晒番禺公寓投资回报有多高 万博核心区不过3.5%

**表示商用物业的转手交易税费比住宅高,更适合长期投资,因此公寓投资*先要追求稳定的租金回报。

目前,除了市中心之外,番禺、黄埔甚至是南沙、花都都出现了众多的商业公寓项目。非市中心的公寓项目总价几十万元就可以购买一套,并且不少楼盘还签约了酒店管理公司负责公寓的售后运营,并打出每年8%以上的租金收益回报作为宣传。商业公寓的投资回报真如宣传般高?从2010年广州限购政策**掀起商业公寓楼盘**至今,有不少的项目交楼投入使用,记者从获得的市场真实成交数据中还原公寓项目投资回报的实际情况。

loft小复式回报率稍高

目前万博板块和相邻的长隆板块是番禺区商业公寓单位供应*多的区域,随着部分新建的公寓楼盘交楼投入使用,早两年出售的部分楼盘公寓单位也开始放租。根据满堂红链家的成交数据,新近交楼的楼盘中,位于汉溪长隆地铁口附近的奥园城市天地,毛坯单位的租赁成交均价为45.6元/平方米/月,带装修家私、家电的单位放租均价则为79-88元/平方米/月。

记者查看了奥园城市天地的网签数据,楼盘的成交均价约为1.7万元/平方米,楼盘的公寓户型为45-56平方米的loft小复式。按照目前毛坯单位的成交租金,45平方米的单位租金约为2000元/月,其投资回报大概为3.1%。45平方米带装修单位的月租金在3600元-4000元/月,如果按每套单位业主投资的装修和购买家**电的费用是10万元计算,则单位的投资回报率可以达到5%左右,是比较理想的投资回报。不过附近中介地铺的经纪则告诉记者,楼盘带装修单位的放租价去到3000-3200元/月,会比较接近市场水平。也就是说投资回报率维持在4%左右,会比较容易出租。

位于番禺万博CBD板块核心的番禺万达广场,也是区内少数已经投入使用的楼盘之一。楼盘2012年销售均价约为1.4万元/平方米,楼盘户型为33-86平方米。近期楼盘成交的租金为41.23元/平方米/月,按此租金计算,该盘的投资回报率约为3.5%。

除了番禺华南板块的核心区域外,其他一些距离市中心更远的区域也有不少公寓项目在售,其租金回报率则预计要更低。如位于亚运城板块的金龙城**广场,目前也有平层和loft小复式公寓在售。楼盘76平方米的平层单位为两房一厅的格局,毛坯均价约9000元/平方米,而附近亚运城两房单位的月租金则约为1800元/月左右。也按照单位装修和配置家具的成本为10万元计算,楼盘的投资回报率约为2.8%。

楼盘声称的高租金回报是怎么回事?

目前不少带有酒店管理售后服务的公寓单位,都宣称投资回报率可以达到8%以上。事实上,业主真正的投资收益未必就有如此高。

据了解,目前不少楼盘都是以购房和发展商签订买卖合同后,再与酒店式公寓管理方签订租赁协议的方式进行。一些规模化运营的酒店式管理集团如途家、私享家等,均是以与业主进行租金分成的方式进行。如约定未来的定价可能在250元-350元/晚,在一个月满租的情况下,单位的月租金可达到约7500-10000元/月,然后酒店管理方与业主之间按照租金收入五五分成。也就是说业主的月租金收入*高可以达到3700-5000元不等。按照目前一套45平方米的公寓单位,总价60万-70万元左右计算,租金回报率*高真的可以达到7%-10%。

不过,必须提醒投资者注意的是,实际上公寓单位不可能每个月都出现满租的情况。每月出租率在60%-80%已经是*理想的状况,有部分地段不太好的项目,每月的出租率可能低于50%。也会出现,公寓单位旺季(如寒暑假、**周假期等)满租,而淡季则出租率低的情况。因此实际的租金回报会低于广告宣传。

■**支招

投资公寓 要考虑是否有足够多租客

高力**项目销售及**部**副董事熊薇表示,在目前北上广深一线城市未放开限购的情况下,不限购、面积小、总价低依然是公寓产品*大的投资卖点。对于手上没有名额购买住宅但又有闲置资金的客户,公寓是不错的选择。但同时,目前广州公寓供应量较大,同质化非常严重,投资仍需谨慎。购买公寓投资,一是看地段,优选区域中心项目;二是看交通条件,如靠近地铁;三是看项目自身及周边商圈配套,成熟或即将进入成熟期。

熊薇表示,目前靠近写字楼办公区如天河CBD的公寓,有白领或外籍客户租住,出租情况较好,有4%左右的租金回报。虽然略低于银行理财产品的年化收益率,但是中长线投资加物业升值回报,相对还是比较值得入手的,且相对理财产品风险小,更有保障。萝岗、番禺等郊区板块的公寓供应较多,虽然单位的总价相对低,但是否有足够多的租客承租公寓,使投资者顺利获得租金回报则是关键。同时,需要指出的是,商用物业的转手交易税费比住宅高,更适合长期投资,因此公寓投资*先是追求稳定的租金回报,二才是资产保值及增值。

近期广州商业公寓单位成交数据

区域 楼盘名称 近期成交租金均价(元/㎡/月)

番禺 奥园城市天地 45.6(毛坯) 79-88(带装修)

番禺 番禺万达广场 41.23

番禺 敏捷华美** 53.22

番禺 奥园越时代 64.03

越秀 民间金融大厦 100(放租均价)

越秀 金润铂宫 106.47

越秀 府前铭泰 99.69

天河 保利中达广场 134.12

天河 珠光新城**中心 135.45