房价走势分析：广州楼市成交创三年新高

房价走势分析：广州楼市成交创三年新高

　　2015年全年，广州全市一手网签量达到92325套，较2014年增长28.9%，不过均价保持平稳，为15206元/平方米，与2014年的15018元/平方米相差不大。记者昨日走访发现，相较于上月为了全年业绩的加速冲刺，新一年开局开发商明显降低了促销力度，叫价更为坚挺。　　2016年上半年(1月1日~6月30日)，广州新建商品住宅网签成交57084套，比2015年上半年的42429套增加14655套，同比上升34.54%。如果下半年延续上半年成交走势，2016年全年广州新建商品住宅成交套数将有望突破10万套，或将成为近三年来收成*好的“大年”。

　　屡屡刷新纪录的数据让人思考，是什么使得广州这一房价*为平稳、安全边际*高的一线城市开始烧起来？

　　上半年销售额过千亿

　　2016年上半年，广州新建商品住宅成交631万平方米，销售金额达到1006亿元，这是广州新建商品住宅市场有史以来*次半年销售金额突破1000亿元。其中，3月份和4月份广州楼市成交量连续突破一万套，5月份成交量创下单月新高，达到12824套，6月份则以10971套成交量落幕。

　　从各区成交量方面来看，中心六区除海珠以外，其他区域呈现12%~90%的涨幅，而周边区域除花都和增城以外，全部呈现不同程度涨幅；从各区成交金额方面来看，中心六区的签约金额占比为53%，环比有所上升。从各区签约均价方面来看，上行*大的区域为白云，环比上升8%，下行*大的区域为天河，环比下降8%，两个区域均价波动均为签约结构性原因。

　　如果下半年延续上半年成交走势，2016年全年广州新建商品住宅成交套数将有望突破100000套，或将成为近三年来收成*好的“大年”。

　　行情升温让广州开发商在上半年拿下了不俗的成绩。保利、万科、中海依然稳居广州销售排行的**梯队，2014年*入广州市场的龙湖、金茂、北大资源等房企也开始在上半年进入销售期。

　　其中，龙湖在广州**个项目天宸原着半年签约金额就达到18.4亿元，签约套数437套、签约面积53481平方米的成绩，金额、套数和面积三项指标中天河区均为**名。而万科山景城、碧桂园.海湾1号、远洋天骄，三个楼盘网签套数均超过100套。其中远洋天骄地处中心城区天河区，均价达到32000元/平方米，单盘收金3.3亿元。

　　“买涨不买跌”的俗语在楼市上体现得淋漓尽致。据《中国经营报》记者了解，不少项目已经作了提价。位于南沙区的合景叠翠峰网上报价13000~16500元/平方米，较前期房源上涨了30%。位于花都的万达文化旅游城价格也由1月初的9581元/平方米上涨至13530元/平方米，涨幅近40%。龙湖天宸原着年初的精装均价是30000元/平方米，现在新推的楼栋带精装则涨至33000元/平方米。

　　真烧起来了？

　　值得注意的是，虽然成交量创三年*高，楼盘价格也应势上调，但广州上半年的成交均价为15935元/平方米。7.41%的涨幅较隔壁深圳50%以上的涨幅依旧“寒酸”得看不出这是一个一线城市。

　　“价格涨幅不及成交量涨幅的原因，很大程度与广州的成交结构相关。”中原地产广东地产项目部总经理黄韬对《中国经营报》记者分析称。

　　参照数据，上半年广州中心五区成交总价段，200万元以下只占5%；300万~500万元、1000万元以上成交明显增加，占比分别达到31.9%和13.6%。

　　“但相比于刚需盘，侨鑫汇悦台、星河湾半岛、富力.壹号半岛等高价盘的成交均价高，但成交量少对整体价格的拉升作用有限。”黄韬续称。按照成交区域划分，上半年广州成交量中外围五区占比65.69%，中心六区占比34.31%。以外围郊区为主仅增城区13758套的成交量就超过了全市成交量的五分之一，同比增长幅度高达91.22%，黄埔区及南沙区也录得了超过7000套的成交量。

　　“除了旺盛的市场需求外，强烈的看涨预期也成为广州住宅市场持续‘高烧’的一大原因。以豪宅盘为例，相比于2014年、2015年的保守观望，今年的广州市场逐渐上涨的表现让买家看到了升值的空间，所以成交大幅上涨。”

　　此外，眼花缭乱的政策红包以及广州政府对楼市因地制宜的刺激政策也是推动成交的主要原因。猴年春节前后，在央行宣布一套房*付*低至二成，二套房*低可至三成。紧接着财政部、国家税务总局、住房和城乡建设三部门联合出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。

　　2月25日，广州“跨区*套房新政”，买了特定区域的房子，只要在本区没有房，就可以按*套房交契税。虽然该政策在实施3天后，被广州地税叫停，但半个月后广州楼市再迎来一管“鸡血”。

　　3月15日，广州市地税局发布公告称，广州将严格执行国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策，广州市民个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。换言之，广州市民此前购买唯一(*套)144平方米以上豪宅者，执行以1.5%缴纳契税，比中央出新政之前按3%交的税率省下1.5%。

　　楼市尴尬症还将延续？

　　成交的加快使得广州的库存量在上半年后进一步缩减。截至7月4日，广州全市可售商品住宅套数为68791套，去化周期显着缩短，低于10个月。其中，增城、黄埔去化周期甚至仅有6个月左右。

　　如今库存结构发生变化，广州房价的“尴尬症”能否得到缓解？对此，合富置业*席市场分析师龙斌认为，广州楼市没有出现下滑的迹象，房企也不会冒进，房价也不可能猛涨。虽然有政策的支撑，但在大量新盘来袭以及冷静的广州土地等因素相互作用下，广州楼市只能成为“慢牛”。

　　“但下半年广州楼市依旧要补涨。”龙斌对《中国经营报》记者肯定地说。

　　数据显示，2016年上半年广州仅完成卖地计划的25%，土地出让面积330万平方米，与去年同期大致持平，但卖地收入为186亿元，同比减少48%。今年1~4月广州所推地块全部底价成交。5月份，广州土地拍卖才产生高达164%~181%的溢价率，但成交价也仅在1万元左右。

　　除了价格以外，由于今年二孩政策正式全面落地，元旦楼市在售产品也以三房或者四房为主。像增城中新板块的某楼盘，元旦期间仅推出10套特价单位，包括114～144平方米的三四房，总价大概在百万元左右。而番禺三号线地铁上盖，有楼盘主打71平方米的实用小三房户型，经过去年年底的冲刺，目前在售的产品所剩无几。