广州城中村农民房复建安置统一标准280㎡

在广州，城中村“握手楼”屡见不鲜，如遇拆迁能否得到补偿？怎么补？这是农民集体所有土地收储过程是否顺利的重要一环。即日开始征求意见的《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）对此作出回答，农民房复建安置统一按照套内面积280平方米确定，超过280平方米的部分可获货币补偿或者折算成集体物业收益分红。以上前提是，你的房子要有合法产权。此外，以2007年6月30日划一道杠，之前建设的违建补了手续的，280平方米以内“拆一补一”复建安置，超出部分少补*；未经村集体批准，擅自占地建设的只补*不安置。2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。

超过280平方米部分

可补*或折算集体分红

《办法》要求，征收农民集体所有土地上房屋应当先安置、后搬迁。被征收房屋权利人可以选择复建安置、产权调换、货币补偿的补偿安置方式。村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物按照“拆一补一”的原则复建安置，被征地农民非住宅房屋原则上实行货币补偿，不给复建安置或者产权调换。

《办法》以被征收房屋合法产权套内建筑面积280平方米为统一复建安置标准。据了解，这是参考了广州城中村宅基地*高建“三层半”的规定核算出来的。

不足280平方米的，根据被征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。

被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积原则上不予复建安置，但可给予货币补偿，该部分货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

如何确定合法产权？

《办法》明确，以房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。

2007年6月30日之后

“出生”违建不予补偿

随意走进广州一个城中村，七八层高的“握手楼”比比皆是，在郊区更多“握手楼”尚在建设之中。违法建设的问题在复建安置过程上变得十分棘手。

《办法》特别对违法建筑的补偿问题做出规定。

法律、法规等规定的违法建设房屋；超过批准使用期限的临时建设房屋；新房建成后应当拆除的旧房；征地预告发布后的*建部分四种情形不予补偿。

对2007年6月30日之前建设的违法建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市**令第5号），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积原则上按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收房屋重置价给予货币补偿；不具备复建安置条件的，实行货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。

对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。

房屋安置

安置原则：先安置、后搬迁

安置方式：

复建安置

有合法产权的被征地农民的住宅房屋，按照每栋村民住房280平方米确定基准建筑面积进行复建安置。

合法产权套内建筑面积不足280平方米的，根据被征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。

合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分给予货币补偿。

产权调换

有合法产权的房屋不具备复建安置条件的，征收部门可以提供同地段国有土地上住宅性质的房屋作产权调换。

产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的合法产权套内建筑面积。超出部分依规结清差价。

货币补偿

货币补偿金额=

被征收房屋重置单价

×征收部门核定的房屋套内建筑面积

+区位补偿单价

×征收部门核定的土地补偿面积

违法建筑的补偿

对下列情形的房屋不予补偿：

（一）法律、法规等规定的违法建设房屋。

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋。

（三）新房建成后应当拆除的旧房。

（四）征地预告发布后的*建部分。

对2007年6月30日之前建设的违法建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市**令第5号），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积原则上按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收房屋重置价给予货币补偿；不具备复建安置条件的，实行货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。

对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。

其他焦点

*种、*建青苗和建筑，不赔

设置“征地预告”程序

《办法》设置“征地预告”程序。根据《办法》，应当公示的内容包括当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，而且要以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

征地公告应当在被征地所在地的村（联社）、村民小组（社）内张贴公示。其中，征收村（联社）集体土地的，在村（联社）公示栏公示；征收村民小组（社）集体土地的，在村民小组（社）办公地点张贴公示，村民小组（社）没有固定办公场所的，可在该村民小组（社）内村民聚居地的明显位置张贴公示；征收乡（镇）农民集体土地的，在乡（镇）人民**所在地张贴公示。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上*栽、*种、*建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

补偿标准应协商

补偿标准是征地拆迁推进顺利与否的关键。为避免扯皮，《办法》在征地预告、征地调查、调查结果确认、征地补偿安置方案报批前听证、发布征地及补偿安置公告等固有程序外，增设协商环节。

《办法》要求，土地行政主管部门要组织用地单位与被征地农村集体经济组织就征地补偿安置标准、征地补偿安置费用的支付方式等进行协商。

补偿款怎么用成员大会讨论决定

此外，针对补偿款怎么用，《办法》强化了“内外”监督。*先，要求被征地农村集体经济组织必须建立财务公开制度，设立征地补偿费专用账户，对征地补偿安置费用的收取、分配、使用等环节的事项应当按规定定期向村民公开，接受村民监督。各项补偿费的使用、分配必须召开成员大会或成员代表会议讨论决定，以防止村集体内部事务暗箱操作。

外部监督方面，要求市、区农业、财政、民政等行政主管部门应当加强对农村集体经济组织内部征地补偿安置费用分配和使用的监督。