房屋抵押贷款应注意哪些问题?

房产抵押贷款虽然是最常见的抵押贷款方式，也是风险最小的一种贷款方式，但是这并不意味着房产抵押贷款就是完全无风险或零风险的金融业务，房屋抵押贷款应注意哪些问题?

1、摒弃当铺思维,客户第一还款来源是关键。通过统计发现：2008年至2014年，社会经济下行阶段，处置不良资产条件不够好，尤其是2015年，大多数抵押物都处于有价无市的状态。

抵押物各项资产的平均变现率为34%，贷款抵押物处置结果远远低于抵押设定的时限，不足以覆盖贷款本息，其中设备类的变现率约为29%，房产类的变现率约为37%，地产类的变现率约为30%，综合类的变现率约37%，最长处置年限为7年，平均处置年限为4年左右，变现速度非常低。

2、一套房抵押纯粹是自欺欺人，有时候物保不如人保。虽然国家政策允许一套房作抵押，但在实际操作的过程中，一套房执行是非常困难的。

3、要重视对抵押物出租情况的调查。一是如果租赁权在前，抵押权在后，租赁期限又较长，根据买卖不破租赁的原则，没有买家敢买背负长期租约切无法收取租金的物业，抵押物价值就会大大折扣的，二是这种情况下代为收取租金难以实现。

三是拍卖保留价不客观，借款人不按期还贷款，银行有权处置抵押房产用来归还贷款本息，当银行拍卖抵押房产时，承租人具有优先受偿权，由于抵押人与承租人签订长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格切在抵押贷款前一次性收取，抵押人就达到了故意压低抵押物拍卖价格的目地。

4、依附抵押物存在装潢及附属设施产权归属不明。

5、首封处置权与优先受偿权。对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。

6、抵押物处置与工程款优先权：在办理贷款时，要求工程方出具放弃工程款优先受偿权的声明。

7、二次抵押：对于支持做二次抵押贷款的地方，建议在发放贷款时连同客户房产证和国有土地使用证一起保管,以规避客户做二次抵押的贷款风险。