广州分站
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从8月1日起，广州市地税局将定期调整存量房交易计税基准价格体系，并据此确定交易评估价。此举或将使一些二手存量房的交易成本推高数千元，有的甚至多达几万元。记者走访市场获悉，在二手楼市，以往由于市场价和评估价之间存在一定差距，且通常是评估价格偏低，因此会出现报低价现象。但本次调整后，评估价格更贴近市场价，预计未来报低价现象将会逐步减少。
记者调查
二手住宅：有评估价“低至打6折”
7月30日，在广州的房地产交易和办税场所，广州市地税局贴出了这样的提示：“我局将自2015年8月1日起定期调整存量房交易计税基准价格体系，并据此确定交易评估价格。”该消息一出，立即引起广州房地产市场各方关注。
业界认为，**评估价的出现，一方面为了制止房产买卖的偷税漏税行为，另一方面也为消费者面对高房价带来高税费进行缓冲。从事二手房买卖多年的中介门店销售顾问透露，“以前一套房子才几十万，交几千块的费税，大家觉得可以接受。按现在市场价来算，随便一套市区的房子都要两三**上下。其中营业税5.6%、个人所得税、契税各种税加起来，如果按实际价格来过户的话，要增加十几万的税费，很多购房者都表示难以承受。”
据了解，房子的评估价一般是根据二手房交易所在小区当时市场均价来定，普遍都会低于市场均价。每个社区地段、环境、配套不同，价格会有相应的落差，但同小区不同朝向、楼层间的评估价差距会较少。一些较新楼盘的评估价可能仅比市场均价低5%~8%；而老城区学区房市场价比较高，评估价一般仅为市场价的60%~70%。假设某小学边的二手房，市场价格为10000元/平方米，但是评估价是市场价的6折左右。
当然，细心的购房者也可能在市场中淘到市场价比评估价低的房子。记者走访发现，在一些繁华的商圈周边，有的二手物业评估价与市场价十分接近，这时候购房者的银行按揭就轻松多了。
广州银行界某人士提醒，如果买的是二手房，不是说你买100万元的房子只需要30万元*付就可以了，而应以二手房评估价为基准，30%是评估价的比例。相应的，可贷款额度也是评估价的70%。
提醒：购房者以市场价买100万元的房子，评估价约60万元，银行贷款*付*低比例30%，即只要18万元，但相应的，能从银行贷到的款*多只能是评估价的70%，即48万元。
二手商铺：
普遍签“阴阳合同”避税
与二手住宅相比，业内人士认为，调整对二手商铺和写字楼交易影响更大。由于商铺和写字楼所交税种和税率比普通住宅多，过往为了避税而报低价的现象十分普遍，少报一二十万也是常事。据了解，商铺交易时，除了要交纳5.6%营业税、0.1%印花税、3%契税、1%个人所得税外，还要交纳5%以上的土地增值税、大约1%的房产税。
记者调查中发现，商业性质的写字楼、商铺需要交的税收比较多，不少买卖双方都会做“阴阳合同”，特别是商铺，动辄是几**、上千万的成交价格，税费也高企。广州市民张**告诉记者，前几年她带朋友购买荔湾区某旺地商铺，1500万，当时朋友并没有贷款，而是***付清，但肯定要报低了价格，“相关部门是有一个评估价，但是朋友买的是旺地的商铺，成交价格远远高于评估价格，报价只要不低于评估价就行了”。
有行内人士表示，尽管评估价与实际成交价相比要低得多，一些商铺交易仍然存在报低成交价避税的现象。这主要是近一两年来广州商铺价格涨得快，不断创历史新高，而原来定的评估价标准比实际成交价要低几成甚至几倍，所以就算这次评估价涨了两成左右，还是比实际成交价要低。不过负责人提醒，买房时报低价，虽然这次可以省下一定的税费，但再出售房产，这时候就会面临高税费的问题。
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何为“阴阳合同”
据了解，一般买卖双方会签三份金额各不相同的房屋买卖合同，其中银行办按揭签一份，金额较高，为了尽量多贷点款；房管局过户签一份，金额较低，为了尽量降低过户费用；还有一份金额居中，往往这才是真实的交易价格。因为这样的操作对购房人有利，卖房人也只在意收到足额房款，对中介公司如何操作不多过问，所以成了较为普遍的“操作”方法。
落实情况
细则还未** 税收增减未知
记者从一位二手销售经理处了解到，虽然广州市地税局将调整存量房交易计税基准价格体系的时间是从8月1日起，但至今还未出调整细则，今后该如何计税还不太清楚。这位范姓经理表示，他们都还在等具体的通知，之前有报道说可能旺地二手房要多交几万元的税，“但还不能一口咬定一定就是会多交*，在细则**前，谁也不能**整体的税价会下降还是上升”。
中原地产项目部经理黄韬认为，目前国家整体的税收基调都在往减税放权的方向发展，所以此次调整计税基准价格体系，应该会以减税为主，税收可能会减少。黄韬表示，广州市现有的计税标准还是比较符合市场规律，之后的调整只会在此基础上进行微调，将标准更趋于合理化。若是突然拔高税收，便会扰乱市场。
至于现在二手房交易中的报低价现象，黄韬认为将来会越来越少，但不是因为本次评估标准的调整，而是原本的税收规则就会使得这种现象逐步消失。由于现有的存量房交易计税基准价格体系规定，若是买卖双方申报的交易价格符合客观实际时，将按纳税人申报的交易价格征税；而如果其申报的交易价格明显偏低（低于70%）且无正当理由的，将按二手房交易评估值征税，实际操作中就表现为哪个价高按哪个征税。黄韬表示，该规定使得买卖双方也没办法报太低的价格。
据悉，目前广州的银行系统已对接二手房网签系统，二手房的价格多少，贷款多少，都能直接查到。除非是***付清的二手房，则有可能签署阴阳合同，报低低来避免税收。
市场影响
二手房买卖税负压力或增加
广州调整存量房交易计税基准价格体系，影响面究竟有多大？
主要影响***付款者
满堂红市场研究部**经理周峰认为，新政策的实行对市场影响很小，因为这种评估系统的数据更新，以往也是一年更新一次，都是用过去一年的成交数据作为基础。而现在还能报低价的，基本都仅限于***付款的客户。对于要申请贷款的客户，由于房管局和税局及银行的系统以联网，真实价格**知晓，故必须要真实价格报价，不存在报低的可能。根据满堂红市场研究部统计的数据显示，今年上半年，该公司促成的交易中，***付款占比达26.7%。
税费缺口将得到弥补
专家认为，调整存量房交易计税基准价格，本质上是让该价格更贴近市场，防止价格人为做低、偷税漏税现象的出现。这会使得二手房买卖的税负压力增加，并且使得部分中介公司的盈利空间收窄。“当然，这样一个政策并非抑制二手房的交易或转手，本质上是规范市场交易秩序。过去评估价格往往做低，甚至成为行业中一个公开的秘密。现在调高后那么预计一套100万元的住房至少会增加1万元的额外税费，但这笔费用实际上过去本身应该发生，现在对这个缺口进行弥补”。他进一步认为。
炒房客空间缩小
对于此次调整，部分中介房产顾问认为是为了抑制炒房客。不过，数据显示，7月份二手住宅自住购房占比环比上涨了2.6个百分点，总占比超过九成，显示出目前仍然是自住需求主导二手楼市。而以“再出售”、“出租”为购房目的的投资客占比仍在低位徘徊，环比更下跌约1个百分点。另外，在本月，学位房需求热度减退，负责人也表示，目前广州楼市尽管成交量出现增长，但是价格却保持平稳。加上众多新政的限制，已经没有投资客太大的空间。即便买房出租，回报率也仅仅略高于银行定期存款。
市民反应
不怕调整税收 照样买房
在珠江新城工作的杨先生近期正有买二手房的打算。杨太太身体不太好，平常喜欢去天河公园做做锻炼，所以杨先生想买一套天河公园附近的二手房。当得知存量房交易计税基准价格体系即将调整时，他倒是无所谓。杨先生本身的工作就是计税方面的，他认为，**若是要调整基准的价格体系，应该会让二手房的价格评估更趋于合理，更加符合市场规律的，不会刻意去拔高价格。“如果税收的太高，岂不会让很多人直接放弃买房？这样就直接扰乱市场了，肯定不可能的。”杨先生如是说。
欲加快购房进度
余**近期看中了一套位于番禺洛溪丽江花园的二手房，已经和业主谈好了价格，65平方米的房子总价95万元，平均下来14000元/平方米。余**觉得，洛溪算是番禺区*靠近市中心的地段了，离自己和父母上班的地方都不远，14000元的价格已经很划算了。她担心新政策**之后，自己看中那套房会被评估出高于售价的价格。本来她和业主商量好等8月末，资金都到位之后，再正式签购房合同的。现在余**有点着急，想赶在具体细则**之前就签。无奈资金还没到位，她现在只能是干着急。
或搁置购房计划
由于今年以来广州中心区域的学位房特别火爆，在天河东工作的袁先生担心今后学位房会越来越贵。便想给儿子在中心地带买一套二手学位房，作为今后的婚房。袁先生的儿子今年25岁，虽有一段稳定的恋情，但离谈婚论嫁还早。所以袁先生并不是特别着急买房。他表示，若是税价将会调高，他就会先搁置购房计划，再观望一段时间。
二手房交易疑难解答
问：房屋的评估价格从何而来？
答：从广州地税关于存量房交易计税价格评估系统的介绍中可知，全市房屋基准价格体系，是按照国家《房地产估价规范》的要求，在广州市国土房管局提供的全市房屋基础数据、房屋历史交易数据等价格数据的基础上，通过分区域实地补充采集房屋中介的挂牌交易信息和网络主流房屋交易平台网站的房屋挂牌交易信息。按照《房地产估价规范》的评估工作标准要求，使用多种评估方法(如市场法、收益法和成本法等)和评估模型，分区域、分类型房产逐户/栋进行基准价格测算，*终得出覆盖全市范围的基准价格体系。然后，在全市房屋基准价格体系的基础上，针对房屋的楼层、朝向、面积等价格影响因素和影响程度，税务部门建立起相应的价格修正体系。在纳税人进行具体交易申报时，按照系统的修正体系进行计算修正，得出该套交易房屋的评估价格。
问：新的存量房交易计税基准价格体系出来后，作为购房者，在交易完成之前，是否有途径查询到有关新的评估价格？
答：自广州市分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线该应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能以来，对于房地产的核定计税价格，在有关交易完成之前，均不会提供给纳税人。
问：申请二手房贷款买卖双方需要提交哪些材料？
答：买方除需要提供贷款申请表、单位情况说明、身份证明、婚姻证明（单身或未婚证明）、受托银行出具的信用报告、与售房人签订的买卖合同、所购房产的*付票据外，还需有具有房地产估价机构颁发的三级以上资质的评估机构出具的《房地产抵押估价报告书》。而卖方需提供房屋共有人身份、婚姻等证明，拟出售房屋的《房屋所有权证》原件及复印件；房产共有人同意将房屋出售的书面声明；卖方为企业法人的，须提供《企业法人营业执照》、《法人代表证明书》、企业*高权力机构同意转让房产的决议等有关材料，若所出售房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的书面文件。
