看上去很美的“房地产众筹”到底怎么玩?

**提醒,游走法律空白地带风险较多,选择项目前应做足功课

■记者 许莉芸

近年来,房地产市场发展降温,而众筹作为互联网金融新兴领域风生水起,也成为传统行业或转型或**的新渠道。房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的*爆。比如截至今年1月5日,上线不到一年的房筹网已经募集资金将近1亿元。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,如非法集资、合同欺诈风险等等,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。

A 仍在摸索中的“蓝海”

国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如*早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。*早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水*单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。

国内房地产市场价格**不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的**模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队**运作。”某地产商对记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提***,而是降低成本实现资金快速周转。

除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。

“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。

他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。

B 理财型众筹为主,预期收益率10%以上

事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。

一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。

对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。 若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。

C 政策风险仍是*大阻碍

众多业内人士均表示,房地产众筹目前*大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或**非法集资。北京大成律师事务所肖飒对记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,**以货币作为回报,就**非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不**本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。

此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还**“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房*先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”

他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。

*后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。

提醒

1 收益权转让并非保本,风险仍需自担

目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。

2 理财型房产众筹产品收益率难暴涨

对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。

3 房产估值难界定,投资前功课要做足

有房地产业内人士对记者表示,每家机构对于房产估值有区别。陈宏楷也提醒投资者,对于这类项目*好能亲自去现场考察,去一些房产网站了解目前的价格,“看看估值是否偏高,购入价是否合理,未来升值空间如何”。