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二手房如何通过分割提高售价赚钱?

2017-12-06 来源: 3158财富广州

分割也有人称之为分契,通常来说:大面积的房子单价较便宜,总价自然是高的。小面积的房子单价较高,总价也较便宜一些。尤其大面积的房子属于非普通住宅,税率明显高于普通住宅。通常来说大面积房子总价高,买得起的人也少一些,受众面就少了很多。

小面积的房子买得起的人反而多,尤其对于小年轻来说,所以容易卖出去。这样子就存在了一个利差的空间,就是某人将大面积房子买下来,然后分割为两套甚至多套房。将非普通住宅变成了普通住宅,大面积变成小面积,然后提高单价,降低税费,盈利空间就出来了。

举例来说:某一套房子面积160平方米,市场价格可以卖4万元一平方米,总价约为640万元,由于是豪宅(非普通住宅),税费通常需要8.1%(1%个税,5.6%增值税,1.5%契税)。如果业主满五年唯一,则免个税,差额征收增值税。(感谢乐达地产卢百凤对本文的帮助)

如果将其分割成为两套房子,面积分别是80平方米,小面积的房子单价可以提高5%-15%不等,取中间数提高10%,则可以卖4.4万元一平方米,由此总价就变成了704万元,而且税费都按普通住宅征收,如果满2年,税费是2%即可(1%个税,1%契税),税费大幅度下降了。美妙在于,通过这种模式提高单价出售是非常合法合规合理合情的,买家也容易接受。那么问题来了,一套大面积的房子如何分割为小面积的房子呢?

需要的证件清单:

1.身份证(本业主本人需要委托公证书,非自然人需要法人的一系列证件);2.房产证(含共有证);3.分割协议书;4.测绘图;5.提供竣工验收合格证明及图纸,如果没有竣工验收证明则提供报建资料及图纸;6.如果分割的情形与规划报建不一致,需要提供规划审批同意的文件;7.竣工验收合格证(含图纸);8.如果分割导致门牌号码变化,则需要提供公安部门出具的门牌证明;9.如果涉及到司法流程,则需要相应的判决书,裁定书,调解书,协助执行通知书,仲裁书,强制执行的行政处理决定;10.如果有办理抵押,需要抵押权人出具同意分割的证明。

需要的时间:从拿到不动产交易登记部门的受理回执开始计算时间需要20个工作日(不含测绘时间)。收费标准:工本费40元,增加一本不动产权证书,则额外加收公证费10元。

注意事项:

1.分割后,不同的房需要有不同的独立门进出,进入任何一套房子不可以从其他几套房进出。

2.如果分割的房子是不同层的也可以,比如别墅,也可以将一套房子按层分割为多套,需要有独立的外置楼梯。

也有少数时候,夫妻离婚,只有一套房子,谁都想要,但是又不想卖掉,其实也可以通过分割处置为两套房,夫妻双方分别得到一套。

3.如果房子办理了抵押,则需要抵押权人同意分割,或者还清欠款涂销后办理抵押。

4.建议分割后的单套面积不要小于40平方米,尤其不要小于30平方米,面积太小,可能会影响拆迁补偿,影响入学学位的资质,也会影响入住的体验,价值可能又会下降了。(感谢力强地产刘桂秀对本文的帮助)

5.车位,车库,商场,办公楼,厂房其实都可以分割的,原理相近,不过需要的证件更复杂,尤其涉及消防问题了。

责任编辑: Jayson

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