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2014东莞楼市白皮书（上半年）·房价
与全国楼市经历的暗淡上半年一样，东莞楼市的成交同样几乎腰斩。但与下滑严重的成交量相比，东莞上半年的楼价相对走出了*立行情，2014年上半年住宅均价为9134元/平方米，比2013年同期还有5%的涨幅。对比历史同期，今年上半年的房价*次破九，住宅价格整体仍然高企不下。
特价房、低*付不绝于耳的2014年上半年，并没有给楼市成交带来更多的起色。进入6月下旬，多盘低于预期的定价更好地促动成交，而这或也成为东莞后市的风向标。
房价*度“破9”
行情好的时候房价滞涨、微涨，市道炎凉之时，房价又继续保持坚挺，这大概是东莞*有的表现。翻查过往的成交数据，2012年与住宅成交狂潮形成反差的是，东莞房价出现了“滞涨”，开发商降价促销力度并不大，全年住宅成交均价为8276元/平方米，同比涨幅不足1%。成交继续高亢的2013年全年，住宅成交均价为8764元/平方米，比2012年涨了近500元/平方米。
今年上半年，虽然成交降幅接近四成，但是房价却继续往高走。南都记者跟踪东莞市房产管理局公众信息网的网签数据，今年上半年，东莞住宅价格为9134元/平方米，相较2013年同期仍有5%的涨幅，而这在历史同期，也*度站上“9字头”。
价格坚挺房源占市场主流
为何半年以来，东莞市场成交狂泄而住宅价格整体仍然高企不下？从2014年1-6月住宅库存及消化周期走势看，整个上半年东莞住宅的消化周期基本维持在8个月左右，仍然维持偏低位水平，反映上半年住宅整体供应比较紧，市场供不应求，供求关系决定价格走势，使价格具备上行的基础。其二是部分大户型、别墅项目开发商意图出货快速回笼资金，作了比较大的让利，让利幅度比往年要深，吸引了不少买家前来淘房。东莞中原的统计显示，大户型、别墅产品的成交出现起色，比重有所升高从而拉升全市均价。
更为重要的原因是，虽然市场出现了降价、特惠等促销，但普遍不是主流的形态。合富、中原都分别针对性地对上半年的市场主流楼盘做了房价摸查，调查结果是，下跌超过10%的楼盘数量全市不超过5%的比例，主要为个别单位特价促销。而接近五成的楼盘价格企稳或小幅上涨。因此这也很好地解释了为何市场出现各种降价声潮，而实际房价“硬撑”。
开盘价低于预期或成后市风向
进入6月，东莞住宅成交持续下滑，每周成交套数低于600套，东莞中原的数据显示，同比去年明显缩水一半多，直接打消了众开发商对6月楼市回暖的期盼。
在市场处于买卖博弈期间，只要开发商愿意让利，就算市场低迷，市民也会捧场。出于半年业绩报单的考虑，众多开发商新货集中扎推入市。其中保利百合花园、碧桂园·常平*府、三正瑞士半山，多个开价低于市场预期的楼盘均取得了开门红。据碧桂园方面透露，常平*府以精装房均价6500元/平方米开盘，当天一小时内收金6亿元。位于凤岗的保利百合花园项目也在6月底入市，精装洋房以8500元/平方米的价格发售，低于去年“9字头”的区域均价，*后同样取得热销。两大项目搅热东莞冷清了半年的市场。
楼市“以价换量”趋势逐显，开盘定价低于市场预期更容易获取成交佳绩，这或也成为东莞后市风向标。
镜头
上半年房价走势呈“W”形
从月度的表现而言，东莞商品住宅均价已连续7个月在“9字头”的高位运行。在月度价格走势图上，也画出了一小段波线。其中3月份与6月份的价格为9057元/平方米和9066元/平方米，是今年形成的两个房价低谷。而这两个低点的数据也可以用结构性来解释。*先是3月份开始，国内如杭州、常州等二、三线城市甩盘或大幅降价促销后，北京、广州等一线城市部分楼盘也传出降价打折的信号。开发商情绪不稳定，东莞开始出现欧景城的“6字头起”的30套特价单位促销。与此同时，还有不少刚需项目借尾货推出特惠房源，如沿海·江湾国际、中信观澜凯旋城、恒大御景等。
第二个低谷的表现是，6月下旬，多盘以低于市场预期价格入市，取得了成交的突破性进展。东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，整个上半年，楼市均在“是否降价”意念中左右摇摆不定，导致上半年楼市普通住宅价格反复调整，呈“W”形走势。
下跌超过10%的楼盘数量仅占2%
今年上半年，东莞楼市充斥着低*付、特价房等词汇，但为何统计出来的房价却不降反升？东莞中原、合富辉煌东莞公司等代理机构都统计了目前全市部分楼盘的涨跌情况。虽然筛选的条件不同，但却也得出了较为一致的结论，就是下跌楼盘项目为“非主流”，下跌超过10%的楼盘数量全市不超过5%的比例，主要为个别单位特价促销。而接近五成的楼盘价格企稳或小幅上涨。
合富辉煌东莞公司市场研究部在7月初筛选了今年上半年与去年下半年同时有成交的楼盘，其中一个规则是别墅成交10套以上，高层成交60套以上，而这样的对比数据更有参照性。经过筛选得到满足条件的楼盘83个，然后将其2014年上半年的房价与2013年下半年进行环比对比。统计数据显示，71%的楼盘上涨，29%的楼盘下跌。下跌幅度超过5%的楼盘数量占8%，其中下跌10%以上楼盘占2%。而在房价上涨楼盘中，涨幅超过10%的占5%。房价下跌楼盘中，跌幅5%以内占71%。
从物业类型来看，别墅楼盘房价松动*明显：下跌前10的楼盘项目中，别墅盘占8个。从片区而言，传统楼市热点、经济发达片区房价松动*明显。如市区、东南临深片区(塘厦、凤岗)下跌楼盘占全市下跌楼盘总数的54%。
下半年会怎样
车德锐：房价三季度深调 四季度回稳
东莞中原认为，下半年，东莞住宅价格走势预计将会经历两个阶段性的变化。其中，第三季度，价格面临深度调整，新盘上市价格将低于市场预期或片区。一方面，在6月下旬多盘定价低于市场预期入市取得良好效果的引导下，预计7月低价入市的项目继续增多，8、9月会有更多开发商跟进。多项目低价开盘使楼市价格不具备上行的基础，反而遭遇下探压力。另一方面，上半年诸多开发商业绩不理想，所以在营销策略上很可能将通过以价换量的方式快速跑货。尤其是中大户型产品和尾货促销力度更大、优惠更深，价格走势存下行压力。
而第二个阶段则发生在第四季度，楼市价格逐步趋稳，或小幅回升。车德锐分析，多数项目已在第三季度大量跑货，业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小折扣或直接收回。“预计第四季度的新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使第四季度新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。此外第四季市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。”
李兴旺：全国房价缓和有助于东莞企稳
合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺分析，目前东莞房价已经“硬撑”半年，如成交量仍不改善，第三季度房价下跌的可能性较大。“我们做了一个统计，目前由银行政策引起的市场观望占53%，由房价过高引起的观望占17%，即市场观望占未成交因素的七成。房价过高及资金不足占比达到27%，折射出当前东莞房价已经达到一定高位，消费力增长有限。”他认为，下半年东莞楼市能否回暖，取决于如何打破观望僵持局面，要么政策松动，要么房价松动。上半年中国约一半城市房价出现松动，部分城市房价下跌较明显，预计随着宏观经济的企稳及微刺激政策的出台，下半年全国房价下行趋势将趋于缓和。但是此轮调整间，东莞受外围的影响将降低，第三季度东莞房价仍然面临较大的下降压力，但幅度将会较小，预计第四季度将会明显出现量升价稳。
采写：南都记者 陈焓 表格整理：陈焓
