从选房到贷款 各种小心机

从今年各区公布的中考、高考成绩看,除了越秀、荔湾、天河等区,番禺、黄埔等区域的成绩也很靠前。无论是*次置业还是换房,对于想拥有一套学位房,家里一孩、二孩都能顺利入读地段名校的家庭来说,选择交通方便,但教育资源也不错的番禺区、黄埔区,是经济实惠的选择。

如黄埔区省一级小学香雪小学附近,有一手房新福港鼎峰等楼盘。楼盘均价约2.2万元/平方米,小三房单位85平方米,总价约187万元。138-157平方米的三房、四房单位总价则约300万元起。除了小学外,楼盘附近还有省一级的玉岩中学和二中科学城校区等。

番禺市桥南区省一级的市桥实验小学附近也有不少一手楼盘可以选择,楼盘单价在1.6万-1.9万元。同时,已经晋升自贸区的南沙区,其教育配套也可谓一日千里。未来的地铁四号线延长线上盖,拥有**华南师范大学附属小学和附属幼儿园的楼盘南沙湾东苑、星河山海湾等楼盘,目前楼盘售价在1.2万-1.4万元/平方米。总价120万-150万元就可以买三房。

不过,值得提醒购房者注意的是,在选择学位房时,*好是楼盘就在地段小学附近,甚至**名校就是楼盘的配套小学,对于楼盘规划中的学校或者是销售人员、开发商口头**的名校则要多加考察。

公积金贴息贷款用起来

目前,房贷利率*优惠的公积金贷款,从原先的贷过不能再贷等“苛政”到如今贷款额度提高、贷款贴息方案双双**执行,可以说是180度大转变。单就公积金贷款额度提高而言,个人*高可贷60万元,两人同时贷款*高可贷100万元。如果100万元算是房屋贷款的一部分,其余用商业贷款的话: 100万元的商业贷款,30年期等额本息的月供款为5014元,而如果100万元的公积金贷款,30年等额本息的月供款为4352元,30年共可以省利息约23.8万元。

更需要指出的是,如果用公积金贷款在市区购买二手学位房贷款年限都不会太长,而如果是申请公积金贴息贷款则可以化解这一难题。因为按照公积金现行政策要求,一手楼贷款期限不得超过30年,二手楼贷款期限不得超过20年,还有一点就是贷款期限与楼龄之和不得超过35年。

目前市区的不少二手学位房,有的楼龄已经在20年以上,有的甚至已近30年。因此如果买家用公积金贷款购房的话,贷款年限有可能只能申请到10年甚至5年。100万元的公积金贷款(贷款利率3.25%),20年等额本息的月供款为5672元。而如果贷款年限缩短至10年的话(贷款利率3.25%),月供为9772元,缩短至五年的话(贷款利率2.75%),月供款则要去到17858元了。供款年限的长短,体现在月供款上,差别还是十分大的。

但如果申请商业银行的贴息贷款,如在中国银行申请老城区二手房贷款,该行广州地区二手住房贷款期限*长可达30年,房龄与贷款期限之和*长可达50年,既可以享受公积金的利率优惠,又可以化解公积金贷款年限短的问题。

一套房提前还贷后再按揭更划算

按照目前商业银行的贷款政策规定,二套房买家如果*套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为*次购房,*付三成,房贷利率也可以享受*套房的优惠。但如果还有一套房在按揭的话,再次按揭购房则要按*付七成利率1.1倍来执行。因此对还有房贷,但又准备再次按揭购房的买家来说,建议先提前还贷,再购房会更合算。

“330新政”后,虽然“*套房贷未结清的二套房*付四成”政策一直未能落地,但对于*套房贷款结清的则可被视为是*套房,*付*低三成并享受利率优惠。即使是*套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”房政策的广州来说,二套房贷已经是大大地松绑。并且这样一来更加导致了结清贷款和未结清贷款的二套房买家,再次购房时在*低*付比例上的巨大悬殊。