抓住市中心政企合作的“尾巴”

EB-5延期后如何投资:

2015年12月18日,美国投资移民EB-5区域中心法案再度顺延至2016年9月30日,给了广大EB-5投资人一个稍稍喘息的机会。目前,业内共识是在今年旧法案到期前,不排除随时都会通过新法案的可能。投资额涨价到80万-100万美元,区域中心目标就业区**包括繁华的市中心,而是要求照顾到偏远落后地区,是当下*有可能的趋势。在这个时候,该如何选择合适的投资项目,抓住“变法”前的尾巴呢?

■记者 李杨

模式

政企合作新模式:

**图书馆成EB-5项目,**投资占比7.7%

记者从侨外移民了解到,美国纽约市**、州**以及联邦**共同成立的全美第五大**图书馆——布鲁克林**图书馆,拥有全美*高的使用率,需要EB-5项目投资人的资金进行**。该项目也**了**与开发商在EB-5项目上的政企合作新模式。

广州侨外移民总经理丁浩宇表示,该项目*特别的地方在于,里面直接有**的资金支持。“因为**图书馆本身属于**的公益项目,而这个项目是在**项目的基础上,加上一定程度的商业开发,正是政企合作的新典范。”这个项目总投资超过5.1亿美元,其中**投资3940万美元,占总投资的7.7%。

据记者了解,布鲁克林**图书馆位于美国纽约市布鲁克林区开德曼广场280号,投资款将用于改造一个全新的21500平方英尺(近2000平方米)左右的图书馆空间。楼高36层,包含底层的**图书馆,首层的零售空间综合体(商铺),以及139套公寓单元。

项目

选项目首要看资金结构

丁浩宇分析称,众多EB-5项目,每一个申请人的审批时间都是不一样的。尽管I526(临时绿卡)的平均审理时间约为14个月,但实际上,被移民局认可的、品质较高的投资项目总能更快获批,“去年*快有6个月获批的,是曼哈顿的一个高级公寓项目。”而有些不甚靠谱的项目,拖了3年多,连获得排期的资格都没有。

在选择EB-5项目时,*重要的因素有哪些呢?丁浩宇认为,首先要看项目的资金结构,尤其是其中EB-5资金的占比,越低则越安全,整个项目的完成才不会只依赖于EB-5的资金。“以布鲁克林**图书馆项目为例,EB-5贷款资金为1.1亿美元,仅占总投资的21.5%。除了**的投入外,开发商投资占了16.1%,高级贷款占了54.7%。这样的资金结构比较稳健。”

此外,根据EB-5法案要求,每一名投资人需创造10个就业机会才能获得绿卡。因此,在投资之前,投资人*好能拿到准确的岗位估算。“比如,布鲁克林**图书馆项目要达到要求,需要2200个就业机会,而项目实际上仅计算建筑花销即可满足移民局要求,能创造出2852个就业机会,就业盈余29.32%。这也是比较安全的。”

而项目开发商哈德逊公司已在布鲁克林有很多成功开发的项目,实力、资金和开发经验有一定说服力。丁浩宇还指出,布鲁克林区**专门让哈德逊公司额外建设了2栋经济适用房,与新建的图书馆一起,共同作为这个项目投资人的抵押担保品。“这3栋楼已经远超过投资人的投资额度,项目本身已可偿还所有的银行高级贷款以及EB-5贷款,可以说资金风险的可控性比较好。”

至于风险,EB-5投资移民与生俱来的特质就是与风险并存。“政企合作的投资项目,风险自然会少很多。但仍不能说是零风险。”

趋势

繁华市中心的名额或将不保

对于目前还在观望的投资人,是否应该偏于保守,等动荡的EB-5“变法”过去了,稳定了,在今年9月30日之后再出手呢?

对此,丁浩宇认为,如果已经确定了拿美国绿卡的决心,现在还观望犹豫其实意义不大。“目前正在讨论的提案,无论哪个都提到了投资额涨价。而且,更重大的变化,将集中在区域中心目标就业区的定义和名额分配上。”

的确,过往纽约市中心的项目大都很成功,投资项目越来越多,趋势越来越明显。但新提案认为,投资人的资金更应该用于经济落后的偏远地区,而不是都集中在资源已经很充足的繁华中心地带。一旦法案通过,目标就业区定义更改,再想投资市中心的项目就没那么容易了。

此外,如果按新提案操作,每年10000个配额必须留出4000个给资金难保安全、就业艰难的落后地区,会造成剩下的名额难以满足繁华中心区,而落后区名额又用不完的窘境。

所以,为避免新法案可能带来的投资难题,丁浩宇建议,已有移民决定的家庭,还是尽早打算为宜。