广州分站
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10月23日，央行宣布再降息及再降存款准备金率。其中银行的房贷利率经过连续降息已经跌入自2009年以来的*低。此前，企业的开发贷、公司债利率也已经跌至较低水平。在资金使用成本不断降低，流动性相对充裕的大背景下，资产价格存在上涨可能性，那么开发商和购房者应该奉行怎样的投资策略呢？
上周末，在央行再度宣布实施“双降”后，与CPI涨幅相抵，实际上的负利率时代已经来临，资产价格或将引发新一轮上涨，房地产无疑是*重要的受益者之一。
难道是“春江水暖鸭先知”？进入10月份以来，以京沪为代表的土地市场异常*爆。继葛洲坝掷49.5亿元获得北京丰台地块，以7.5万元/平方米的楼面地价刷新单价地王记录；中国金茂与碧桂园联合体又以140%溢价率、51.8亿元夺得两宗地。“地王”频现的背后，与流动性充裕不无关系。中原地产研究中心的统计数据显示，自今年下半年起，房企密集发行公司债，截至截稿前，年内的实际发行量超过1700亿元，远高于去年全年的235亿元。对于许多手握重金的大型房企而言，砸向土地市场似乎是*好的去向。
然而，在本轮流动性宽松的背后，多数城市的商品住宅库存压力依然高企。对于房企而言，高价*地是否隐藏着风险？是否还有稳健的投资渠道？
“地王”重出江湖
北京市国土资源局网站公布的统计数据显示，从10月20日到11月23日，北京共出让31宗土地，总起始价合计高达624.17亿元。如无意外，今年北京的土地出让金将突破2000亿元大关。
广州的土地市场升温迹象也明显，就在央行“双降”当**午，路劲地产击败保利、碧桂园等强敌，以19.4亿元的总价加29700平方米的配建面积，夺得广州市花都区的新任单价“地王”。当天晚上，广州市房管局一口气推出位于琶洲、番禺区的6宗地块，起拍价达到46亿元。
新城控股**副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，对于房企来说，现在要做的*先是借*，借得越多越好，因为负利率会让企业的**成本降低；其次是拿地，因为负利率让货币贬值更快，土地反而更加值*。
大型房企似乎早已意识到负利率时代背后的机会，纷纷通过发债充实“弹药”。
中原地产研究中心的统计数据显示，截至截稿前，年内已经有超过60家上市房企已经或计划发行境内公司债，预期**金额高达1700亿元，而在2014年全年房企发债**金额只有235亿元。仅仅是恒大地产一家，今年通过境内发债**金额便达到400亿元。
在拥有充裕的现金后，砸向土地市场已经成为房企之间的共识。
在分析师杨科伟看来，今年以来，房地产市场结构性分化严重，促使房企向一线和部分二线城市集聚，就连坚持深耕三、四线城市的碧桂园、恒大都纷纷*占一线城市市场，在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨。
建议房企冷静拿地
如今，巨量流动性再度释放，对于豪赌楼市将出现“大牛市”的房企而言，高价*地是否隐藏着风险？“如今的市场环境与2009年已经大不相同。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，一方面，从2014年起，自主性需求、投资性需求和农村人口进城需求都在下降，市场剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求，因此未来房地产销售下滑的趋势将不可逆转；另一方面，多数城市的库存依然高企，很多城市的地方政府即便在未来3~5年内不再出让一亩土地，也可以保证市场的足够供应。在需求萎缩、供应大增的情况下，房地产要重现2009年后的大牛市几乎不可能。
在欧阳捷看来，虽然一线城市房地产市场长线看好，但如今地价已经被大幅抬高，一旦接下来市场发生波动，短期被套牢无可避免。龙头房企可以凭借均衡布局抵御局部风险，但对于规模有限的中小型房企而言，少数一线城市项目的套牢就可能引发生存风险。
中国房地产业协会原副会长朱中一告诉记者，虽然今年全国商品房销售面积将好于去年，但市场的回暖动力更多来自调控政策的放松。“今年以来的刺激政策其实是在透支未来的需求，资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”中信建投*席研究员苏雪晶在《2015年三季度地产金融形势发布会》上表示，目前房地产市场面临两大不明朗因素，一个是人民币汇率问题；另外一个就是后续需求的问题，因此建议房企一定要在土地市场保持冷静。
如何获取攻守平衡
在流动性充裕的大背景下，尽管房地产市场存在短期繁荣的机会，但盲目扩张所带来的风险不言而喻，对于房企而言，如何在防守与进攻之间获取平衡是关键。“对于大多数上市房企而言，成功发债后的*用来干嘛？”欧阳捷认为，目前经济形势不稳，连百强房企也有传出破产、并购等消息。因此在房企拿到现金后，应该用来偿还债务降低杠杆率，或者替换前期的高息负债，减少利息支出，甚至拿着现金等待市场机会，只有谨慎的经营策略才能做到手中有粮心里不慌。
对于实力雄厚的超大型房企而言，相对于在土地市场高价*地，入股甚至收购发展不佳的中小型房企或许是更好的选择。万科于10月13日宣布，公司将以每股2.20港元认购绿景中国地产3亿股新股份，占公司已发行股本约17.81%。
此外，增加海外发达市场的投资占比，也有利于对冲境内经济下行以及人民币贬值风险。万科于日前便宣布，拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的TheStage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。世茂集团更以总价70.2亿港元，成功获得香港九龙大窝坪延坪道一幅住宅地。
不过，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒，房地产开发具有极强的地方性差异，境内房企在筹备海外开发项目前期，应该充分考虑地方政策、法律、税收、竞争等方面与国内的差异，避免在拿地后产生不可预知的风险。
高价地频出 一线城市土地市场持续*爆 人民网
受益于房地产市场利好政策，一线城市土地市场持续*爆。中原地产研究部数据显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的*高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内*高。市场分析认为，在一线城市带动下，十月整体土地市场上升可期。
国庆节前后，北京、上海等城接连拍出高价地块。国庆节前夕，北京土地市场上，朝阳、丰台等先后出现“区域地王”，几宗地块的楼面价连续突破5万元大关。上海、广州、深圳也陆续有高价地块成交。10月9日，广州白云区三宗住宅用地正式出让，总占地面积67715平方米，总起拍价为22亿，*终成交的楼面价均超过1万元/平方米。
整个9月一线城市土地市场持续*爆。其中，广州有两宗地块溢价率达到45%，楼面价达到两万元左右；上海有三宗住宅用地争夺激烈，溢价率在82%至97%之间；深圳市以112.5亿元底价成功出让龙华新区一宗商办用地，并刷新今年以来全国土地总价纪录。
中国指数研究院的*新数据显示，截至9月底，今年前三季度京、沪等地土地出让金均突破千亿元，前三季度标杆房企拿地重心也偏向一二线城市。在土地成交总价榜单中，广州市有四宗土地成交价达到80亿元以上。
值得一提的是，目前北京土地市场的成交价格位居全国之*。数据显示，前三季度北京土地市场共成交25宗商品房住宅用地，土地出让金合计1065.29亿元，住宅楼面价上涨幅度为11%。
业内人士认为，近期北京等一线城市土地市场持续升温，既有楼市销售回暖的原因，也是房企战略布局的需要，土地仍是房企运营的*核心资源之一。他认为，当前我国房地产市场严重分化，土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。
市场分析认为，住宅市场销售回暖已成定局，土地市场也因此延续9月份以来的*爆行情。房地产企业拿地更为积极，特别是针对一二线城市的土地资源，竞争将更为激烈。
