广州分站
广州分站
金九银十悄然过去，第三季度的“战报”也尘埃落定。
据世联行分析，第三季度市场仍然处于回暖期，单是2015年9月，成交已经达到十年的**，成交金额达114亿元，算是名副其实的“金九”，但回顾整个第三季度看，销售已经开始放缓，库存总量开始放大，另外，我们也可以看出，第三季度的市场库存并没有达到平衡，成交已经开始摸顶，市场进入去库存的关键阶段。
在销售库存方面，2013年算是近几年中，成交量比较大的一年，我们用今年的库存与2013年的对比，番禺、南沙、黄埔今年的供应量即使对比2013年依然出现供过于求的情况，但虽然年关将近，今年金九银十中，不少开发商都获得了不错的收成，完成年度业绩概率大增，故第四季度预计价格会持续上行，同时成交会有所回落，平稳进入一月份的新一年观望期。
世联行预计，“后回暖时代”，政策正向调控力度减弱、经济下行对房地产成交影响的权重增加、库存总量持续高位、“价格豪宅化”问题凸出；2016年市场预期谨慎，成交量同比下滑的逻辑存在；市场能否持续回暖的根本还是取决于，**、地方、银行、房企四种合力的作用，库存问题将持续困扰市场、“以价换量”**流动性仍然是目前房企规避风险的有效策略之一。
点此进入番禺之区域分析
点此进入黄埔之区域分析
点此进入南沙之区域分析
区域分析：番禺
相比于去年的低调作风，今年整个番禺的热度都有了一定的提升。番禺的中小户楼盘一直是全市“*购、*改”购房者的关注点，先不说早几个月开盘的如英居，就单看7年大盘招商金山谷推出*后一期的刚需洋房被*了8成，金融街融穗澜湾刷新了市桥的单价纪录，以及10月初开放样板间后，每周到保利红馆看房的购房者络绎不绝，一一足以印证番禺的热度。
目前，番禺仍有许多刚需楼盘等待入市。*先可看看位于大夫山附近的尚东嘉御：
纵观整个市桥，目前在售一手楼盘大约13个，该板块一手楼价基本都在15000元/平。近期刚刚开售的金融街·融穗澜湾离地铁口较近，洋房*高价达2.5万/平、地铁盘东怡新地洋房价格达18000元/平，该项目没配套园林；**山庄、招商金山谷这些楼盘虽然配套学校，但也没地铁直达，均价卖到16000-20000元/平；较为低价的楼盘星尚洋房均价12000元/平，不过该盘目前在售大户型。如果尚东嘉御的开盘价真为11880元/平，那么可属于市桥低价盘。
尚东嘉御环境舒适，周边大夫山森林公园、滴水岩森林公园、南山公园三大公园环绕，尤其距离大夫山公园近，空气质量好；周边的购物广场，超市等一应具有，生活方便；交通方面也是很方便，目前已经有3号线市桥站，距离项目约5分钟车程，未来地铁7号线钟村站就在项目附近。
点击进入楼盘详情页了解更多
于上周末加推的配套大盘丽江如英居也值得关注，如英居是发展已有24年之久的丽江花园所推出的收官之作，丽江花园为项目开发提供丰富的社区资源：包括品牌、配套、物管、绿化、休闲场所等，四周成熟住宅小区围绕，居住氛围已相当成熟。丽江如英居主推93-138平三至四房，带装修发售，均价在20000元/平方米左右。
在新盘方面，番禺新盘主要集中在市桥、华南两大板块，其中**盘5个，值得期待**盘有番禺万博商圈的奥园**中心、中铁·诺德中心，住宅盘也有保利红馆和尚东嘉御两大**盘入市。
位于番禺华南板块的中铁·诺德中心，是十分值得关注的优质配套商业盘。该项目位于番禺华南板块中心，番禺新城、广州南站、琶洲滨水CBD三大中心的交汇。该项目所在区域紧邻万博商圈，打造成广州第二个类“珠江新城”CBD。
中铁·诺德中心占地约15751平方米，总建筑面积123607平方米，将规划成商业配套、商务办公的高端综合体。绿化率23%、容积率5.35，停车位1614个。地铁3号线汉溪长隆站、7号线南村万博站双地铁枢纽，新光快速、华南快速、南沙港快速通往广州各个区域。
由保利打造的又一成长型革新户型项目——位于番禺的保利·红馆将于11月**开放，该项目是成熟大综合体保利大都汇的住宅组团，是深谙市场需求的保利地产专为都市年轻人打造的小户型产品，满足都市年轻人都市至上的追求。项目*推面积56-77平两至三房单位，"十一“国庆期间已正式开放样板间。
项目属于双地铁上盖物业，距离地铁3号线汉溪长隆站仅有4百米远，另外在建的地铁7号线交汇与汉溪长隆站，预计一两年内将正式建成开通营运，届时业主出行将变得更加便利。保利红馆预定将于11月中下旬开盘，价格待定，10月24日起交诚意金可享2万惠10万优惠，主力户型为56-60㎡两房、70~77㎡三房单位。
据合富辉煌（中国）市场研究中心统计，2014年广州市十区公寓成交量达106万平方米，较2013年增加约60%。其中，成交六成在黄埔和萝岗。如今黄埔和萝岗合并成新黄埔，两个力量一块使劲更大，新黄埔将进入新的发展阶段。加上广州地铁6号线二期将于年底通车，届时数个黄埔楼盘将变身高大上的“地铁盘”，再加上“9·30新政”、降息、公积金松绑等多个利好，黄埔楼市呈现出一片红火之势。
公寓产品分析：
我们不妨先看看公寓方面的产品，在比较火红的九月份，萝岗奥园广场就夺得了萝岗区的销售冠军，项目位于黄埔开创大道与香雪八路交汇处。区域创新科技企业的高度集中、**化高素质品位人群在此聚居。黄埔现拥有119家世界500强企业，3000家大中型涉外企业，数十万企业高管云集，未来将聚集百万的居住人群，千万的商业流动人群，拥有良好的创业大环境。
萝岗奥园广场在售LOFT公寓H2栋单位，户型面积为45-90㎡，毛坯均价14000元/平，参加团购可享2万惠8万优惠。预计2016年底交房。
黄埔住宅分析：
今年2月份，广州新区规划出炉，黄埔与萝岗并区，9月，新黄埔区挂牌，成为广州东进战略的重要节点。与南沙自贸区一样，黄埔区楼市一路狂飙，成为今年受政策利好影响*大的区域之一。今年前10个月，黄埔区一手住宅成交10337套，成交均价14500元/平米。成为刚需置业热区。双降之后，市场重点向改善户型转移，黄埔的佳兆业·城市广场*当其冲，在双降*天开盘引发争购热潮，两度加推售罄，也预示着区域接下来的走势。
佳兆业开盘现场
佳兆业城市广场10月25日开盘，主推市面绝版6米层高复式85-123平复式四房单位，均价约17000元/平米，项目位于黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处，享有黄埔商圈与萝岗科学城板块交汇的区域利好，将打造成20万平米体量黄埔区复合生活综合体，小区有有济慈医院、黄埔区红十字会医院等医院配套，还有一私一公两座幼儿园，可以说是贴合老+中+青“三代同堂”家庭打造的居住环境。
提及到南沙的商贸资源，我们不妨看一下南沙前3季度商业地产的成交情况。今年1~10月南沙商业房共成交1006套，位居全市第3，成交均价21197元/平米，次于花都，位居近郊五区第二。
其中公寓项目成交*为可观，今年1~9月广州一手可售公寓网签面积87.3万平方米，南沙成交量比例*高,占25%。均价15667元/平方米，同比下降5%。
益于自贸区挂牌效应，商业政策利好不断落实，自然也就刺激了南沙公寓投资水涨船高，成为去化热区，第四季度商业盘方面南沙也有中海联·南沙国贸中心、南沙涉外公馆将开盘，看头将不比“金九银十”小。
相对于其他近郊区，南沙交通建设优势明显，该区不仅拥有得天独厚的海上交通资源，更承接了番禺4号线的延伸，9月南沙地铁获得进度之星，历时两年半建设的四号线庆盛站已基本完工，即将进入设备调试阶段，预计*快今年底能开通，南沙地铁沿线楼盘如保利南沙大都汇、星河盛世等也成为备受青睐的置业项目。
其中星河盛世（了解项目详情）作为拥金洲、蕉门两大已开通地铁站的成熟大盘，在4号线进一步完善之后，有望拥据金洲成熟商圈枢纽地位，联结南沙水陆交通，成为不可多得的交通优势盘。
由扎根南沙的豪强星河集团打造的星河盛世项目，定位南沙中心高端综合项目，项目总占地近7万平米，由9栋22-25层的高层电梯洋房组成，小区采用围合式设计，人车分流，特色园林有泳池、泛会所等；项目自身有近15000平米商业，将引进品牌连锁商超及特色品牌店，雄踞南沙商业生活中心。
与主打改善户型星河盛世不同，由万科集团打造的万科南方公元（了解项目详情）则是主打二到三房的刚需房，迎合大量涌入南沙的年轻白领阶级需求，占据自贸区先机，获得持续热销。
万科南方公元项目处于番禺大道南亭角路口左转200米左右，属于进入南沙站。项目西临黄阁大道南，东向、南向、北向，均被大山乸所环绕，总体沿西北、东南的方向纵向延伸，与南沙区政府同靠一座山。湿地、河涌、规划公园、森林公园四重立体景观资源，自然环境极佳，负氧离子全面覆盖。
万科南方公元在售B1栋、B3栋和B4栋，户型包括72平两房、88-95平三房，均价9500元/平，预计2016年年底交房。同时项目在售D1栋、D3栋复式洋房5.4米层高，户型为130平四房两厅，带装修均价11000元/平，预计2017年6月交房。现购房可享3万惠10万，一次性付款96折或商业贷款97折，准签有额外99折。
10月29日，来自海上丝绸之路沿线相关国家政要等各界人士150多人齐聚南沙参加了“2015广东21世纪海上丝绸之路**博览会—中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区推介会”。会议介绍了南沙自贸区建设发展情况及口岸通关便利化政策，并与海内外6家商会及企业签订了合作协议。
随着招商引资政策逐步落实，政府也在不断推出制度创新、简化商事注册流程，以推动跨境商贸发展。
除了政府之外，各大商业物业发展商也通过不断创新项目经营模式，迎合南沙自贸区发展特点，推动区域商业发展。如中海联·南沙国贸中心通过**贸易三大服务平台，为跨境商务提供一站式服务，受到南沙投资业主广泛关注。
中海联·南沙国贸中心（了解项目详情）是中海联集团重金打造的一个集**贸易总部基地、**商贸展示平台、外商专属服务式公寓为一体的**贸易与跨境电商示范基地，是三个自贸区中唯一在总部集聚区里主打**贸易和跨境电商的商业综合体。拥有双地铁上盖属性，120米高成自贸区总部集聚区新地标，硬件形象比肩广州“西塔”。
项目已经于国庆期间开放销售中心，预计11月*期开盘将推48-65平外商专属loft公寓，4.5米层高，可改造成两层，部分带明火。值得注意的是，项目所推公寓每10平米即可注册一家公司，也就是说，一套50平的公寓就可租给5家公司同时使用，以租养贷投资潜力相当值得期待。
第四季度值得关注的南沙涉外投资盘还有南沙涉外公馆（了解项目详情）。该项目占据南沙黄金主干道——进港大道，位于地铁15号线金门站正上方，30分可达广州市中心区，距南沙港仅2公里，可快速往返香港和南沙，水陆交通便利，交通优势得天独厚。
南沙涉外公馆定位南沙*席专业涉外式公寓，提供“灵活办公、菜单式服务”的**化物业管理模式，无论在价格水平、户型设计、服务配套、交通优势、商业区位方面都能充分满足外籍客商人群群的心理和实际需求，直指未来3~5年的外籍精英服务，具备相当高的投资潜力。
该项目*期产品为户型建筑面积约48㎡至57㎡loft公寓（层高4.5米高）和复式商铺（层高6米高），*付2成低至10万起，总价不超过60万/套，现有1万惠5万优惠，预计2015年下半年开盘。
