比下降了2%，而三线城市库存同比上扬了接近6%。分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。这种强劲的分化可能带来的结果是：
1)出现强劲的“虹吸现象”，即大量房地产企业将重新布局开发战略，加速各类开发性资金向一二线城市集聚；
2)在户籍制度改革的推动下，很多投资性和改善性需求将进一步向一、二线城市转移；
3)三线城市房地产市场将进一步萧条，而不是在一、二线复苏的带动下出现跟随性复苏；
4)小房地产开发企业将出现倒闭潮、部分县级财政的困难将进一步加剧，从而引发局部的金融风险；
5)在目前资金链十分紧张，企业债务率高企的状况下，局部资金链的紧张或金融风险的显化很可能引发全局的问题。
三、避免“虹吸现象”需要调整目前的房地产政策
因此，脆弱中加速分化的复苏存在着*大的变数。一线城市在三线城市过度低迷的情况出现暴涨，不仅会诱发局部泡沫问题，更重要的是这种暴涨将通过“虹吸现象”带来三线城市房地产市场出现**的可能，从而诱发全局性的问题。因此，对于中国房地产市场的调控必须改变当前简单宽松的导向，必须针对不同区域采取不同的*理。一是对于一线城市必须进行适度控制，防止价格过度上涨；二是对于三线城市房地产市场的扶持应当强化，特别是可以**一些超常规的政策，例如加大县级**的财政支持，甚至建立专项基金，鼓励地方**收购商品房转用于**性用房；三是在监控分化指标的基础上，协调相应城镇化改革的步伐，特别是重点人口流入地和流出地改革的速度。房地产复苏调控中必须坚持的原则是：
1)局部区域的快速复苏并不一定会产生“涓滴效应”，一线城市的房价暴涨可能不是复苏的福音；
2)房地产市场总体快速的上扬也不是调控的目标，新一轮房地产总体泡沫带来的危害可能比其他泡沫和前几轮房地产泡沫的风险更大。
上半年中国楼市经历了从连跌到止跌再到复苏的过程，使得很多购房者对下半年的房价持观望态度，难下决定是否要购房。有不少购房者抱着房价还会下跌的心理，然后，如今的五大信号预示着中国楼市即将*变，下半年的房价恐怕很难再跌。
信号一:个人房贷*次破万亿
据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比(比上年同期)多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷*破万亿。
截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。
信号二:深圳个贷额度紧张，部分国有银行停止放贷
据南方都市报报道，7月23日从深圳两家房贷业务量较大的国有银行处获悉，目前由于额度紧张，上述两家分行房贷断供，放贷基本停滞。深圳一家国有银行基层信贷客户经理对南都记者表示，因为额度过度紧张，目前该行不管是一手楼还是二手楼均不承诺放款时间。
另外，在房贷市场占比较大额度的国有银行，在陆续将*套房贷款*付提高至四成后，利率也出现调整。目前中行、建行、农行等国有银行，*套房贷款利率已上浮5%至10%。但尽管提高*付和利率，仍无法满足市场的供求量，部分国有银行目前个贷业务处于无额度放款状态。
信号三:房价数据回暖，房企库存下降
据国家统计局18日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个，比上月增加了7个。27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有6个。
另外，据统计局数据显示，住宅销售面积增长4.5%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%。这是自2014年1月份至今*次出现正增长。
中原地产*席分析师张大伟分析认为，2015年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步宽松。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续**，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。
信号四:股市资金撤出流向楼市?
据21世纪经济报报道，7月22日，2015年第二季度中国家庭资产报告发布。中国家庭金融调查与研究中心在对全国约5000户家庭进行调查后，得出了在2015年股市呈现大幅度变化的背景下，中国家庭的资产变动情况。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，在二季度末的A股暴跌过程中，其团队的调查数据发现，A股投资者的购房比例明显增高，“总体来看，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现，或将成为助推房市发展的又一动力”。
同时，中国房地产业协会副会长、华远地产(华远九都汇)原董事长任志强对该炒股还是该买房?问题表示“我不讨论股市。在短期内，买房的收益少于炒股不是不可能，但是买股票你要拿出100%的资金，买房你用20%—30%的投入就可以撬动100%的资金。账要看怎么算。”
信号五:土地供应下降，房价将涨?
国土部:上半年全国房地产用地供应同比下降38.2%
7月23日，国土资源部发布2015年上半年国土资源主要统计数据。其中，上半年房地产用地供应同比下降38.2%，城市住宅地价为5359元/平方米，环比增长1.0%。
全国各地“地王”频频出现
其实土地市场与楼市之间的相关性无法说明谁是因谁是果，相互影响相互推进。2015年下半年土地市场也会在开发商信心十足地情况下加快拿地策略，甚至制造多个“地王”。如华润华发联合体以及招商平安联合体分别以高价拿下上海闸北地块宝山大场镇地块。不仅是一线市场，杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。
此前，在谈到土地供应减少，任志强认为这是房地产价格上涨其中的一个重要原因。
