广州分站
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端午假期，袭向消费者的不但有电子商务平台的一**红包、实体商家的一**优惠，还有一**“白菜价”的楼盘。让人存眷的是，这些卖“白菜价”的楼盘傍边，不乏像广州亚运城、万科欧泊如许的品牌坊盘。此中，降价*较着的是广州亚运城的“山海湾”组团，*高优惠幅度接近三成。
在曩昔的3年多时候里，为什么亚运城的楼价并没有获得预期中的上涨，反而市场一有风吹草动楼价便会“跳水”？对于一个开辟周期跨越10年的大项目而言，以3年多的成就作为评判尺度不免难免失于偏颇，可是，回*亚运城这3年多以来的尴尬，对于这个将来还有很长的路要走的大盘而言，对于辞别了楼市“**十年”的购房者与投资客而言，都是**意义的——
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亚运城降价本相
*大优惠6500元/平方米
亚运城此次大幅度优惠的产物是江景现楼组团“山海湾”（也就是昔时的亚运村手艺官员村）。从5月30日起头，该组团单元全线让利，售价为9800元-1.25万元/平方米，货量70多套，这批单元在4月初的报价为1.4万元-1.9万元/平方米，也就是说，楼价下降了4000元-6500元/平方米，优惠幅度近三成。
发卖人员介绍，降价带来的发卖成效较为较着，固然买家难以进入现场看房，仅凭看图纸，在短短几天假期内，70多套房源已发卖了50多套、大约四分之三。据悉，9800元/平方米的单元发卖环境*抱负，今朝剩下的大都是1.25万元/平方米的房子。“此前近两个月的时候内，这批产物的成交量不跨越20套，”有知恋人士说，“这批产物是160平方米摆布的大户型，受限购、限贷的影响更为较着，即使是改善型住房，也不是有那么多人能一会儿拿出近200万元的*付”。
不外，在客岁国庆时代，“山海湾”也曾推出过1.28万元/平方米的“一口价”单元，若是与客岁国庆的报价比拟，楼价下降不跨越3000元/平方米。
亚运城此次让利只是“试水”，有业界人士阐发认为，因为拿出来优惠的只是“山海湾”的尾货单元，并且是市场上比力难卖的大户型，而不是今朝货量*大的新产物“天誉”组团。以优惠价清尾货也是为了推新货。记者从亚运城方面领会到，该楼盘估计在6月份、7月份会陆续推出“天誉”组团的新货，总货量近千套。“优惠今朝尚未确定，具体味视市场环境而定。”亚运城的代办署理商告诉记者。
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品牌盘
带头“试降”
其实，近期广州楼市“试水”降价的品牌大盘并不算少，可是，让利幅度没有传说中那么大。
5月底，位于番禺华南板块的万科欧泊推出B5栋新品，总货量200余套，均价为1.5万-1.6万元/平方米，比前一批单元2.2万元/平方米的报价下降了近6000元/平方米。不外，与前期产物比拟，B5栋位于小区边角位置，交通相对未便，前后也没有什么景观，并且所有单元都是工具朝向，部门单元正对变电站，与前期产物的整体本质有不小的差距。“如许的产物原本就应该比前期位于小区中间的单元廉价4000元/平方米摆布。所以说，万科欧泊真实的优惠估量是2000元/平方米摆布。”有四周楼盘的开辟商说。
端午节时代，万科旗下位于黄埔的刚需大盘万科金色胡想 也推出了200多套65-94平方米的两房及三房，一二手联动，发卖均价为1.3万元-1.4万元/平方米，比该盘近半年1.55万元/平方米的均价下降了大约10%。
雅居乐旗下位于番禺市桥的刚需盘雅居乐君域第宅，端午节时代推出了大约200套洋房，为79-130平方米的两房及三房，发卖均价约为1.2万元/平方米，而该项目比来一个月的网签均价接近1.6万元/平方米，不外，真实的降价幅度只是大约15%，是以这批单元为毛坯交楼，之前的产物带价值2000元/平方米的装修。“因为项目只剩下尾货，但愿经由过程优惠订价带动发卖以清盘。”雅居乐的相关负责人暗示。
越秀地产旗下的越秀岭南雅筑也推出了部门1.2万元/平方米的特价单元，比此前1.4万元/平方米的报价下降了约2000元/平方米，不外，本来带价值2000元/平方米的交楼尺度也酿成了毛坯。5月底，越秀星汇金沙 二期洋房也曾针对一二手联动买家推出了少量1.6万-1.7万元/平方米的特价单元，比此前*低1.8万元/平方米的报价也略有优惠。
不外，即使是推出优惠的品牌房企，今朝更多仍是“试水”性质，并非全线楼盘、全线产物降价，促销的手段也多半是采用特价单元、一二手联动等较隐藏的体例。还有部门品牌坊盘的价钱不跌反涨，如中海誉城、凯云新世界 ，因为端午节推出的产物比前期的要好，报价也比之前略高了几百元/平方米。
因为“五一”、端午楼市旺季不旺，业界人士阐发认为，跟着6月份至8月份的发卖淡季到临，楼市存在进一步走弱的可能，对于房企来说，经由过程积极的营销手段和价钱策略促进发卖是可行之策。
“端午节有优惠，可是从广度来说，涉及的楼盘数目和区域还不敷多；从深度来说，优惠的幅度还不敷大。”谈及端午时代的广州楼市，合富辉煌*席阐发师黎文江说，“今朝降价的楼盘其实仍是少数，并且那些降价的楼盘，除了个体特价单元外，降价的幅度根基都在7%以内，优惠还不敷。”
买家心态改变 降价潮或会舒展
“考虑过降价，但真正要降价，大师可能还有心理障碍。”一位不肯意透露姓名的操盘手告诉记者，“一是怕老业主闹事，二是怕买家买涨不买跌，所以，推出的新品即使有优惠，也会先换个组团名字，和前期产物划清边界。”
不外，现在买家“买涨不买跌”的心态似乎已经没有那么较着。亚运城、万科欧泊经由过程让利发卖飘红，雅居乐君域第宅推货当天报收近九成，万科金色胡想的特价产物在开盘当天据称被抢购一空。
“此前消费者买房的目标仿佛不但是为了住，还但愿要升值，并且是必然要升，他们更多地把室第当作是一种投资品，所以买涨不买跌，相信将来买家会加倍理性，心态更好，不然只会错过本身*佳的选择。”黎文江说。
买家心态的悄然改变，闪开发商在订价时少了一些挂念。业内专家认为，若是说此前只是个体楼盘有降价的行为，此刻降价潮可以说已有舒展的势头。
在产物方面，降价的规模也会从今朝以大户型为主，舒展到呈现更多的刚需“笋货”（粤语，指廉价货）。黎文江认为，因为刚需产物只要价钱有优惠便能拉动发卖，像万科欧泊、雅居乐君域第宅此轮的降价都挺成功，像萝岗板块等供给比力集中的区域以及一些外围区域，相信楼价的调整会更到位一些。大户型产物则分歧，限购、限贷等限制太多，有优惠也未必有买家有能力买，对开辟商回笼资金的帮忙没有那么大。
近三个月或是近期*佳购房机会
降价何时会舒展？黎文江认为：“因为优惠还没有达到买家的心理预期，端午假期整体市场的成交量还不是很抱负，相信接下来的一段时候，还会有更深度的调整。因为后续的供给量还会增强，本年良多上市企业在年头都晋升了发卖方针，既然楼价降了，那就必然要增添供给才能完成使命。不外，若是挨过了这一段时候，后市我仍是看好的。”
华夏地产项目部总司理黄韬也持不异的定见：“‘五一’、端午价钱调整不到位的楼盘，会操纵6月份至8月份的发卖淡季来进行价钱调整。当9月份、10月份旺季到来，价钱的调整可能就会竣事。6月份到8月份可能是近期比力好的入市时候，因为到本年第四时度，楼价可能会从头站稳甚至回升，固然幅度可能是比力暖和的。”
楼价优惠的幅度大要有几多？黎文江认为，估量是10%-15%，因为“开辟商的利润没有大师所想的那么高，降10%-15%已经几乎是成本价了，再大的降幅开辟商也很难承受”。中国转型阐发专家、凤凰卫视名嘴邱震海则从有房一族的承受能力方面来阐发一线城市楼价的*大跌幅，“楼价跌幅应该节制在10%-15%，再大的跌幅估量就会超出前期买家的心理承受规模，并可能呈现把压力转嫁给银行等行为”。
一周热评
楼市提进步入世界杯时候
□本刊评论员
下周，全球将进入世界杯时候，为*后篡夺鼎力神杯，来自列国的足球精英，在这个炎天，汗洒绿茵场。楼市亦然。面临愈加灰心的预期、观望日重的消费者、持续下滑的成交量，在这个炎天，房企惟有竭尽心思，打破僵局，回笼资金。从这个意义上来说，楼市早已进入了世界杯时候，起头了新一轮的竞逐。
英超球队利物浦传奇主帅香克利曾经说过，足球无关存亡。对于房企，这倒是关系存亡的“世界杯”，过程主要，成果更主要。
此刻的房企，想要追求一个好的成果，道路无非就两条：跑或者不跑。
每次市场处于“拐与不拐”的主要关头，房企总会分成两派：“主跑派”与“不跑派”。无论是2008年仍是2011年，因为楼市由冷转热的快速反转，“主跑派”每次都成为“不跑派”取笑的对象：一轮抢跑，却发现市场已转向火热，降价“抢跑”天然卖得好，但那些对峙“不跑”、楼价坚挺的房企，同样赚得盆满钵满。
2014年，笑到*后的很可能是“主跑派”。2008年也好，2011年也罢，楼市的艰难皆来自宏观调控的打压。此刻楼市的艰难，倒是来自房地产贷款的周全收紧。利率市场化之下，以前曾是优质贷款的小我按揭，此刻已成了“鸡肋”；而银行“好天送伞、雨天收伞”的脚色，在房价高企、行业随时可能进入调整的环境下，对房企的贷款更会慎之又慎。宏观调控，更多只是压制了需求，时候一长，需求总会释放；但银行收紧房地产贷款，则覆灭了需求，想要需求再度释放，惟有银行再度开闸。从今朝来看，银行短期开闸的可能性很小，央行发话撑持*套房贷三周后，一线城市几乎没有动静，二线城市只是放款速度快了一些，利率仍是基准或上浮10%，三线、四线城市仍趋于收紧。在这种环境下，期望楼市很快回暖底子不实际，只有降价，甚至是一步到位的降价，抢跑、快跑，才能把并不丰裕的采办力收归囊中，才能在坚苦的年份有个好收成。
2014年的楼市，崩盘的可能性极小，艰难过活倒是常态。房地产多年的成长告诉我们，每一次坚苦期，都在为房企扩张做筹办。进入坚苦期后，原先高企的地价会大幅回落，一些判定错误的房企为保存，必需出售项目甚大公司，这时辰也恰是手头丰裕的房企大手笔拿地，收购、兼并其他公司，为今后的高速成长奠基根本的好机会。本年年末或来岁，我们必定可以看到，那些本年降价“抢跑”、回笼了大量资金的房企，必将在价钱回落的地盘市场上几次抢地。
“跑得快，好世界”在足球场上未必管用，但在房地产“世界杯”的竞逐里，却会是房企笑到*后的有力兵器。
