超两成P2P投资人偏好房产抵押业务

业内人士提醒,投资人容易面临重复抵押、房价下跌、**住房不得抵债等风险

近日,盈灿咨询发布的《2015年P2P网贷投资人问卷调查报告》报告显示,超过两成的投资人偏好房产抵押业务。目前,不少P2P平台,如红岭创投、新新贷、和信贷等也开展了房产抵押业务。尽管房产抵押的风险相对于其他信用贷抵押模式来说要小,但并不意味着****。盈灿咨询研究员高丽秀表示,投资人容易面临房产重复抵押、借款人违约、房价下跌带来的资产贬值、**住房不得用于抵债等风险。

■记者 许莉芸 实习生 陈杏花

A 房产抵押成P2P平台做大*选

目前经营抵押业务的P2P平台可以分为两大类:房产抵押类和车辆抵押类。近年来受我国各地房价的不断攀升的影响,房产抵押在众多抵押贷款业务中占据了重要位置。高丽秀也表示,特别是从2013年以来,银行对房产抵押借款收紧,很难从银行渠道获得贷款,也使得P2P网贷平台有了更大的机会参与到这一块业务中来,成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

一般而言,房地产抵押贷款业务流程基本是:申请借款,机构受理后提交材料,然后找到专业公司进行房屋评估,审核通过就签订合同,继而办理**及他项权利登记。据记者了解,目前P2P平台的房产抵押业务的年化利率一般在10%到15%之间。2015年P2P平台年房地产抵押标成交量呈现稳步上升的走势也印证了这一趋势。其中,根据网贷之家数据显示,2015年7月房地产抵押业务成交量出现较大幅度上升,达到了70.92亿元,环比6月上升了21%。

一直以来,大额房地产抵押标的成为不少平台做大量的**之选。原因很简单,对于平台来说,开发一个房产抵押借款人的综合成本更低。

“一方面资产可以标准化,另一方面也容易让平台做大成交量。”深圳某P2P负责人对记者说。该人士还表示,“我们有一组衡量开发成本的指标数据,单位是每万元综合费用,这其中的费用包括贷款经理的工资、提成、电话费、活动费、手续费、**费、材料费、一些宣发费用等,一个200万元的房产标和一个20万元的信用标很多成本是一样的,贷款业务员所耗费的精力也差不多,那大额标自然也更划算一些。多发几个房产抵押标,网站成交量一下就上来了,数据拿出去也好看。”

B 房产可二次抵押但风险更大

“P2P网贷平台做房产抵押贷款,并不占优势,同时我国房产抵押贷款市场相对成熟,产品流程标准程度高,业务产品容易复制和拷贝,虽然我国有规模较大的房贷市场,但竞争者众多,面临市场竞争压力也较大。”高丽秀表示,P2P网贷作为后来者,能否后来者居上,这取决于P2P网贷平台是否能获取更多的**房产抵押借款人,以及P2P网贷平台公信力如何,能否吸引到更多的投资人。

目前,有的网贷平台允许房产二次抵押,这就造成了房产重复抵押的风险。“二次抵押是对已设有抵押权的房产再次设定抵押权,二次房抵同样有效,但需要房屋目前的估计值大于原评估值,只对大于原评估值的部分进行抵押借款,但二次抵无法享受优先受偿权。” 高丽秀提醒说。

融360分析师也认为,一旦房产重复抵押的话,比如在向平台申请借款前,借款人的房产已经在银行抵押贷款过,那么出现问题,在清偿时是按时间先后排序的,*次抵押排在前面,而投资人能拿到手的赔付可能不够覆盖借款额。高丽秀建议,平台在对房屋进行二次抵押贷款时,要防范此类风险的发生,需要提高借款人信用等级。

“以房地产作为抵押进行贷款,需要**房屋的价值能覆盖借款人的违约金额。”高丽秀表示,P2P网贷平台审贷的**包括房屋的市价估算和抵押率的确定,是否能有效控制借款人的投资成数,还需要考虑房屋产权的效力以及房屋的处置等问题,而且此类贷款一般较信用贷款的额度更大,更加考验平台的审贷技术。

C 市场法律风险等多重风险并存

除了重复抵押、借款人信用风险这两大风险外,房价下跌带来的资产贬值、抵押不过租赁和**住房等法律规定对房地产抵押投资的安全性也会造成影响。

房地产抵押作为抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地产整个市场行情引起的系统性风险及地域风险。曾有业内人士表示,以P2P网贷平台做房抵普遍流行的60%—80%的抵押率来计算,万一房价出现像温州、鄂尔多斯似的被拦腰斩断,就算卖掉房子也无法**让投资人回本。

盈灿咨询研究员陈晓俊也表示,特别是近期人民币贬值,对房地产抵押类P2P的影响主要是会在一定程度上导致热*外流,从而利空房价,一旦房价出现下跌,将会导致以房产为抵押物的P2P产品出现资不抵债的状况,*终给从事房地产抵押类P2P平台带来风险。

此外,房产抵押还面临其他法律的风险。高丽秀表示,比如“抵押不过租赁”,即如果借款人在抵押前把房子租了出去,即使借款人违约,由于租约受《物权法》保护,P2P平台很难处置被抵押房屋,投资人也无法顺利将房子卖掉变现;“而当房屋为共有财产,在未得到所有共有人同意的情况下被抵押,根据《担保法》的规定,抵押无效”。她表示,如果借款人在只有一套房子的情况下出现违约或坏账情况,平台和投资人就很难做清偿,因为司法规定不能强制将其赶出去。即使在一定条件下,抵押可以被强制执行,因耗费的各项成本**,所得赔付可能无法覆盖投资人全额本息。