买房的详细流程有哪些?

2018-02-01来源 : 3158财富广州

房地产市场火热了起来,很多地方房地产的价格都在上涨,很多观望的人也都开始蠢蠢欲动准备买房。买房子是一件需要极大的耐心与时间的事情,尤其是对于刚需购房者来说更是如此,那么买房主要有哪些步骤呢?

一、进行选房:

买房子地理位置对于想要的人来说,应该选择的地段、有政策进行倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施即将会得到较大的改善的地段,这样的地段在今后将有比较大的的。

其他的购房人,一般年纪大的应选择环境比较幽雅、空气好的地段,就医看病是不是方便也应是应该重点考虑的因素;上班族则应选择上、下班和交通方便的地段;有孩子的家庭则应该考虑的那些地段。

在近几年年来,开发商在进行房屋设计时大都遵循“三大”的原则,可以这么说提出的这一观点,摈弃了原来的居住理念,符合老百姓对于住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大”,反而给消费者带来使用上的不足或浪费。认为,在追求“三大”的前提下,还应满足以下几个条件:主卧室应保证15平米以上;起居室不要过大,一般在25平米即可。

与此同时在选择户型时应注意:1、大厅内户门不要过多,面宽(或称厅跨)应3.9米以上,至少也应满足3.6米;2、户型动静区域宜分清。卧室位置要求深一些,户门好不要直接面对着厅,同时卫生间与主卧的距离要近,避免穿厅;3、要注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。4、当购房人在选择居室朝向的同时,也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园,会让您感到心旷神怡,使您一天紧张的心情得以放松。

社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。

小区内环境,可从以下几个方面审视:1、本小区内绿化程度;2、这个小区内功能划分;3、在社区内无干扰,人、车分流。

小区外环境应多观察,是否体育场、公园、高校等,或依山、临江。注意考察配套设施购房人在选择楼盘时,还应考虑菜市、医院、银行、、公交线路等生活配套设施。配套设施越全,日后越会让您感到生活的便利。注意查看法律文件法律文件包括:五证、两书、开发商营业执照,现房还应有竣工验收报告。

房子五证:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售(预售)许可证。房子两书:是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

二、房子物业管理

询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、等几类,北京市小区管理室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司,然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害,又可以让您对今后的生活负担,做到心中有数。

三、房屋总价格、单位价格、楼面地价

房子总价格:简称总价,是指一宗房地产的整体价格。一般来说,总价不能说明房地产价格水平的高低。房子单位价格:简称单价,是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。房子楼面地价:又称单位建筑面积地价,简称楼面价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格÷建筑总面积;楼面地价=土地单价÷容积率。

四、房子的签订认购书

在商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:(1)房屋开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。(2)客户认购物业的楼层;户型;房号;面积。(3)购房房价。包括单价;总价。(4)买房付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。(5)房屋认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

在签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:(1)本项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。(2)房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)购房房款支付方式。(4)买房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

五、房屋预售

房屋买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

六、房屋签订买卖契约

房屋购买人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

购房者签订买卖契约是整个购房程序中重要一环,契约也是销售中重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:

(1)房子所在土地使用证号及使用年限(2)房子商品房销售许可证号(3)购买房产名称及购房人购买房产的类型(4)购买物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)总房价款。包括单价和总价(6)购买付款方式(7)买卖双方违约条款(8)房屋保修条款(9)房屋买方接受物业管理公司管理条款(10)进行预售登记(11)进行房屋转让(12)进行房屋过户(13)遇到纠纷、争议的解决方式(14)相关附件一:房屋户型图(15)相关附件二:装修设备标准(16)相关附件三:共有共用部位

同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

七、买房人办理入住

要签物管合同,办理入住手续:当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。

八、办理过户

要办理产权过户、领房产证:后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续,即确权,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证,交纳房产权属登记费,权证工本费,权证印花税。

了解了买房的步骤,在买房时就不会手忙脚乱,可以按照买房的顺序,在每一步都了解一下注意事项,以免在买房的过程中出现不必要的损失。