广州分站
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各大中介代理行的*新研究数据显示,由于今年前三季度股市几波过山车般的行情,使得不少投资者资金被套牢,投资者可用于商业物业写字楼的资金被“吃掉”,写字楼的成交呈价量齐跌的趋势。
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写字楼成交量价齐跌
预计明年有回暖趋势
高力**数据显示,今年1-9月广州一手可售**写字楼累计新增供应约40万平方米(取得预售为准),今年天河区新增供应约18万平方米,比上年同期新增供应量下降16%,然而天河区写字楼供应基本饱和。黄埔区广州绿地**广场,供求走势上升。今年较为瞩目项目当属天盈广场,以及沉寂多年的天河北新盘寰城海航广场。全市至今为止可售写字楼成交量价齐跌,去货速度全面放缓。前九个月广州一手可售**写字楼网签面积15万平方米,同比下跌近79%。这部分写字楼网签均价26674元/平方米,同比下跌34%。全市月均去货速度约1.6万平方米,同比下跌79%。2015年全市一手**写字楼在售余货量约48万平方米,其中天河区仅剩保利克洛维、天盈广场、力达广场等少量项目在售。
高力**项目销售及**华南区董事黄润满表示,由于不少投资者的资金被套在股市中,导致今年前三季度广州的写字楼投资加量齐跌。第四季广州的写字楼销售市场预计不会出现明显的改善。除非出现一种情况,开发商年底急着回笼资金,或完成业绩任务,大幅调低项目的销售价格,以价换量,可能会出现阶段性的销售**。市场真正的回暖,预计会发生在2016年上半年。他指出,天河CBD明年将迎来*后一批**写字楼项目,海航寰城广场、天盈广场、保利克洛维,中心**项目经得起市场考验,逆市下项目销量及价格保持稳定上涨,升值保值有**。
租赁方面,世邦魏理仕的分析报告则指出,第三季度越秀金融大厦和广州**媒体港西塔落成,为市场带来约24万平方米的办公面积。其中广州**媒体港西塔超过一半面积业主自用;越秀金融大厦进驻率达到五成。本季信息科技行业升级及扩租需求活跃,如**在海珠区**媒体港西塔租用2万平方米,阿里巴巴、腾讯、唯品会和小米等知名信息技术企业更于本季斩获同区的琶洲地块,料将进一步带动该产业在海珠区的聚集。尽管有较大体量供应入市,在活跃扩租需求支撑下,全市空置率环比仅上升0.1个百分点至11.4%。租金方面,部分进驻率逐渐稳定的新写字楼走出了以优惠租金吸引租户的时期,租金有所调升,带动全市租金环比上升0.5%至每月每平方米136.1元。
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公寓市场
逆势前行 南沙花都项目大热
高力**数据表示,今年1-9月广州一手可售公寓累计新增供应158.6万平方米(取得预售证为准),全市新增量同比上涨24%。南沙、花都为供应主力,两区供应量占全市51%。南沙今年由于自贸区,受到各界广泛关注,即推即售罄。花都区的广州万达文化旅游城亦销量火爆,出现“时光盘”。中心区项目供应依然紧张,天河区新增云启、力达广场两个项目,越秀区新增富力东山新天地、方圆越秀时光两个项目。今年1-9月广州一手可售公寓网签面积87.3万平方米,同比上涨11%。南沙成交量比例*高,占25%,其次是黄埔和番禺。今年1-9月广州一手可售公寓网签均价15667元/平方米,同比下降5%。受到外区域南沙公寓市场推货量及成交量占比增大,拉低全市均价。
黄润满表示,“十一”前后,广州的公寓产品呈现井喷上市的景象。他预计2015年底全市一手公寓剩余可售货量约129.48万平方米,库存量巨大。货量主要集中在番禺和黄埔,分别有20.36万平方米和36.19万平方米,天河**项目供应依然紧张。同时,番禺、南沙区公寓市场预计将持续热销,尤其南沙在自贸区利好持续支撑下,**楼盘预计将会有小幅升价,结合市场行情和产品同质化情况,预计郊区项目继续以价换量。广州保持限购下,关于公寓投资,黄润满先生依然持积极态度。
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购物中心
首层物业平均租金下跌
第一太平戴维斯的报告指出体验式业态如餐饮、娱乐等店铺已成为购物中心的重要组成部分,其较强的吸客能力也有助于带动零售物业的整体出租率。未来几个月内,全市**购物中心的空置率水平将继续低位运行。然而,由于目前整体零售市场已步入缓慢增长的阶段,随着新增零售物业的陆续开业,零售物业间的竞争将日趋激烈,在对业主的项目运营能力提出极大挑战的同时,全市购物中心的租金增长空间将进一步受到抑制。高力**零售房地产服务部董事林丹也表示,今年第三季度广州市中高端购物中心首层物业平均租金有所下跌。
来自高力**研究部数据显示,第三季度,来自餐饮及快时尚的需求保持活跃,一系列新开及租赁活动即系佐证。然而,某些项目内的品牌及业态品牌组合调整致使全市空置率环比上升0.6个百分点至季末的9.0%。萝岗万达广场录得约95%的入驻率。在经济增速放缓的背景下,来自奢侈或高端品牌的需求持续低迷,广州市大部分购物中心之定位均以大众品牌为主。同时截至季末,广州中高端购物中心首层物业平均固定租金环比下跌3.3%或同比下降0.8%至1078元/月/平方米。租金下降主要由新项目低于平均的租金水平以及部分现有项目的租金调整所致。
预测从第四季度开始天河区商业竞争激烈,新项目的入市将进一步促使现有项目进行升级和调整。看好快时尚品牌及餐饮业的发展态势,未来这两个行业将会继续积极拓张,保持发展热度。而在非传统商业集中区域的番禺区,虽然整体商业氛围较弱,但未来随着大量的新增供应的相继入市,将逐渐形成商业圈,广州整体的商业格局或将发生变化。
