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公积金有迟缴记录会被拒绝贷款|商贷首套利率优惠再缩窄

2017-05-13 来源: 3158财富广州

去年11月,广州市住房公积金管理中心公布《关于加强住房公积金贷款风险管理有关事项的补充通知》,其中第三条推迟半年实施。半年后,这只“靴子”终于落地。自2017年5月1日起,所有缴存职工(学校教职工除外),如申请住房公积金贷款时,最近6个月未连续缴存的,不受理其贷款申请,不接受单位出具的补缴证明。按揭业人士表示,即使是福利好的正规单位,也有可能出现未能按月缴交公积金的情况,故此公积金新政有可能使某些急用贷款买房的人士放弃使用公积金贷款,转投商业贷款市场。

去年11月,广州市住房公积金管理中心公布《关于加强住房公积金贷款风险管理有关事项的补充通知》,其中第三条推迟半年实施。半年后,这只“靴子”终于落地。自2017年5月1日起,所有缴存职工(学校教职工除外),如申请住房公积金贷款时,最近6个月未连续缴存的,不受理其贷款申请,不接受单位出具的补缴证明。按揭业人士表示,即使是福利好的正规单位,也有可能出现未能按月缴交公积金的情况,故此公积金新政有可能使某些急用贷款买房的人士放弃使用公积金贷款,转投商业贷款市场。

近日,楼市调控再发大招,央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。从5月2日起,北京地区首套房将执行基准利率,也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率,二套房执行基准利率基础上上浮20%。记者日前向广州市按揭中介了解情况,汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者,目前广州市场首套房大部分执行9折的优惠利率,二套房贷则是执行基准利率上浮10%。匿名按揭业人士向记者透露,“少数银行对利率低于低于9折直接拒绝放款(即便同贷书是8.5折),部分银行利率低于9折的放款很慢,部分银行利率低于基准放款很慢。不过庆幸的是,多数银行虽然慢还是在有序放款”。在首套房首套利率优惠进一步收紧的趋势之下,9折优惠很可能“失守”,有传言四大银行首套房首套优惠将提高到9.5折。故此,按揭业人士提醒购房者,无论是临时发现公积金因迟缴被拒贷而转用商业住房贷款,还是进行“卖一买一”,必须清楚目前捱贵息、放款慢的现实,而且对选用贷款产品有被上调利率的心理准备。

公积金有迟缴怎么办?

花时间“洗底”或是转投商业贷款

广州市住房公积金管理中心对公积金迟缴祭出“拒贷”的大招,一方面是希望公积金资金水池充盈,定时有进账;另一方面也是希望减少贷款人数。对于购房者来说,单位何时缴交公积金是自己难以控制的,因此,如果真的发生公积金迟缴的情况,贷款者可以做的对策有两个:

一、按照公积金新政要求,在公积金贷款申请提出来的最近6个月内连续缴存公积金,故此如果发生迟缴情况,那么就从迟缴情况起的下个月确保连续6个月连续缴存,即可“洗底”,符合公积金贷款资格。

二、选用住房商业贷款。目前住房商业贷款只需购房者符合购房资格,提供收入证明和收入银行流水,只要收入可以确保,基本上都可以批出贷款。汇瀚按揭莫静表示,银行在审核贷款申请者银行流水进账的时候,也没有住房公积金管理中心那么严格,有时候某些公司因为资金入账原因而造成工资迟发或者隔月发,银行也会体谅。

汇瀚按揭莫静表示,公积金贷款5年以上利率是3.25%,住房商业贷款首套房贷款利率按9折计算是4.41%,两者利率相差1.16%,按每万元10年期贷款来测算,每万元月供相差5.49元。以100万元贷款计算,10年公积金贷款比商业贷款要少549元,两者的月供差价还是挺大的,但是对于购房者来说,如果他们已经看中了心仪的房屋,等不及6个月的“洗底”期,可能就必须在月供上稍作妥协。

业主实录:春节后卖房至今未放款

春节后的成交高峰卖房,至今已过去接近3个月,一些业主仍在焦急等待放款,杨女士就是其中一个卖家,她有点后悔当初同意买家使用公积金组合贷款。杨女士春节后就与买家网签卖房,4月初公积金组合贷款同贷书批下来,4月12日她与买家到交易登记中心办理递件过户入押的“三合一”程序,但时至今天,买家的房产证都尚未办下来,而她的房屋尾款仍遥遥无期。

据了解,杨女士的买家当时是希望节省利息,于是就优先选用公积金组合贷款,在申请贷款的时候,公积金贷款已有吃紧的“风声”,买家曾经了解过到外资银行做8.5折利率的商业贷款。杨女士认为这是买家的事情,因此也没过多干涉,想不到这一等就是两三个月,本来打算“卖一买一”的她不得不向下一个交易方提出延期付款的申请。

专家教路:纯公积金放款最快商贷放款都要排队

汇瀚按揭莫静告诉记者,从最近的放款案例看,纯公积金放款如果做了担保放款,在出押后一个多星期就可以放款。而只要涉及商业贷款部分的放款,时间从两周到两个月不等,像杨女士这样的案例,也比较普遍。匿名按揭业人士表示,目前最纠结的是一些获得8.5折优惠利率的买家,他们由于申请贷款早,同贷书获得的是8.5折优惠利率,但到临放款时,银行却无视契约精神,停止放款,给买卖双方带来很大的影响。他向记者表示,对于这种情况,买家谈判筹码不多,唯有劝买家接受条件,提到银行认为可放款的利率,比如银行认为不低于9折利率才可以放款,那么买家就硬生生地被“剥夺”5%的优惠利率,每万元贷款月供增加几元左右。

给你算算账:

如果广州跟进“定向加息”月供成本增加多少?

按北京的最新贷款政策,以同样贷款300万元,时间20年,采用等额本息还款方式来计算,

1、如果享受贷款利率8.5折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;2、如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;3、如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距将达到68.3万元。对于炒房客来说,购房成本将暴增,从长远看,“房奴”的房贷压力也会与日俱增。

汇瀚按揭莫静表示,目前广州住房贷款市场对二套房贷依然执行上浮10%的标准。从贷款比例来看,八成贷款者为首套房贷款,两成是二套房贷的贷款,不过这两成二套房贷申请者并非是首付70%的二套房贷贷款者,因为他们要么是名下无房、有过一次贷款记录的人士,或者就是名下有一套房但已结清贷款的改善置业者。对于前者,首付比例是40%,对于后者,首付比例则是50%,如果是名下有一套在按揭中的房屋,二套房贷首付比例高达70%,较少买家选用。

责任编辑: Jayson

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