广州楼市预测：今年一手房成交突破10万套？

广州楼市预测：今年一手房成交突破10万套？

　　诸如此类的揣测很多很多。基于2015年广州楼市已经圆满收官，各路人马都在忙着准备年货，我们不妨循着去年走过的足迹，大胆预测一下2016年可能会发什么事情呢？即便期间，有可能会出现类似太子妃事件，基于事实的预测，也还是整体准确的。　　五一上海跌三成深圳跌近**

　　“这就叫三十年河东，三十年河西。此前一段时间深圳上海房价猛涨，引来了调控升级。而广州房价一直稳定，虽然没能迎来限购的放松，但至少调控也没有升级，现在也算等来了好时候。”五一小长假刚过，广州一位**业内**感叹。

　　据了解，在刚刚过去的五一**周，上海、深圳楼市随着高房价和调控升级，成交已经进入了“冰河时代”。

　　在“深六条”新政之后，4月份深圳一手住宅仅成交2340套，环比暴跌47.5%，二手住宅成交8516套，还不足3月份18706套成交量的零头。到了五一，深圳楼市继续低迷。深圳市规土委的统计数据显示，小长假期间深圳新盘市场成交量仅为38套，较去年的五一假期下滑87%。新盘市场上也仅有一个楼盘开盘，推出296套房源，和2015年五一期间5个项目集中入市、推盘1029套形成鲜明对比。

　　同样成交凄惨的还有上海，“沪九条”发布之后的这个五一小长假，上海新建商品住宅成交4.8万平方米，同比减少33.3%。这一数据也是上海近7年同期第二低点。五一期间上海举行的房展会也是出奇的冷清，不仅展出面积较往年减少了大约六成，现场人气也大幅下滑，买卖双方都陷入观望情绪。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，受到沪深两市政策**，一线城市4月份的新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。“如果从同比来看，4月份北京、上海、深圳的成交面积分别下降了11.8%、24.3%、38.4%，只有广州同比增加了33.5%。”

　　一线城市房价*低的广州走出亮丽行情

　　方圆地产*席市场分析师邓浩志表示，从五一小长假各大城市楼市表现可以看出，中国房地产还是典型的政策市，政策支持市场就*，政策**市场就差。

　　在这个五一小长假前后，广州新黄埔新盘实地常春藤*度开盘，吸引了2800人到访，开盘不到3小时就成交了600套；靠着户型设计吸引买家的万科山景城，在五一前夕连夜*跑开盘，结果112套房源引来600多台买家，当晚“夜光”；位于广州增城的“**劲旅”凤凰城更是可怕，开盘现场引来超过万人围观，2小时就卖出12亿元，平均每分钟卖10套。

　　网易房产监控阳光家缘网数据显示，在这个五一小长假(4月30日-5月2日)，广州一手住宅成交1014套，同比去年五一大增113%，同时15230元/平方米的成交均价，同比也有15%的涨幅。

　　根据中原研究部监控，与“2015年12月底-2016年1月初”这个时间段的开盘均价相比，今年五一楼市监控的27个楼盘中，有19个楼盘的价格上涨，占比七成。涨价幅度主要集中在两个区间，一个是6%-10%的小幅涨价试探市场，另外是11%-20%的中幅涨价底气十足。

　　而且，与往年郊区与中心城区成交八二分的形势不同，近两年来随着集中供地、多为市区靓地的特点，中心区新盘开始增多，而且集中在广纸、广钢新城、华美牛奶厂三个大板块。在五一期间，**五郊区共计成交593套，中心六区则成交421套，双方差距正在缩小。

　　成交虽旺但高库存“阴影”未散

　　事实上，按照传统惯例，每年的“红五月”之前都是楼市传统淡季，但是在刚刚过去的三四月份，广州已经连续两个月成交破万套，这也是广州执行限购政策67个月以来，第二次出现连续两个月破万套的盛景。同时，*近连续八周单周成交套数破2000套，也证明近期广州楼市成交的稳定。

　　不过值得注意的是，尽管今年以来广州楼市成交量大幅上扬，但是由于新增供应同样*大，因此广州楼市依然笼罩在“高库存”的阴影之下。

　　广州世联地产监控市场发现，“五一”小长假期间广州有18个项目开盘或加推，合计有4586套产品上市，成交2448套，整体销售率为53%。其中供应量约为2015年同期的3倍，成交量约为2015年同期的2.8倍，从销售率来看，基本与去年持平。

　　这也就意味着，尽管“五一”期间在市场供应成倍放大的基础上，市场实现了“量价齐升”，但是由于销售率基本与去年持平，这也带来库存放大的问题。方圆地产*席市场分析师邓浩志也向记者透露，根据他们内部监控，广州楼市5月初的库存量其实比4月初的库存量还要大一些。

　　同时，库存量还存在分化严重的现象。根据中地行统计，越秀区是目前全市*为缺货的地区，整个4月份新增商品房住宅仅116套。因货量稀少，而购房需求充足，越秀区也是*早上调价格的区域，春节至今估计涨价15%上下。而荔湾区则是五一期间供应量*集中的区域之一，广钢新城5大楼盘，加上保利西悦湾、华发荔湾荟、远东御江豪庭皆有体量较大的新货，此外还有新世界·凯粤湾、珠光御景壹号、鹅潭湾、中信西关海、金湾明珠等盘持续供应。

　　后市预测

　　今年一手房成交突破10万套？

　　对于今年广州楼市的开局，中原研究部分析，限购以来，不少买家购房欲望被压制，2013年“穗六条”出台再次收紧，社保年限更是升级至三年。今年是第三个年头，不少买家已经符合购房条件，客观上增加了广州楼市的购买力。

　　对于后“五一”楼市的走向，邓浩志认为，按照目前广州的情况来看，短期内放松限购应该不大可能，但是进一步收紧政策也不会。预计接下来数月，依然会保持比较平稳的成交量。“即便是6、7、8月这些传统淡季，每个月都保持在8000套以上的成交量应该不成问题，今年广州一手住宅成交突破10万套也应该没问题。价格方面，预计下半年广州房价涨幅会在5%-10%左右。”

　　预测1、广州哪个板块“当仁不让”**？

　　年度预言：广钢新城今年的供应量相当于老城区去年全年的供应量。

　　广钢新城板块今年将大爆发，货量超过7000套，成为广州中心城区毫无悬念的“板块之王”。南都记者了解到，根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看，2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是，在现行政策不出现较大变化的情况下，佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的*大势力，强行*镜广州楼市。

　　五大中心区新增超2.5万套新货

　　近年来随着城市不断向外扩张，广州的楼市热点板块也大多集中在土地多楼盘多的**区域。不过值得注意的是，2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅，成功“*镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2.5万套。其中荔湾区的风头*劲，新货供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。

　　方圆地产*席市场分析师邓浩志认为，从此前的土地出让情况来看，2016年广钢、广纸、牛奶厂板块将成为楼市大热。而郊区则*推南沙自贸区板块，因为该区域本身就具备政策利好，而且可能成为第一个放松限购的区域。

　　据了解，目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是，去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城，在新的一年同样货量充沛，足以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。

　　刚需、*改、豪宅、别墅产品一应俱全

　　统计发现，从目前开发商的工程进度来看，经过两年三轮卖地的广钢新城，在2015年仅中海花湾壹号和金融街融穗华府两个项目在售，而在2016年，该板块将可能迎来八大金刚齐发的场面，包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利葛洲坝曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府和北大资源项目。预计供应总套数可达7298套、约78万平方米，相当于老城区去年全年的供应总量。

　　分项目来看，广钢新城中的中海花湾壹号开发时间相对较长，可售货量*大，预计2016年新增可售套数近2700套。开发商透露，该项目将在1月份推出全新二期“天际”组团，由于货量充足，估计后续以持续加推为主。金融街融穗华府目前持续销售；保利葛洲坝曼城已开放销售中心，预计将在1月份开盘。其他项目目前均处于筹备阶段，珠江金茂府、华发·中央公园、北大资源和深振业项目进展较慢，预计在上半年开放，下半年开始销售。

　　从货量结构来看，广钢新城户型产品丰富，既有适合*次置业的两房、小三房户型，也有适合改善型买家的三房、四房产品，还有大平层、别墅等高端豪宅物业。例如规模体量大、产品类型*为丰富中海花湾壹号，户型涵盖78-160平方米的两至四房，而且采用N+1设计；金融街融穗华府和保利葛洲坝曼城主打刚需小户型；珠江金茂府和华发中央公园以大户型为主，包括500平方米的大平层单位和六联排别墅。

　　广钢继续卖地，有望托高房价

　　土地拍卖的价格，往往能够影响该区域的房价走势。业内人士指出，广钢新城在2016年预计仍有地块推出，地块高企的成交价格，亦有望继续推高板块房价。

　　据了解，广钢新城目前已出让13幅居住和商住用地，共计用地面积约55.8万平方米、容积率建筑面积约230万平方米。目前剩余中央公园南侧9幅居住和商住用地待出让，共计用地面积约16.15万平方米、容积率建筑面积约76.1万平方米。该9幅地块大部分可北向望中央公园，景观较好，参考2015年底相似地块19200元/平方米左右的楼面地价，保守估计这9幅地块出让价为1.85万-1.9万元/平方米。

　　而目前根据阳光家缘网签数据显示，2015年中海花湾壹号成交均价30539元/平方米，目前区域整体价格水平为3万-3.1万/平方米。新入市的六个项目中，保利项目和中海二期项目都拥有地价优势；珠江金茂府虽然有地价优势，但项目定位高端，预计价格不会低于目前区域水平；华发中央公园同属偏高端定位，而且楼面地价是区域*高，预计售价较高。

　　预测2、房价去年零涨幅，2016绝地反弹？

　　年度预言：广州房价大幅上涨的可能性不大

　　市场分析：刚刚过去的2015年，再次刷新广州楼市成交记录的同时，广州去年全市房价几乎没涨，15206元/平方米的成交均价，同比只是涨了1%。相比较深圳房价涨幅接近40%，上海涨幅约为15%，北京上涨接近10%。根据经纬行的数据，由于卖得太好，库存消化周期已从2014年的14个月，缩短到2015年末的9.5个月。

　　这不由让人回忆起2013年，一直被视为一线城市楼价“洼地”的广州出现反弹，房价涨幅领跑全国。那么2016年会否重新上演这一幕？业内普遍认为可能性不大，但结构性上涨的机会存在。

　　**观点：

　　房价点评网广州*席分析师肖文晓：2016年的房地产政策预计会较2015年进一步宽松，但是受到两方面的限制，房价大幅上涨的可能性不大：*先是经济大环境低迷的压力，中国经济的L型调整，将影响市民置业投资的信心；其次是广州楼市的供应充足，大部分区域供求关系稳定。预计2016年广州房价稳中向上的可能性较大。

　　中国指数研究院广州分院院长张化学：2016年受去库存政策预期、宽松的货币和信贷政策、价值洼地进一步凸显以及部分地王项目进入市场等因素影响，广州楼市整体均价将会稳中有涨，预计涨幅在10%以内，同时各区域的价格将出现较大的分化，如库存量较大、去化周期较长的花都和南沙房价上涨的阻力较大，核心区房价有望出现较大幅度的上涨。