广州分站
广州分站
宏观经济：从近月全国宏观数据来看，10月全国制造业采购经理指数PMI为49.8%，仍处于荣枯线以下水平，制造业增长动力不足，而财新中国PMI（原汇丰PMI）为48.3%，超过9月份的47.2%水平，虽然连续八个月低于荣枯线，但本月势头已减弱至6月以来*轻微，制造业情况轻微好转。而9月全国消费价格指数CPI同比上涨1.6%，环比上月回落0.4%，主要原因是对比8月基数受猪肉价格上涨影响；
另外，1-9月全国房地产开发投资同比增长2.6%，继续回落0.9%，仍处于下探阶段，但全国商品房销售面积同比增长7.5%，增速比1-8月提高0.3%，房地产市场回暖趋势持续。综合来看，国内经济继续面临下行压力，制造业进出口形势依然严峻，通缩风险加剧，房地产市场回暖趋势持续，但从三季度GDP仅为6.9%的增长率、10月PMI依然处于荣枯线以下来看，显现出目前经济仍是处走弱形势。
**政策：10月23日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会**成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
市场运行：一、土地市场方面，多宗住宅用地出现溢价成交，花都区以*高限价成交一宗区府宝华路的**宅地，白云区溢价成交三宗穗花水泥厂宅地。二、市场供求方面，本月供应有所回落，成交金额环比下滑7%，市场回暖动力明显减弱。总之，世联研究认为，政策方面，10月下半旬央行再次“双降”，已经是今年以来第五度的降息降准，货币政策基本见底，除一线城市外，限购、限贷政策早已放开，房地产调控政策见底，正向调控力度开始减弱；购房者方面，出口大幅下滑直接影响广州外贸行业客户的购买力，经济下行对房地产成交影响的权重正在增加。
库存方面，总量持续高位徘徊，去化速度减缓。市场进入“后回暖”时代，政策见底、购买力下滑、库存及价格高位徘徊，等因素使得市场成交摸顶成为大概率事件，未来市场预期谨慎，成交量同比下滑的逻辑存在。
一级市场：2015年10月，广州供应土地37宗，用地面积共119.41万平米，环比上升224%；其中住宅用地出让11宗，出让面积62.75万平米；出让商业用地18宗，出让面积24.08万平米；成交土地15宗，总面积55.98万平米，环比下降38%；其中住宅用地成交5宗，共占地面积20.92万平米。
二级市场：2015年10月，广州新建商品住宅新增供应面积共75.35万平米，环比下降57%，同比下降35%；新建商品住宅成交7816套，环比下降2%，同比上升8%；成交面积共87.74万平米，环比下降3%，同比上升7%；商品住宅成交均价为14347元/平米，环比下降5%，同比下降1%；全市成交金额126亿，环比下降7%，同比上升6%。（注：本月成交统计减去增城金马香颂居的**房224套签约）
总的来讲：一级市场方面，供应方面，全市共推出十一宗住宅用地，分别来自于增城、荔湾、黄埔、南沙和番禺，其中，荔湾两宗的广钢地块和番禺的桥南地块备受关注；成交方面，本月成交五宗的住宅用地，花都区以*高限价成交一宗区府宝华路的**宅地，白云区溢价成交三宗穗花水泥厂宅地，增城底价成交一宗九如村宅地；其中，位于花都新华街宝华路住宅用地经过多轮的竞拍，*终由路劲集团以*高限价加上近3万平配建获得。
另外，三宗是位于白云区棠槎路穗花水泥厂住宅用地，*终以溢价率15-17%分别被越秀地产和由华润置业拿下；再另一宗位于增城区永宁街九如村宅地被保利地产以底价夺得。总体来说，今年以来品牌开发商销售业绩较为理想，加上频频推出中心区域住宅用地，使开发商对土地市场有增无减。
二级市场方面，供应方面，整体供应量环比上月有所回落，同比回落35%；而成交方面，“银十”整体市场成交量小幅回落，保持在第三季度以来的高位成交水平，但是同比去年九月涨幅8%，成交开始出现摸顶；成交均价方面，环比九月下行5%，低于去年平均水平7%；库存量方面，虽然成交量环比下跌3%，但本月供应量跌幅超三成，库存量还是呈现小幅回落的态势，但是仍在处于库存高位。
1. 广州宏观经济
2015年1-3季度，广州市认真贯彻落实**和省委的决策部署，坚持稳中求进，采取一系列积***的政策措施，全力以赴稳增长、促改革、调结构、惠民生，经济运行呈现稳中向好态势。全市实现地区生产总值（GDP）12983.31亿元，同比增长8.3%，增幅比上半年（8.1%）提高0.2%；完成固定资产投资3438.68亿元，增长11.1%，房地产开发投资提速，完成投资1550.50亿元，增长22.8%；完成社会消费品零售总额5803.90亿元，增长11.5%，增速比上半年提高0.3%；城市居民消费价格（CPI）同比上涨1.6%，涨幅比上半年提高0.1%；工业生产者出厂价格（PPI）和购进价格（IPI）同比分别下降3.1%和5.8%，降幅比上半年月扩大0.3和0.4%。
2. 市场政策
2.1****
10月10日，央行发布消息，为贯彻落实国务院关于加大改革创新和支持实体经济力度的精神，按照2015年人民银行工作会议要求，人民银行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省（市）推广试点。
10月10日，财政部、国家发改委发布通知称，自2015年11月1日起，在全国统一取消和暂停征收37项行政事业性收费，其中房屋租赁手续费被取消。同时自2016年1月1日起，取消人力资源社会**等部门所属公共就业和人才服务机构收取的人才集体户口管理服务费(包括经营服务性质的收费)。
10月15日，截至目前全国已有198个市(州)完成不动产登记市级职责整合，1193个县(区)完成县级职责机构整合，分别占全国市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。
10月15日,国土资源部中国土地勘测规划院发布2015年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,2015年第三季度全国住宅地价为5421元/平方米,同比上升3.41%,较上一季度上升0.7% ,这是2014年一季度以来住宅地价首次加快增速。
10月19日，国家统计局公布前三季度国民经济总体运行情况，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%。
10月19日，国家统计局公布1-9月房地产开发投资和销售情况数据，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9个百分点；商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点；房地产开发企业到位资金90653亿元，同比增长0.9%，增速与1-8月份持平。
10月23日,国家统计局发布9月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据。70个大中城市中,新建商品住宅(不含**性住房)价格下降的城市有21个，上涨的城市有39个，持平的城市有10个。一线城市房价环比持续上涨,但涨幅逐渐回落,绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平,少数三线城市房价环比由降转升。环比价格变动中,9月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均较上月继续收窄。
10月23日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会**成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。
10月23日，9月末，人民币房地产贷款余额20.24万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末高1.5个百分点；前三季度增加2.81万亿元，同比多增7016亿元，增量占同期各项贷款增量的28.4%。9月末，人民币房产开发贷款余额4.99万亿元，同比增长19.5%，增速比上季末低1.4个百分点；地产开发贷款余额1.55万亿元，同比增长28.2%，增速比上季末低4.6个百分点。个人购房贷款余额13.45万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末高3.1个百分点，比各项贷款增速高5.5个百分点；前三季度增加1.92万亿元，同比多增5961亿元。
2.2 地方**
10月14日，广东省各级不动产登记职责整合工作全部完成，深圳、中山两市已于上月开始在全市范围内颁发新版不动产权证书。截至目前，深圳市已发放不动产权证书11042本、不动产登记证明16293本；中山市已发放不动产权证书12200多本、不动产登记证明7500多本。
10月20日,广东省统计局发布前三季度经济数据,初步核算并经国家统计局核定,前三季度广东GDP为52522.38亿元,按可比价格计算,同比增长7.9%,比全国高出1个百分点。分季度看,一季度同比增长7.2%,二季度增长8.1%,三季度增长8.3%。1-9月商品房销售面积7817.94万平方米,同比增长31.9%,增幅比1-6月提高6.4个百分点。前三季度粤房地产业增加值增长13.0%,比上半年提高1.9个百分点,对全省经济增长的贡献率从上半年的7.5%提高到9.2%,拉动GDP增长0.7个百分点。
10月19日，广州市国土规划委网站19日公布了*新机构设置详情，取消户外广告设置审查等14项职责，新增不动产登记、地质遗迹认定等16项职责；还有9项职责进行了划转。
10月19日,广州市**常务会议审议通过了《广州市城乡规划技术规定（试行）》的修订草案。《技术规定》规定,在不降低其他地区停车位配建标准的前提下,属于城市更新改造项目的,每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.0-1.8个停车位。为提高宜居水平,《技术规定》增加了对住宅楼底层设置商业用房的规定,“肉菜市场、生鲜超市以及开展加工、制造、机电维修或者机动车维修、餐饮、茶艺、酒吧、娱乐、网吧、电子游戏、放映场、桑拿、沐足、废品收购等影响环境和居民生活的经营活动的商业用房不得设于住宅楼内,应当独立设置”。
10月23日，广州市住房公积金审议通过《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》，提高住房公积金个人住房贷款*高额度并推进异地贷款业务。一人申请住房公积金个人住房贷款的，*高额度由现行的50万元调整至60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的，*高额度由现行的80万元调整至100万元。在外地缴存住房公积金的广州市户籍职工，符合广州市购房条件的，可向广州住房公积金管理中心申请贷款。
10月26日，广州市法制办官网挂出《广州市房屋租赁管理条例》向社会公众公开征求意见，由广州市住建委起草的地方性法规，对出租人提出了很多责任义务和处罚条款，包括不对出租房屋进行备案登记的可罚1000元，出租“房中房”或将阳台、厨房等非居住空间改为居住空间的，*高可罚3万元。
10月27日，广州今日开始实施公积金新政“三连发”，广州近日正式开始实施公积金贷款额度提升、贴息贷款正式推出、异地缴存职工可申请贷款的公积金贷款新政。
1. 一级市场
1.1 供应分析
2015年10月广州市房地产市场土地供应一览表
2015年10月广州供应土地37宗，用地面积共119.41万平米，环比上升224%；其中住宅用地出让11宗，出让面积62.75万平米，分别来自于增城、荔湾、黄埔、南沙和番禺；出让商业用地18宗，出让面积24.08万平米；出让工业用地7宗，出让面积24.84万平米；其他用地出让1宗，出让面积7.74万平米。
1.2 成交分析
2015年10月广州市房地产市场土地成交一览表
2015年10月广州全市共成交土地15宗，总面积55.98万平米，环比下降38%；其中住宅用地成交5宗，共占地面积20.92万平米；商业用地成交1宗，共占地面积13.50万平米；工业用地成交9宗，共占地面积21.56万平米；其他用地成交0宗，共占地面积0万平米。
2015年10月广州全市土地成交市场继续回落，环比上月回落近四成，本月一共成交五宗的住宅用地和一宗商业用地。花都区以*高限价成交一宗区府宝华路的**宅地，白云区溢价成交三宗穗花水泥厂宅地，增城底价成交一宗九如村宅地；其中，位于花都新华街宝华路住宅用地未开拍之前已经受到多家开发商的追捧，开拍不到十分钟已迅速达到*高限定价格，毫无悬念成为花都区的新单价地王，随后转为竞配建继续进行激烈竞拍，*终该宗地块以*高限价13.39亿元加上配建面积 2.97万平成交，若按配建成本3000元/㎡来计算，楼面地价达到8424元/㎡；另外，三宗是位于白云区棠槎路穗花水泥厂住宅用地，*终以溢价率15-17%分别被越秀地产和由华润置业拿下；*后一宗位于增城区永宁街九如村宅地被保利地产以底价夺得。
2.二级市场
2.1 供应分析
2015年10月，广州商品住宅新增供应面积共75.35万平米，环比下降57%，同比下降35%；其中主力供应区域集中在增城。
2.2 成交分析
2015年10月，广州商品住宅成交7816套，环比下降2%，同比上升8%；成交面积共87.74万平米，环比下降3%，同比上升7%；商品住宅成交均价为14347元/平米，环比下降5%，同比下降1%；全市成交金额126亿，环比下降7%，同比上升6%。
从区域成交金额来看，广州全市商品住宅成交主要集中在增城和番禺，分别占总成交金额的15%和13%，另，中心六区的成交金额占47%，环比上月有所下降；从区域成交均价来看，番禺环比下滑4%。
2.3 成交排名
2015年10月广州商品住宅市场成交套数TOP10楼盘
2015年10月广州商品住宅市场销售金额TOP10楼盘
2015年10月广州商品住宅市场成交面积TOP10楼盘
2.4 存量分析
注：上述表格的存量套数是指未售套数，未售套数即是未售出的套数，包括可预售、银行抵押和法院查封等；存量面积同理。
截止2015年10月31日，广州的存量套数15.3万套，环比下降1%，存量面积1952万平米，环比下降1%，环比库存有所回落，持续在高库存水平。从以上图表可以看出，全市商品住宅按2015年7-9月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要21个月、22个月的时间才能销完，去化速度有所减慢。
一级市场方面，供应方面，全市共推出十一宗住宅用地，分别来自于增城、荔湾、黄埔、南沙和番禺，其中，荔湾两宗的广钢地块和番禺的桥南地块备受关注；成交方面，本月成交五宗的住宅用地，花都区以*高限价成交一宗区府宝华路的**宅地，白云区溢价成交三宗穗花水泥厂宅地，增城底价成交一宗九如村宅地；
其中，位于花都新华街宝华路住宅用地经过多轮的竞拍，*终由路劲集团以*高限价加上近3万平配建获得，另外，三宗是位于白云区棠槎路穗花水泥厂住宅用地，*终以溢价率15-17%，分别被越秀地产和由华润置业拿下；再另一宗位于增城区永宁街九如村宅地被保利地产以底价夺得。总体来说，今年以来品牌开发商销售业绩较为理想，加上频频推出中心区域住宅用地，使开发商对土地市场有增无减。
二级市场方面，供应方面，整体供应量环比上月有所回落，同比回落35%；而成交方面，“银十”整体市场成交量小幅回落，保持在第三季度以来的高位成交水平，但是同比去年九月涨幅8%，成交开始出现摸顶；成交均价方面，环比九月下行5%，低于去年平均水平7%；库存量方面，虽然成交量环比下跌3%，但本月供应量跌幅超三成，故库存量还是呈现小幅回落的态势，但是仍在处于库存高位。据数据显示，2015年十一月预计34个楼盘推新，中心六区预计12盘供货，黄埔区占5个，周边五区预计22盘供货，番禺区*为火爆。
