央行释放7万亿楼市大涨?你想多了!

　　**周后，各地楼市报喜，比如上海楼市新房在**周创5年新高；北京新房成交同比增长16%，新房价格同比上涨12.5%；广州新房网签同比上涨28.6%，网签均价同比上涨6.7%；深圳新房成交同比上涨63.3%，成交均价同比也增长38%。

　　另外还有两个令房地产从业员欢欣鼓舞的消息：商业银行法修正案表决通过，删除了实施已20年的商业银行75%存贷比监管指标，自2015年10月1日起施行。此外，10月11日，央行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点基础上，决定在上海、天津等9省(市)**试点。

　　比较形象的解读是，过去存款准备金率是18%，但存贷比是75%，根据存款准备金率100元理论上*大放贷82元，但是根据存贷比，100元理论上*大放贷为75元。如果不取消存贷比，存款准备金率下调的作用就被严重制约了。而“信贷资产质押再贷款”的意思则是：先贷一**，质押后减去一定折扣(比如30%)后可以再贷款(70万)。

　　有**甚至将这两项举措视为中国版QE，如“央行已拔出倚天剑！”、“央行释放7万亿，人民币贬值2%，买房才是王道”……还有说法称，为期6年的牛市(包括股市和楼市)要来了，将此与2008年四万亿投资后楼市疯涨类比。

其实，大家真的可能想多了。

　　**，存贷比取消不意味着银行监管全面放松。央行和监管部门仍然有各种手段限制商业银行的过度放贷。比如银行贷款还要受资本充足率、合意贷款规模等指标的限制。所以，商业银行贷款占社会**总额的比重将上升，但信贷投放量不会无限上升。这不是央行直接印刷钞票，而是让已经和经济活动紧密联系的资金再次衍生，进入经济领域（房价 户型 二手房 租房）。

　　第二，有券商研究过，信贷资产质押再贷款试点范围**到11个省区，保守估计投放规模不会超过230亿元。而且信贷资产质押再贷款只是央行提供给商行的一个权力，主动权在商业银行而非央行。商业银行如果不去行使这个权力，央行一厢情愿放水是放不出来的。在经济不景气的背景下，银行惜贷明显。比如2014年，信贷资产质押再贷款在山东和广东试点，至2014年底，山东发放了9单，广东只发放3单。而且央行在信贷资产质押再贷款方面有额度控制，有业内人士称，并非所有的企业贷款都可作为质押品，例如房地产企业和产能过剩行业的银行贷款，是不能拿去央行抵押的。

第三，这次的货币宽松限制了对房地产的流向。而且房地产目前的问题不是*就可以解决的。

　　2009年四万亿的剌激，没有严格控制流向，因此有研究称，直接间接流入房地产的资金超过30%，而此次取消存贷比明确了增加金融机构对“三农”、小微企业等实体经济的贷款力度，而并非鼓励银行可贷资金进入楼市，其次是增加银行业的流动性。

　　其实目前房企并不缺信贷资金，排名全国50以内的房企基本能通过境外**和境内多种新兴互联网金融渠道获得比民间借贷利率低很多的长短期**。他们烦恼的是如何尽快去掉库存。有广州房地产业内人士对笔者透露，现在广州市中心的一些楼盘，一个月也就能卖10多套。

　　由于传统产业低迷，互联网产业虚*渐旺，在很多企业**没有改善的情况下，投资性需求一直隐身，而只要房地产的投资信心不能**，三四线城市的库存继续压顶，哪怕是货币注水量再多，楼市也很难回到2009年、2010年的时代。

而且暴涨后的楼市已经开始涨不动了，今年大涨的深圳，十一**周的成交数据虽然同比上升，但其实环比下跌明显。

　　其实这次信贷资产再抵押与取消存贷比，只是让央行的货币政策工具篮子里多了点选择。商业银行则多了一项盘活存量信贷资产的选择权。与增加货币供应、间接拉高楼市股市，或许有依稀一线关系，但确定没有立竿见影的关系。

亦吾(资深媒体人，房地产观察人士)