2016年楼价走势行情分析：二线楼市升温引发抢地

2016年楼价走势行情分析：二线楼市升温引发*地

　　一季度房地产市场的回暖给了开发商信心，在一二线城市土地市场开闸时，众多房企激烈争*，5月土地成交的盛况也引发了广泛关注。其中，长三角区域的上海、南京、杭州的多宗地块均以高溢价率成交，楼面价超过房价更是成为常态。　　2016年开年，二线城市地价房价迅速地进入快车道，由于一线城市土地稀缺，开发商在二线城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州*宗总价超过百亿的地块，随后，杭州又出现了楼面价高达31404元/平方米的“热电厂地块”。中原地产数据显示，2016年截至6月13日，全国50个大城市合计土地出让金达到了8727.8亿，同比上涨了47%，二线城市占据榜*。此外，5月出现的高价地达到69宗，其中有56宗地王出现在二线城市，占据总数的**。

　　市场现象

　　群雄逐鹿捧高二线城市地价

　　进入5月以来，二线城市的土地交易态势也越发*爆。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，一举刷新了区域地价纪录。

　　而就在同**，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价达到23468元/平方米，也刷新了区域地价新纪录。不仅如此，宁波、福州也在同**上演着刷新地价纪录的戏码。因此，5月，也被业内人士称为“高价地月”，而总共69宗高价地有56宗出现在了二线城市。

　　中原地产数据显示，2016年前4个月全国热点的50个城市有117宗高价地，地价超过房价，也就是面粉贵过面包的现象已经在二线城市全面铺开。

　　*力集中苏州南京*受宠

　　虽然开发商在二线城市普遍撒网，但是从交易金额上来看，苏州、南京、合肥等则成为交易*为集中的城市，而这些城市恰好是房价上涨*迅速的城市。

　　5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块*终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率*高，达到196%；溢价率达到116%的26号地块则楼面价*高，达到19046元/平方米。*终，这11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。

　　在5月底的合肥土地拍卖会上，政府集中推出13宗地，有的地块吸引近20家房企参与，位于包河区龙川路以北、关麓路以西的一占地70.76亩的地块，吸引17家知名房企的激烈争*，经过40余轮的加价“交锋”，*终被建发房地产集团有限公司以15.92亿元拿下，楼面地价约18750元/平方米，溢价率达350%。

　　原因分析

　　房价上涨二线城市*给力

　　中国指数研究院*新的百城房价指数显示，5月全国百城住宅均价，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，已是连续10个月出现双涨。而且，涨幅居前十位的城市全部为二线城市，依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二线城市成为5月上涨主角，房价涨幅超过或接近3%。其中，厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着，如此下去，今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。

　　中原地产*席分析师张大伟认为，二线城市涨幅超过一线城市的*主要原因是政策因素。在3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨。从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也*大，所以导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃。

　　张大伟认为，新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋，*次出现了上涨前列基本全部二线房企的现象。合肥、厦门、南京以及苏州的这“四小龙”将取代过去一线城市。

　　消化迅速去库存效果初显

　　虽然二线城市房价居高不下，但是消费者也相当“给面儿”，这些城市的去库存能力不可小觑。

　　6月13日，国家统计局发布1—5月全国房地产开发和销售的*新数据。

　　记者据此计算发现，5月全国房地产开发投资同比增速出现年内*次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。

　　此外，5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%，这同样是该数据年内*次下滑；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

　　而中原地产研究部统计数据显示，二线城市的苏州、南京、杭州、合肥，不仅仅房价涨幅明显，四个城市也是2016年地王出现*频繁的区域，这几个城市本身的供需结构决定了这些城市领涨。

　　厦门、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中，4个二线城市库存合计1207万平方米，同比1月份的1650万平方米下调了27%。而一线城市只下调了6%。

　　未来趋势

　　二线城市房价若不约束

　　将爆发式上涨

　　国发智库研究院执行院长沈刚表示，二线城市土地市场持续*爆，这说明开发商“转战”二线热点城市步伐加快。一线城市根据自身发展需要，调整部分城市功能，房地产调控政策越来越严，开发商的准入门槛越来越高，地产开发项目越来越少且成本越来越高，导致开发商开始大规模布局二线热点城市。

　　但二线城市房地产市场风险也逐步增加，一些高价地的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至借债疯狂*地。二线城市房地产市场抵御风险的能力不如一线城市，拿地开发商的预期不一定能实现。这些风险不光开发商要注意，当地政府也要引起足够的认识。

　　但是对于现在已经成交的高价地，未来房价空间是多少？入市的难度有多大？张大伟表示，这将成为2016-2017年*大的疑问。他认为，市场的豪宅化开始，一线城市地价飞涨，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万/平方米。这种情况下，未来豪宅化难以避免。房企未来运营的难度越来越大。

　　业内人士分析认为，土地价格迅速猛涨很不正常，地价泡沫让人担忧。二线城市地王频出，一线城市也持续着“只要卖地就出地王”的现象，地价高企导致房地产市场豪宅化，未来高地价项目入市风险加剧。