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■记者 李杨
开发商不靠谱,律师也可能不靠谱
美国投资移民EB-5以其投资额较低、无学历背景要求、操作简便等优势,一直占据着美国移民项目的主流市场。然而其属于风险投资的天然属性往往容易被忽视。部分财力较足又移民心切的投资者,甚至抱着“只要拿到绿卡,投资额拿不回来就不要了”的心态,盲目选择投资项目。要知道,项目的背后终究是人在操作,有时候遭遇了风险,*财损失之外,移民身份同样会受影响。近期,美国媒体报道了多起EB-5开发商甚至移民律师**欺诈的案件,受影响的人群以中国投资者为主,美国***(SEC)已介入。
开发商挪用资金私用遭起诉
从今年6月到目前为止,美国***(SEC)已经对至少3起有违规嫌疑的EB-5相关方进行了处罚或起诉,其中有非法中间人,有公司,也有区域中心。
以今年8月24日SEC起诉位于美国西雅图的区域中心——Path America(美国之路区域中心)为例,据美国媒体报道,一个名为Lobsang Dargey的西雅图开发商,瞄准谋求通过EB-5计划获取签证的中国人,通过西雅图Belltown社区的Potala Tower项目以及位于Everett的集市项目,已经从约250名中国投资者手中“欺诈式地募集了至少1.25亿美元”,且挪用了其募集的1760万美元,用于购置私人房产、赌场开销以及与募资目的不相关的其他项目。
SEC称,Dargey和他的公司,就其通过投资Path America的项目获得**居留权方面,误导了投资者。例如,Dargey明明知道他和他的公司已经偏离了商业计划书,美国移民局(USCIS)可以**投资者居留权的申请,但他没有告诉投资者,还将*用于个人花费与不相关的项目。
SEC已向西雅图联邦**递交了起诉书,**同意冻结Dargey及公司的资产,禁止继续招募新的投资者,并要求Dargey调回转移到海外银行账户的资金。目前SEC与Path America达成部分和解,解除资金以便支付项目款和员工工资。
移民律师违反诚信**欺诈
无*有偶,这两天又有美国媒体报道,有EB-5投资者被加州当地律师骗了,律师目前已被控EB-5欺诈。
据报道,一位1994年获得加州律师执照的Li姓移民律师,让一个电话营销业务商去申请设立区域中心,因商业计划含混不清,不满足审批条件而遭移民局**。Li对此**知情,却将该业务商的项目用直投的方式**给投资人,未告知自己与业务商有合作,未告知项目风险**,在投资人发现有负面新闻后,Li隐瞒了项目已**运营的消息,称项目安全,还进行个人担保。
据悉,Li一共欺骗了4名投资者,从姓氏拼音来看,貌似都是中国人。2014年,该项目有的投资人有条件绿卡过期后,被要求返回中国;有的因项目遭到质疑,连I-526申请都遭拒。而且,投资款和律师费都还没有退还。目前该律师被判决退还所有律师费,并被吊销律师执照。
此外,还有一位移民律师Stephen Young Kang,也因为在投资人汇款后未能按照**做出投资,还将其用于个人及业务开销,同时挪用后来客户的资金支付前期投资者,而被指控20项电汇欺诈和5项洗*罪名。目前已被逮捕。
■专家支招
如何科学靠谱地选项目,选中介,选律师?
(EB5Sir,业内资深EB-5移民专家)
●选项目
第一:“好人”
1. 查看项目方(开发商)是否有良好的个人信誉和商业记录,是否官司缠身,是否一直做与当前EB-5项目类似资金规模的,同样的市场区域;
2. 留意区域中心老板个人的过往信誉和商业记录,EB-5项目打包、运作、市场销售的过往记录;
3. 查看项目团队,包括项目律师、经济学家、商业计划起草人写文件以及同移民局打交道的经验和记录。
第二:“好事”
1. 项目有必要的审批、资金能够落实到位,能开得了工,收得了尾;
2. 项目有市场前景,能运作下去,能创造就业,能盈利,能再融资,能还*;
3. 最好看到该项目或类似项目有在移民局获批或被认可的过往记录。
第三:“好条件”
通常需要考量的项目条件,会有:股权债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等。
此外,除了看开发商投入占比多少,还得看是真金白银的现金投入,还是土地评估后的增值,不同情况下资金占比不同。
同时,不建议以某个参数作为选择项目的必要条件,譬如,一定要选有预审批的项目,或一定要选I-526通过后再放款的项目。最近就有项目方在递案后要求变更放款条件,之前的选择条件就没任何意义了。
EB5Sir总结称,选项目时,“移民是目的,保守为先——甭管项目多么高大上,与我无关;投资是途径,回归本源——投资移民,根还在投资上,需从投资角度做好尽职调查。”
●选中介
建议跟着项目选中介,而不是反过来。中介规模大小的确重要,但关键要真诚,能及时解决问题。还要注意中介选择项目的理念是否同投资者契合,对项目和开发商了解多少,做了哪些项目尽职调查。花里胡哨的宣传没有任何意义。
●选律师
1. 避免语出惊人的忽悠者。
2. 律师代表自己,尽量能自己选择,或从中介或项目方**的多家律师中做选择。
3. 要看律师是否同时在代表别的主体,与自己是否有利益冲突。如果项目律师和投资人自己的递案律师是同一家,会有潜在的利益冲突。
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(李杨)
