2016年楼市走势分析：广州二手房成交量呈下降趋势

楼市走势分析：广州二手房成交量呈下降趋势

　　2015年为楼市政策的宽松年，央行连续5次降息，4次降准，“330”政策、公积金贴息贷款等等，对楼市都是直接利好措施，尤其利好二手房在市场上的流通，营业税免征年限由5年改为2年极大的释放了改善型客户置业需求。根据广州市房管局公布广州市十区的二手住宅交易登记面积为464.74万平方米，中原研究部预计在2015年全年十区成交面积在572万平方米左右，同比2014年增长近4成。　　业内人士预计三季度会重回供求相对平衡的状态

　　据机构统计，广州二手住宅新增盘源量5月上旬下降三成，部分板块房源减少40%。近两个月来，广州二手新盘源呈走低趋势，近期趋势更为明显，影响二手成交量。据机构监测，上调报价的业主占比已经连续3周超过50%。市场人士预测，市场盘源重新积累可能需要4个月左右。

　　据中原监测数据，广州二手市场4月新增放盘量环比3月下降9%，受“五一”节假日影响，5月上旬新增放盘量骤降30%。“新增盘源量从两个月前已经呈走低趋势，而从新增的客源走势来看，4月客户新增量并未减少，仅是在5月初‘五一’期间因客户度假外出而减少13%。”中原地产研究部主任熊小洪表示。

　　**房源*手

　　今年3月，广州二手房网签量破万，4月网签量也超过了7000宗，在刚过去的这段买房潮中，刚需和改善型买家齐齐入市，导致二手房市场上部分板块出现了**房源短缺的现象。搜房网广州二手房电商商圈经理郑国卿表示，3月二手房交易的*爆，确实消耗了许多**房源，其所在的市桥板块去化率将近50%：“在3月交易的高峰期，一套在面积、价格、配套各方面都非常普通的房源，也能在放盘后1~2周之内卖出，以前则需要大概1个月时间。”而那些带有省一级学位或户型朝向不错的房源，则经常会出现买家刚看完就当场决定跟业主签约的情况。

　　郑国卿称，市桥板块*受买家青睐的户型是两房和小三房，但是在经过了上一轮买家“哄*”后，在部分热门小区里这样的户型几乎消耗殆尽。以该板块某个知名小区为例，目前放盘的房源不少面积都在200平方米以上，总价也超过了400万元，但少数3房单位的价格也已经被大幅度抬高。

　　部分业主“惜售”

　　部分业主依然有“惜售”心态，对于后市的发展也比较乐观。业主们普遍认为买家们只不过还在犹豫和观望，只要经过一段时间的观察，大部分有购房需求的买家肯定还是会咬咬牙接受目前的价格。

　　据中原地产监测的二手价格指数，至今已经连续上涨13个月。熊小洪预计，在目前的宏观环境下，盘源紧缺，业主报价上涨，部分业主还会反价，客户相对活跃的氛围至少在二季度会依然持续。目前广州业主报价呈上涨趋势，中原监测上调报价的业主占比，已经连续3周超过50%。她认为，主要原因是三四月成交氛围活跃，未买到房的客户大部分会继续在五六月买房，而唯恐价格补涨，大部分客户都将购房决策提前，另一方面，业主惜售，将待价格上涨后再出售或者直接上调报价。

　　以珠江新城为例，据中原研究部调研，目前放盘业主较少，整体盘源量较3月份下降了40%左右，部分原因是真正有资金需求放盘的业主减少，另一方面也是业主惜售，延迟卖房。赤岗板块为刚需人群青睐的板块，经过三四月大量消化后，盘源量也下降了15%~20%。

　　“总体来看，目前盘源量较为紧缺，一方面业主惜售心态加重；另一方面，放盘业主有限，换房业主在找到合适的房源时才会出手旧有房源。”熊小洪举例，如同德围板块只有一些高层单位有货，而受欢迎的中层如4~5楼的则基本没有放盘。

　　业内观点

　　房源重新积蓄或需4个月

　　郑国卿分析称，抛开几个网签量特别高的年份，大部分时候二手房房源的消耗和积蓄是存在周期性的：“人们都说3月是一年楼市的晴雨表，一般来说，3月楼市的*爆与否可以用来预判全年的市场走势，而同时3月甚至4月往往也是一年当中网签量*高的时间段，二手房房源被大量消耗。”

　　他解释，一般来说需要至少3~4个月才能重新积蓄起足够的房源，即从5月到8月都是一个房源的积累期，这段时期整个市场的表现也会趋于平稳，而在9月之后，房源积累到足够的数量，买家也逐渐接受了当前的市场价格，**盲目观望，也会有部分业主将价格做小幅度回调，二手房交易再度活跃起来，并持续1~2个月，“市场俗称的‘金九银十’便是基于这样的逻辑。”

　　熊小洪预计，若宏观环境保持相对稳定，随着市场调整，客户追价意愿减弱，业主惜售心态也会减弱，盘源会逐渐放出，预计在第三季度会达到一个供求相对平衡的状态。

　　受益于“330”政策利好，4月份二手住宅成交量飙涨，中原价格**指数从4月份开始连续上涨8个月，预计12月份，样本楼盘均价为24188元/平方米，较2014年12月同比上涨7.00%。成交量的上涨必然会使得业主的心态增强，从中原监测的2015年业主报价指数均值为42%，而2014年报价指数均值为39%，说明上调报价的人数占比提升，成交价格有所提升，但受一手库存量大以及不动产税征收的影响，本年度价格上涨幅度在合理范围之内。