号脉地产高库存:明后年是出清机会

　在深圳楼市飙涨的同时，其他二线以下城市，正面临着高居不下的地产库存。截至今年10月，我国商品房待售面积约达6 .9亿平方米，再创历史新高。地产高库存如何破，互联网+、地产证券化对行业的影响如何?昨日，一众地产、金融**在平安银行主办的第三届平安地产金融创新**上，为地产高库存号脉献策。

尽管高库存，多个学者认为中国目前房地产是结构性过剩，而***发展研究中心副主任王一鸣表示，明年和后年是一个很重要的结构调整期，对大部分房地产商来说是出清库存的机会。

改善型需求未来将是主流

对于楼市，从需求来看，2013年城镇户均已经达到了1套房。住房和城乡***政策研究中心主任秦虹表示，当住房的户均比已经超过1的时候，就意味着有可能对新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市场的发展。目前正在步入存量房时代。

平安银行行长邵平则表示，从短期来看，高库存就像是悬在众多房企头上的一把剑，严重威胁着房企实现再投资和新开工。中国房地产业协会会长刘志峰认为，当前房地产的高库存并不是**过剩，而是相对过剩，产生相对过剩原因主要在于住房产品、产销不匹配，地段、配套、质量等不适应需求，同时居民有购买意愿，但是收入支撑不了高房价。平安银行副行长赵继臣表示，现在房地产行业出现很大的问题就是出现结构性的问题，这个问题没有很好地解决。

“中国目前的‘房子过剩’，本质上是一种结构性‘过剩’”，邵平也表示，与多数发达国家人均居住面积高达36-62平方米的情况相比，中国人均居住面积远远不足。尽管目前房地产的库存**不下，但是住房需求依然很大。刘志峰认为，大致每年城镇需要盖住房20亿平方米，因为还包括改善现有城镇不成套住房的需求，估计目前还有近3000万户居民居住在不成套住房当中。以及新型城镇化带来的住房需求。目前我国每年有3400万人口在流动，相当于1000万套住房的需求，即便扣除暂时性流动和就业性流动，住房需求仍是一个可观的数字。

此外，大量的城市更新计划中，也蕴含着相当庞大的重置需求。可以说，在未来很长一段时间内，改善型需求仍将是市场的主流需求。对此，王一鸣表示，可以从三个方面来考虑，一方面是加快推进农业人口转移的市民化，使他们对未来在城市的居住有一个稳定的预期，这里面有一部分人对住房是有需求，也是有购买力的。另一方面是**性住房更多地从“补砖头”转向“补人头”，就是把存量房地产盘活。第三方面是给地方更大的自**，让他们根据当地的情况来调整相关的税费政策，来进一步把存量的房地产消化掉。王一鸣认为，明年和后年是一个很重要的结构调整期，现在房地产市场有一定的回暖，对大部分房地产商来说是出清库存的机会。房地产企业尽量把库存消耗掉，而不是扩大投资规模。

证券化或将是主流方向

“未来证券化将会是房地产投资主流方向”，秦虹表示，因为在过去，大众投资房地产*主要方式是买房地产，它一定要基于房价高速增长，而房价高速增长全面性、普遍性时期已经过去了。再加上随着中国房地产市场走向成熟，这种格局也会发生变化，而这个核心就在于房地产证券化投资。

房地产的证券化投资，大众投资房地产不是买房子，而是买证券化产品，有什么好处呢?秦虹认为，证券化投资有利于实现更广泛的多元化的金融支持，R E IT S这种产品对商业地产有质量的经营、专业化经营将会起到*大助推作用，可以买证券化产品，提高供给，有利于房地产行业平稳健康发展。

中国房地产市场跟发达市场不同在于缺少更丰富、可以公开交易、量多的像R E IT S、M B S这样的主要的房地产证券化投资产品。“万科今年发了公司债，是*低的一个**品种，利率是3 .5%”，万科**副总裁兼董事会秘书谭华杰表示，但是债券**不能超过净资产的40%，因为债券是*便宜的**，不能超过40%就意味着通过这个低成本的**渠道能够**的额度是非常低的。另外也没有真正在市场上退出的方式。

秦虹表示，现在没有正式的R E IT S的出台，资产证券化应该是证券化投资*主流产品，但目前还在研究之中。采写：南都记者田姣

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互联网之于地产目前促进很有限

对于互联网在地产中的作用，深圳市尊豪网络科技有限公司总裁李振合昨日表示，很多人在以前都不会认为互联网能够去促进房地产直接在线上交易，但是现在这已经变为现实，它就是一种场景的变化，一种场景的体验。作为传统房地产中介的代表，链家地产**副总裁新房事业部总经理陶红兵并不认同李振合的观点。“房地产这个事情，我认为线上永远取代不了线下，线上是不是能够把信息提供得足够充分，我觉得做不到”，陶红兵进一步表示，不管你调查了多少数据，现场观感一定是*直观的，互联网如果能够提供足够的信息，实际上也不经济，因为现场10分钟就可以完全感触。

陶红兵表示，越是高频交易，越是轻决策，互联网越容易颠覆，因为可以重构流程，而房地产恰恰不同，房地产是一个不动的，低频的重度决策，意味着不管用什么方法吸引客户，很难成为重复消费客户。“互联网对房地产一定是能起作用的，甚至是可以改造，但是到现在我们还没有看到”，陶红兵表示。