广州分站
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宏观经济下行风险加大
黄琼*先指出，近期宏观经济下行风险加大，经济疲软，**维稳再遇挑战。经济热度与08年时期“ 形不似” 但有点“ 神似”：08/09年时期问题在于出口； 2015年时期问题在于投资，货币政策虽已放松，但仍难阻投资增速下滑。而8月份人民币主动贬值，此前长达20年的升值历程结束，也是上述提到问题的一个体现。
在刺激楼市方面，8月28日国家**《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，可以说是时隔十年*次放松外国人/机构在国内购房的限制。而这个“限外令”放松将令客户受益：以中信西关海、汇悦台、腾飞中新里、万科金域**、合景叠翠峰的超过30个项目，都有非大陆居民的客户购买。香港客户是*主力人群，其次是来自其他国家的外籍客户。
但同时，黄琼也指出，外汇流出背景下，放松“限外令”难带动购买力大幅回升，同时，股市大幅下跌，以金融反哺经济的愿景年内基本落空。
第二，流动性与楼市政策双“松” ，却令房地产市场未见明显好转。自2014年11月后，共降息5次，向大型金融机构降准3次，房地产政策持续宽松，房地产开发投资仍未见明显起色。另外，开发商也不敢“冒险”拿地，全国土地成交持续走低。纵观全国楼市，8月成交较7月回落， 其中一线城市环比降幅较大。
广州楼市：成交同比下降
纵观广州楼市，7~8月广州住宅新推货近5700多套，同比降21%；在新推货分布上，东部（增城萝岗）占近半壁江山，2015年7~8月，广州商品住宅新推货量处于较低位的水平，推出近5700多套新货，同比去年7~8月下降21%。
从新推货分布来看，接近一半的货量是位于东部的增城新塘及萝岗。其它三个**区域南沙、番禺及花都共占34%。而中心六区仅占18%。
在股市效应消退后，穗8月成交量继续高位回落，在5/6月受股市带动创下高位后，2015年8月广州市商品住宅成交在7月基础上进一步下跌，十区成交量仅62万㎡，环比继续下滑20.5%。2015年8月广州十区楼市均价18345元/㎡，近两月的上扬是受成交结构影响。股市带动的一轮豪宅销售滞后体现出来。
中心六区受网签滞后影响，8月数据显示回落；预计9月数据下降趋更为明显。**四区网签下降更为明显。
而在刚需方面，7月以来，**项目新货开售情况明显不如二季度，一直支撑楼市的“刚需盘”销售明显下滑。另外，市区普通改善型产品同样受经济及股市波及，影响程度因个盘地段、素质、定价、产品而呈现分化。在商业产品方面，受股市下行及经济不振影响， 8月公寓成交较5-7月明显回落。
“机”从“危”中来，年底前楼市利好增多
管理层政策倾向分析：相机调控、守住底线（简评：相机调控是新名词，比此前的“定向调控”更进一步，实施相机调控的根本是防止经济突破底线；经济底线不破则目前的系列政策（包括楼市政策）难有大松；在经济底线以上，管理层倾向于适度加大流动性）。
估计**将尽力防止GDP跌破6.5%底线，一旦跌至6.5%附近水平，政策面或迎来更大松动；管理层对金融市场（尤其股市）的维稳重要程度已明显上升，一旦股市再出现快速下跌，预计将有重磅政策**维稳金融市场。
在流动性预期方面，更多降准/降息可期、金融机构的水**已经进一步打开、财政政策力度随时可能进一步增加。在股市预期方面，黄琼预计股市将企稳后维持低位运行态势；而年底前汇率将维持稳定。预计结合以上经济情况，未来楼市政策有进一步松动空间。
黄琼建议，各项目需要把握各种利好消息，引导客户加快入市。
黄琼认为，9-12月，市场机会与亮点仍是有不少的。
*先是广钢新城：老城西片热点，成交*终看定价。广钢板块八大品牌房企云集，连片开发，打造力及市场号召力强；预计“十一”前后有近3千套可售新货供应，打破芳村缺货局面；广钢新城“地价”高企，项目借势提价；客户接受度有待市场验证；要想成功突围市场，定价、推货策略至关键。
以整个广钢新城来看，黎文江认为，中海乃至广钢新城的定价策略以“低开高走”会比较稳妥，由于货量普遍都不少，若一开始售价过高，对于后面的去化会非常不利。但同时黎文江也坚持了自己之前的观点，他认为，广钢新城既然是以“城”的概念来打造，其学校、医疗、居住配套等等每样都是一种新的、宜居的创新，这是**与开发商都大力共同搭建的，所以日后房价能到4万/平也是很有可能的事情。（记者复述内容，以黎个人准确说法为准）
另外，黄琼也关注了龙湖在广州的高端项目——天宸原著：龙湖地产落子广州*个项目，其企图以高端突围市场。她*先分析了天河东，大规模高地价宅地，品牌开发商扎堆，其实天河的供货量是十分少的。但另外她也看到，目前龙湖尚未有报价，以其参考帝景山庄1500万/套的房价来参考，近年全广州总价1500万/套以上别墅成交量并不多，故龙湖是否能真的突围而出，她持中立意见。
至于番禺，四季度成交能否有保证、看中小户型供应及定价。6月中北部的中小户型补充市场，带动成交量冲高；番禺7-8月消化完毕后，成交量回落至日常水平，今年以来番禺中小户型持续供应稀缺，8月新货价格上升4%~9%；预计四季度中北部的中小户型供应增加，将带动成交量价上升。
南沙方面，市场热度虽有回落，如能稳价保量，预计仍能维持10万方的月度成交量。而广州东片，竞争白热化价格难上涨。增城区与新黄埔区差距缩小，两区竞争进一步加剧。前者价格优势大，且不限购；另外，货量堆积、产品同质，黄埔、增城刚需也产生了竞争白热化。
近几年新黄埔推地频繁，后续全新未推出项目总建筑面积达216万㎡，单把这些产品卖出都需要花掉1年多2年的时间。故东部片区的楼价上涨是比较困难的。再回看部分*推的改善型产品，在刚需扎堆的东片竞争相对小但也是市场慢销产品。
而花都方面，则存在库存压力过大的问题，降价去库存是大趋势。下半年以来包括狮城国际、时代城等低价走新货，元邦山清水秀，自由人花园积极降价去余货，拉动成交使得消化周期有所减少，但整体消化周期依旧20个月以上。进入8月花都各主力楼盘营销活动增多，来访量亦有所上升如：隽悦豪庭、豪利花园、时代城、热橙花圆等，但8月开始可保持每周15套以上成交的楼盘皆依靠降价如隽悦豪庭，其余楼盘如合和新城，绿地缇香公馆等盘价格稳企，每周成交较差，而部分价格稳企且余货较大楼盘甚至取消8月推新货的计划。
合富辉煌房地产集团*席市场分析师黎文江在交流会上补充了许多个人观点，主要集中在以下三点：
一、多年不遇的购房好时机出现，要把握好入市机遇。
1、历次楼市起落都与GDP及调控政策相关，政策**依据,与当时经济景气度相关。2008/2009年问题在于出口，2015年问题在于投资。目前，货币政策已经非常宽松，投资增速仍不断走低，全国土地成交持续走低。
2、从房价收入比看，广州目前房价与人均收入的比值，与2008年已相差无几。
3、降准、降息利好房地产市场，100万贷款，按20年还期计，今年8月26日降息后，对比2014年11月前购房贷款，利息支出节省19万元。
二、开发成本持续上升，利润缩减，房价不会下降。
1、基准地价上调，预示土地成本将进一步提高。2、开发企业纯利润率，2014年已下降至9.2%。3、购房需求仍然旺盛，支撑着房价。
三、市场良性竞争关键点，在于提升居住舒适度。黎文江指出，价格不再是开发商竞争的主要力量，要形成良性竞争，更多的是需要促进开发商不断提升居住舒适度。如果通过用毛坯房总价更低这类型的策略，可以说得上是市场的退步。相反，以广钢新城的多个产品为例，开发商们都在打造比拼智能家居以及更多人性化的设计，这才是促进市场进步的好办法。（记者复述内容，以黎个人准确说法为准）
