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尽管自去年楼市进入调整期以来，不同层面提振楼市的政策不断推出，但全国房地产开发投资增速还是出现了20连跌。国家***发布的*新数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%，增速继续呈回落走势，10月当月房地产开发投资下降2.4%。此外从10月份10个大中城市住宅销售价格变动情况看，虽然一线城市楼市依然高温不减，但全国房价整体已出现降温态势。
与此同时，房企库存却一路走高。截至今年10月份库存已增至68632万平方米。面对*大的库存压力，楼市刺激政策也是不断**。日前，国管公积金中心发布新规，明确职工购买*套自住住房申请贷款的，**考虑近1年内是否提取过住房公积金，计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。这也意味着，国管公积金*低贷款额度将由原来的50万元提至70万元。业内人士预计，鉴于房地产在稳增长中的作用，房地产仍将成为重要抓手，后续或许会有去库存的具体政策**。
库存“压力山大”
库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，并可能导致房贷违约、房企资金链等风险的上升。
近日，国家***提供的库存数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。而今年楼市库存整体也呈上涨趋势，除五月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨，已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。
10月发布的《中国50城住宅库存报告》显示，第三季度去库存周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。其中北海库存去化周期*长，为30个月。
另有数据显示，10月份有15个城市库存出现了同比增长现象。这15个城市分别是太原、茂名、荆门、济宁、西宁、淮南、兰州、北海、贵阳、烟台、南宁、济南、西安、上海以及长沙。其中太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大。
央行自去年以来先后六次降息、五次降准，住房信贷政策包括*付款比例、房贷利率等降到了比2008年金融危机时期还低的水平，财税政策对房地产持续减负，公积金贷款提取达到了历史上*宽松地步，贷款成本已是历史*低，同时房地产开发贷款、二手房交易费用成本等亦大大降低，这些举措本应该能够刺激开发商开发的积极性，促进二手房交易量上升，但从数据看，全国房地产库存仍旧“压力山大”。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这一现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升，因此国家提出“化解房地产库存”，也是未雨绸缪之举。
值得注意的是，虽然库存整体在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看，10月份一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。
中原地产*席分析师张大伟分析，正是由于区域间的差距，三四线城市由于库存高企，市场风险提高，一线城市由于新增人口众多，房地产市场需求相对旺盛，所以多数大型房企回归一线城市，造成了土地市场的火热，高价地频出。
“去库存”政策信号释放
对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底中央经济工作会议之后将分层次**。
为了进一步促进库存消化，楼市刺激政策也是不断**。近日，管公积金中心发布新规，国管公积金贷款政策再次松绑。另外，此次新规还提到，在外地缴存住房公积金的北京户籍的中央单位职工，在北京购买*套自住住房的，可申请使用贷款。
据悉，在今年3月份，国管公积金的贷款政策曾放宽过一次，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。不过前提是借款申请人购买*套自住住房，且贷款受理前1年之内未提取住房公积金。
卓创资讯分析师孙岩表示，国管公积金贷款政策的再度放松，有利于进一步发挥住房公积金个人贷款“保基本、保刚需”的政策作用。而支持缴存职工自住和改善性住房需求将会直接利好房地产行业。
民生证券研究所执行院长管清友认为，楼市发展未来将面临两个核心任务，短期核心是去库存，长期核心是要持续。从去库存的任务来看，一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化。另一方面让市场决定供给。保障房的思路可能会加速从增量建设转向存量购买。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆。“现在决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快**。”
据知情人士称，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后将分层次**。对此多位专家做出了预测。
*先是户籍改革将面临改革，11月11日，国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时，明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为第一突破口。专家表示，“预计年底前户籍改革就会落定。”
此外，棚户区改造也将成为带动房地产发展的重要政策。
目前根据政策释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。
为了进一步刺激房地产市场，增加库存消化速度，信贷政策有望继续宽松。张大伟表示，一方面央行可能继续降准降息，另一方面，商业贷款*付也可能继续降低。目前看，之前非限购城市的*付降低到25%政策有望继续调整降低。
知名财经评论员刘晓博表示，政府有可能推行住房公积金信贷资产证券化，降低住房公积金使用门槛。这两项内容，*大口径可以释放出约2万亿的资金支持房地产行业。如果加上配套的商业贷款，总量会更大。（向森）
