如何判断房价？记住这一句话就行

如何判断房价未来的涨跌?任泽平之前就提出来了这个判断方法，并且得到了地产圈的一致认同。我大致试图建立一个框架，判断房地产，包括怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1、长期看人口

长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的*终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨了。什么人流入啊?有才华的年轻人，他带着梦想来;还有那些**净值人士，他带着**来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

除此之外，任泽平还提到了支持未来发展“大都市圈”的观点。他认为，从上**来的城市话经验可以看出，不管是美国、欧洲、日本、韩国，人口基本都是往大城市圈迁移。因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更***，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。

补充举例：什么地方房价会涨?人流入的，库存低的，合肥、郑州、深圳、南京、上海，这是过去一年涨价*多的。什么地方房价涨不动呢?库存高的，人口流出的，呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。

2、中期看土地

中期看土地，人流入的、*近这两年没供地的，那更有投资前景了。在我们的城市规划里，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、**发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，**发展小的，但实际人口流动过程中可以看出，中国人口都是从东北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。

人来到大的城市圈，而规划要控制规模，控制供地甚至不供地。按照经济学供需关系理解，不供地，人来了，那价格只能暴涨。由此，我们可以大致推断，东北、西北及三四线城市的库存量大，供地多，人口流入少，供大于求，房价这波虽然涨起来一波，但投资这些城市，风险依旧很大。

中国的房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住，房子*重要的是什么?地段。**是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

3、短期看金融

特朗普减税加息，留给刚需买房的时间不多了。对政策，未来整个的政策组合会发生变化，过去八年**放水，中国也是一个放水周期，14年、15年放水引发了股市到房市的爆涨。现在美联储加息和中国货币政策转向，标志着过去八年的货币宽松周期结束了，未来是一个财政扩张的时代。