广州分站
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受益于广州“南拓”的战略构想，“十二五”期间，番禺以“广州城市副中心”定位来全面规划发展，重点开发打造广州南站、大学城、番禺新城、亚运新城等七大板块。随着规划带来的利好，番禺商业地产也迎来了发展的春天。以万博商圈为例，万达商业广场、天河城购物中心、海印商贸城、广晟数码产业总部、奥园智能产业总部等多个大型商贸项目已经进驻，未来总体商业规模将超过十个天河城。因此，在业内人士眼中，番禺商圈未来发展潜力巨大。
交通提速 番禺商业地产发展将受益
据近日媒体报道，横穿番禺的地铁7号线将提前一年，原计划2017年开通的地铁，在2016年就可以开通。根据地铁进度，地铁7号线土建已经完成了85%，近日，广州地铁方面透露，根据现在的工程进度看，因为拆迁比较顺畅，而且管线拆改比较简单，从现在的工程进度看可以提前一年，力争在2016年底开通7号线。
对于番禺来说，这是一个盼了很久的利好消息。业内认为，地铁7号线的建设未来将进一步成就番禺万博CBD这一被称之为“广州第四商圈”的板块。番禺万达广场的开业和区内众多综合体项目的建设也使该区的商业未来不是一个局限于区域内的商圈，而是一个完全外向型的商圈。
番禺板块的商业地产项目近年来非常多元，除了大体量购物中心的进驻，商铺、公寓甚至写字楼等物业都不断推新。业内认为，近年来，番禺地区商业地产越来越是多元化、数量越来越多，这是“十年磨一剑”厚积薄发的必然结果。受益于广州的“南拓”战略，拉开城市建设，开辟新城区，番禺就迎来了发展东风，但到广州南站2004年开始建设，2010年春节前投入使用，整个番禺板块商业地产都没有真正腾飞，直至近两年随着万博商圈的日益成型，广州“十二五”期间规划的“广州新城”才算看到了一点雏形，所以经历了10多年的发展，商业地产取得这样的成绩是有其必然性的。
“南拓”战略确实从人口，产业转移等方面给番禺商业地产带来的全新发展机遇，目前的发展状态当然不是它的极致。广州市政府2015年12月新提出的“空港海港创新港成广州发展三大增长极”，专家认为，其实作为广州大学城的“地主”，番禺拥有极大的比较优势，因为广州国际创新城坐拥华南地区最丰富的人才资源。而作为“南拓”战略核心的广州南站，直至今日还未被激发，所以广州发展三大增长极，其实应该增加一级，就是番禺广州南站的“高铁枢纽港”。拥有全广州最多的1000亩以上超大居住社区、全国三大高铁枢纽站的辐射力、广州最多的创意科技园区、广东省70%以上的大学、地铁与城市快线确保与广州唯一的大中央商务区无缝对接，这些就是番禺商业地产发展的优势。
超大体量商业聚集 转型升级已成课题
以天河珠江新城为中轴线的中心，再向南、向北延伸，万博中央商业区正是位于广州新城市中轴线南端的广州城市次级公共中心——番禺新城，而且还是它的重要组成部分。万博中央商务区的发展定位为现代信息服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主。它毗邻长隆、汉溪和广州火车南站，是广州轨道交通3号线上的重要节点，将建成番禺未来的CBD。与白云新城一样，番禺新城是未来广州力推的六大功能区之一，其中位于核心位置的万博板块，专家认为未来更有望成为次于北京路、上下九、天河城之后的“广州第四商圈”。
在这片体量巨大的商圈中，商业购物中心的汇聚，却同样面临商业转型升级的挑战。万博商圈首个开业的大型商业综合体项目番禺万达广场，在早前便传出其中的万达百货关店新闻，引起业界广泛关注。在业内人士看来，事件反映出在电商网购冲击下，传统大型购物中心的消费模式也面临转型阵痛。
近日，“广州番禺万达百货关店”又有了后续消息。有业内人士透露，广州番禺万达广场规模约2.5万平方米的万达百货区域合并到购物中心，万达百货腾出的空间将重新做规划，视情况将引入健身、美容、培训、儿童、书店等体验业态。据了解，未来番禺万达广场将朝着压缩零售面积、重新划分商业业态、加入体验型业态、提高运营绩效的方向变化。
番禺万达广场2014年11月8日开业，总建筑面积达51.15万平方米，其中购物中心面积达18.87万平方米。番禺万达广场商管公司有关负责人透露，番禺万达百货已经退租完毕，新的区域计划引入健身、美容、培训、儿童等体验型业态，并搭配有快时尚、运动、黄金珠宝等零售业态，12月份新的品牌陆续进场装修，目前正在走流程，2016年1月将会整体开业。
◆样本
超大型商圈首要去“同质化”
经过十数年的发展，番禺的住宅板块已经接近成熟，如今已经到了商业大开发时代。可以说番禺的商业项目几乎是以每年数倍的速度在增长，商业项目呈现井喷之势。而当中不能不提的当属番禺的万博商圈。
据不完全统计，如今，番禺大万博商圈已吸引万达集团、海印集团、天河城集团、奥园集团、敏捷地产、中铁建工、广晟集团、四海集团、佳创集团、招商地产等多家企业齐齐进驻，它们的入场为大万博商圈带来了最庞大的商业配套，在番禺大道沿线形成了独具番禺特色的拥有数十个商业项目排列的超级商业长廊。
万博CBD板块占地1.5平方公里，总投资约360亿元，坐拥180万平方米地下空间，其360万平方米的总体量超过了珠江新城两倍以上，相当于约10个天河城广场，被誉为广州第四个超大型商圈。
万博商圈红火的发展势头与它的交通规划不无关系。万博商圈受益于华南快速干线、新光快速，两条线路均为南北向可至广州市区各地，在不堵车的情况下，15-20分钟便可到达珠江新城。与此同时，在公共交通上又有地铁3号线（南北向，从番禺广场至天河客运站），还有即将开通的地铁7号线（广州南站始发，人称“番禺专线”）穿行于此，交通路网四通八达，奠定了万博商圈成为广州“第四商圈”的基础。
业界认为，万博商圈具有大型化、商业化、高端化、密度化、集群化等个性特征。这些特征是城市化后期，都市商业的典型特征。如果说上下九是步行时代，北京路是自行车时代，天河路是公交车时代，万博商圈就是汽车时代了。这样比较，未来的商业产生的空间将会远远大于现有的商圈所展示的辐射力和总量。
在互联网这个大背景下，整个商业的结构和格局都在改造。整个万博商圈出现了一种新的商业生态链，这种生态链越来越清晰，越来越给人充满遐想空间。旅游业、餐饮业、娱乐业、休闲业等有机融合，而这个商业链的最大特征是共享人流，业态非常的完整。一个是有主题购物中心，也有采购中心，也有商业文化的性质，同时有电子商务，也谈到互联网+，旅游景区、创客创意园、还有文化娱乐相关的。这样的业态体量丰富了新的商业生态，展现出一个崭新的格局。
另一方面，过百万的规模为这一区域带来广阔的商业前景的同时，也带来了非常大的商业变革的挑战。至今为止不管是万达也好，还是万博中心天河城折扣店，甚至于多如牛毛的公寓项目，都面临同质化的困境。当万博商业最终落地的时候，如何解决同质化问题现时仍然是没有定论。
【业界声音】
番禺商业地产发展在于提质而非扩容
高力国际咨询服务华南区董事 陈厚桥
目前番禺商业地产依托的产业聚集还不清晰，规模还不够大，集中体现在区域带动和辐射力不足，之前广州南站的规划对产业发展引导与支撑缺乏。 番禺商业地产发展的当务之急在于提质而非扩容，如何基于现有规划完善产业集群是当下关键。
它的定位应围绕广州现有2+3+9格局的九片区中广州南站商务区和广州国际创新城，既与受大中央商务区辐射与其错位互补，又需要利用南站和大学城资源及已成型产业基础形成自己独特产业发展方向。
与其他商业地产板块相比，番禺的特点是城区不强、近郊区不弱，特色在于依托主打居住功能华南板块，在广州南站-长隆汉溪-万博-广州国际创新城-广州国际商品城一线逐渐形成特色主题公园式旅游文化商业、欧美式商务花园式的创意科技产业园区、以及广州独特的驾车消费型近郊MALL等商业形态。最终，区域中心型商务区加旧金山湾区的硅谷或台湾新竹科技园模式会是可能的发展方向。
万博CBD-汉溪-南站
可以构建珠三角的核心商圈
广州资深房地产专家 韩世同
万博商圈加上汉溪、再加上南站协同发展，万博CBD-汉溪-南站可以构建珠三角的核心商圈。实际上整个区域分布RBD是有条件的，万博商圈更像CBD，但整个还是RBD的环境、氛围和区域更广泛。番禺可以跟天河商圈和珠江新城差异化发展，番禺本身具有很大的优势，南站有辐射整个珠三角的轨道交通，还有辐射全国的高铁网络。目前，商贸和物流还没有怎么发展，商品集散地目前还是比较空白，仅仅局限在客流，物流方面没有怎么形成。建议跟铁道部门研究：物流方面的高铁运输能不能开展。万博这块将引入微软等的一些机构，汽车文化中心、物流、还有数码等的核心定位，这些个体项目定位非常精准、清晰，这就需要把各自的优势和积极性调动和发挥起来。
