中介变身购房者引发纠纷

我已经付*了……我先买房！CFP供图

南都讯记者杨秀伟　江门开平人杨女士经两名地产中介人员介绍购买了一处房产，结果付款后没等到房屋完成过户，屋主又不卖了。杨女士起诉后，事情出现戏剧性变化，中介邝某现身自称已购下该处房产，也起诉屋主索要房产。开平市**先认定杨女士购房合同有效，后又认定邝某合同有效，而杨女士则认为中介邝某**与屋主勾结，通过虚假诉讼侵占这套已升值的房产。经历两年多诉讼，这一错综复杂的纠纷在江门市中级**终审判决并在前日执行，杨女士取得该套房产的所有权。

购房后屋主不卖了

涉案房屋位于开平市水口镇，房屋共有所有权人为香港人邓先生夫妻。2011年6月，两所有权人委托邝某、麦某共同代理销售涉案房屋。2011年7月18日，经邝某、麦某介绍，邓先生与杨女士签订一份《房地产合同》，约定将涉案房屋出售给杨女士，销售价格为14.9万元，并约定了定金、购房款的支付方式。杨女士在签约当日支付定金1万元给邝某，后分两次支付购房款9万元给麦某。2011年8月2日，邝某陪同杨女士与邓先生双方到开平市水口房产交易所，办理涉案房屋的过户手续，并签订一份《房地产买卖合同》，同日杨女士将购房余款4.9万元汇入邝某的账户。但其后邝某与邓先生认为杨女士未付清购房款(杨女士支付给麦某的9万元，未转给邓先生)，决定终止该房屋的过户登记手续，并于2011年8月18日退返杨女士5.9万元。

三方相互起诉索房产

因这一房产纠纷，杨女士、邓先生夫妻、邝某三方相互起诉，分别在开平市**一审立案三宗。*宗案是案号1562的邓先生诉杨女士案，其在2011年11月请求开平**判决解除双方2011年7月18日签订的《房地产合同》和8月2日签订的《房地产买卖合同》。开平市**2012年6月4日一审判决认定双方合同合法有效，双方均未上诉，判决遂生效。第二宗案是杨女士2012年8月起诉邓先生要求其履行合同，协助完成房屋过户手续的3号案。第三宗是邝某2012年9月起诉邓先生违约不交付房屋的40号案。

杨女士起诉中希望得到房产而非返还购房款，因此在3号案审理过程中，于2011年11月提起诉讼财产保全。但在此之前，邝某已在40号案中申请查封了该套房产。邝某表示，其实际先于杨女士，在2011年7月已购买了该套房产，与邓先生约定售价13万元并已支付。而邓先生又将房产卖给杨女士，属于合同违约，请求判令返还13万元。

2013年1月，开平市**对3号案一审判决，认为涉案房屋已被另案(40号案)查封，无法办理产权过户登记手续，客观上已无法继续履行，决定驳回杨女士要求房产过户的诉求。同月40号案一审审结，**认定邝某与邓先生房屋买卖合同****，因涉案房屋无法履行过户手续，判决解除合同、返还购房款13万元，邝某与邓先生均未上诉。

购房者指中介**虚假诉讼

购房合同有效，过户诉求却被驳回，杨女士不服判决而提起上诉，指**应该留意到该事件中的虚假诉讼问题。杨女士认为，*宗案时，邓先生及案件第三人邝某、麦某均未提及该房产已卖给邝某，其2012年8月提起履行合同的3号案诉讼，邝某才在2012年9月提起40号案诉讼，声称与邓先生存在在先的销售合同。她因此怀疑该销售合同不真实，而邓先生与邝某也**利用虚假诉讼损害购房者利益。

“如果涉案房屋无法过户，还有谁敢购房？”杨女士举例称，若购房者签约后，中介与屋主达成一致，声称已将房屋在先销售给他人，并通过虚假诉讼确认销售合同关系，购房者签订的合同还有什么效力？邝某本身是中介，结果又成了购房人，造成房屋销售关系的混乱。就算邝某与邓先生合同真实，自己在购房过程中没有任何违约行为，依法善意取得该房产，**应予以支持。

江门中院终审支持购房者

江门中院审理杨女士上诉案后认为，该案焦点在于协助过户诉求是否有法律依据。在1562号案中，杨女士与邓先生合同已得到开平**支持认定，因此双方均应全面履行合同义务，杨女士已付清房款，邓先生就应依约协助过户。但邓先生事后反悔，在将其中5.9万元购房款退回杨女士后，反以杨女士没有付清购房款构成违约为由起诉解除合同，这种做法显然属于违约，依法应当承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。

对诉讼财产保全所造成的过户问题，江门中院认为，我国《房地产管理法》规定被查封房产不得过户，原审判决以该规定为据驳回杨女士的过户诉求，虽有一定的法律依据，但实体处理欠妥。该房产查封系临时性保护措施，解封后即可办理过户，但若让杨女士等待解封后再另案提起同一诉讼请求，“显然是徒增诉累，浪费司法资源。”

**因此终审支持杨女士诉求，判决撤销原判，要求邓先生协助办理过户手续。前日，开平市**执行局执行该案，杨女士在付清房款后，取得这一经历近三年纷争的房产。

[律师支招]

购房如何避免陷阱

就该纠纷中**存在的虚假诉讼、欺诈问题，**有关人士向记者表示，在双方说法一致情况下，**很难去查是否系虚假诉讼。依照我国法律规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民**应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。依照有关司法解释，以非法占有为目的，通过伪造证据骗取**民事裁判占有他人财物，**一般会依照民事诉讼法的有关规定作出处理，而不以诈骗罪追究行为人的刑事责任，但如果行为人伪造证据时，实施了伪造公章或指使他人作伪证行为，则可以伪造印章罪、妨害作证罪追究刑事责任。

北京盈科(广州)律师事务所律师刘祎表示，该案中中介方存在责任，从中介变成了购房者，这应是在购房合同中就被约束的行为，同时杨女士也有一定疏忽，其不应该将房款交付中介。刘律师建议市民通过中介购买二手房特别注意以下几点，以避免交易风险：(1)查册，即查看所交易的房屋的房地产产权证书、产权人的身份证等原件，并到房产登记部门查证；(2)购房人和房屋产权人、中介方签订三方协议时，除了约定买卖双方的责任外，还要注意写明中介方的责任和义务；(3)在合同中明确约定房产交易的银行账号，严格按照合同约定将购房款支付给产权人，转账时要备注资金用途，并保留银行转账凭证；(4)购房人要及时督促中介方和产权人办理房屋过户手续，发生纠纷的，可以通过行政投诉、调解或者诉讼及时主张权利。