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如何判断房价?记住这一句话就行

2017-12-18 来源: 3158财富广州

如何判断房价未来的涨跌?任泽平之前就提出来了这个判断方法,并且得到了地产圈的一致认同。我大致试图建立一个框架,判断房地产,包括怎么判断价格,投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1、长期看人口

长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨了。什么人流入啊?有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

除此之外,任泽平还提到了支持未来发展“大都市圈”的观点。他认为,从上百年来的城市话经验可以看出,不管是美国、欧洲、日本、韩国,人口基本都是往大城市圈迁移。因为大的都市圈更节约土地,更节约资源、更有活力、更有效率,更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会,这是一种文明。你控制大城市规模,不让人来,不让他享受城市的文明,这是反文明的。

补充举例:什么地方房价会涨?人流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的。什么地方房价涨不动呢?库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。

2、中期看土地

中期看土地,人流入的、最近这两年没供地的,那更有投资前景了。在我们的城市规划里,有一句话十年没变,叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话,控制大的,重点发展小的,但实际人口流动过程中可以看出,中国人口都是从东北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。

人来到大的城市圈,而规划要控制规模,控制供地甚至不供地。按照经济学供需关系理解,不供地,人来了,那价格只能暴涨。由此,我们可以大致推断,东北、西北及三四线城市的库存量大,供地多,人口流入少,供大于求,房价这波虽然涨起来一波,但投资这些城市,风险依旧很大。

中国的房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

3、短期看金融

特朗普减税加息,留给刚需买房的时间不多了。对政策,未来整个的政策组合会发生变化,过去八年全球放水,中国也是一个放水周期,14年、15年放水引发了股市到房市的爆涨。现在美联储加息和中国货币政策转向,标志着过去八年的货币宽松周期结束了,未来是一个财政扩张的时代。

责任编辑: Jayson

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