广州分站
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2011-2014上半年二手住宅成交均价走势
2014东莞楼市白皮书（上半年）·二手房
随着一手楼市成交长期疲软，浓郁的观望情绪迅速波及到二手房市场。由于门店**量大幅下滑，客户资源流失到一手市场，今年上半年东莞二手房签约套数不断下滑。合富置业监测东莞房管局网签数据显示，上半年二手住宅网签宗数为16389宗，环比下降27%，比去年同期减少25%。虽成交量比去年同期有近1/4的下滑，但成交均价依旧保持平稳微升的态势。合富置业成交数据统计显示，上半年二手住宅成交均价为7998元/平方米，环比及同比分别上升3.6%和4.7%。
4镇区二手住宅网签超1000套，樟木头**
与深圳、广州等一线城市不同，由于新建楼盘较多，东莞二手房交易一直处于低位运行状态。进入2014年后，受信贷政策利率上浮、银行限贷等因素影响，加上全国部分城市出现降价潮等因素影响，有意购买二手房的置业群体也开始持币观望。
东莞房管局网签数据显示，今年前6个月东莞二手房网签只有3、4月份超过3000套，而其余4个月网签套数均低于3000套，上半年全市二手房网签套数总计16000余套，比去年同期少了近4000套，下滑幅度明显，与2012、2011年上半年成交水平持平。
“去年我们一个门店至少有近20单业务，而今年都是个位数，门店上门量比原来少了很多。”南城江南**城附近中介门店负责人介绍，随着租售业务冷清，不少原来从事中介行业的员工转到代理商从事一手房源的销售工作。
成交量减少了，但价格却依然坚挺。合富置业成交数据和东莞房地产公众信息网统计数据显示，上半年东莞二手住宅成交均价为7998元/平方米，环比去年下半年上升3.6%，同比去年上半年增长了4.7%，市场呈现量跌价稳的状态。
在所有镇区网签的二手房中，樟木头镇以1900余套的成绩位居**。而在全市32个镇区中，只有樟木头、东城、南城和常平镇的二手房交易量在1000套以上，其余28个镇区均在1000套以下。
*次置业购房比例下降至78%，改善型买家增多
在东莞，由于二手房价格长期低于新房价格，有许多*次置业的刚需买家也会优先选择**二手房源。
2014年上半年，由于信贷收紧，实在对买家的购房计划产生关键性的影响，加上政策、市场的不确定性因素增加，市场客户观望情绪浓厚。上半年*次置业购房比例有所下降，约占78.1%，低于去年平均水平。
不过，与去年上半年59万元/套的总价相比，今年置业人群中，实力型买家占比有所增加。统计数据显示，除楼价上升因素外，上半年*次置业群体购房套均总价上升至71万元/套，比去年同期增加20.33%。“东城怡丰都市广场、南城天利**花园、虎门太平广场花园和东城景湖春天等性价比较高的笋盘受到这部分买家**。”合富置业市场部负责人表示。
*次置业的刚需买家减少，而改善型买家则明显增加。据统计数据发现，上半年改善型买家购房比例从去年下半年的7.9%上升至16.7%，是近两年来的*高位置，升幅比例十分明显。“这部分买家购房实力都较为平均，保持在112万元/套左右，他们多是工厂主和中**产业人群，对物业的要求相对较高，如虎门万科紫台、光大景湖花园和富盈东方华府等100平方米以上**物业是*选。”该市场人士表示。
镜头
虎门镇新盘少，二手房价一路走高
近几年，随着虎门新建楼盘稀少，很多有意购房群体只能将**二手房源作为置业*选。据合富置业统计，2013年至2014上半年近18个月中，在全市32个镇区中，虎门镇二手房源价格一路走高，随着改善型房源成交增加，目前虎门二手住宅价格已达到7996元/平方米，逼近8000元/平方米关口，也与全市均价持平。
合富置业市场研究院院长龙斌博士表示，从各区域来看，南城和东城等城区的发展比较成熟，且各种生活配套齐全，在去年至今的时间里，价格升降的幅度不大。而虎门镇随着一手房源供应减少，部分超过120平方米的改善型物业上半年成交明显增加，均价被拉升至8000元/平方米左右。“虎门紫台、虎门1号、盛世豪庭等楼盘深受改善型买家欢迎，楼盘升值幅度也相对比较明显。”龙斌表示。
樟木头月均成交325套排区域**
除了虎门镇二手房源在上半年表现不俗外，拥有大量二手房源的樟木头镇，近两年一直是二手交易区域的排头兵。东莞房地产评估网统计数据显示，今年上半年樟木头镇二手房源交易量达到1900多套，月均成交量约325套，成为二手住宅交易*为活跃的区域。相比东城、南城等区域的房价，樟木头镇因二手房源楼龄较大，加上可选择房源众多，均价只有3054元/平方米，远低于该区域在售新房8282元/平方米的价格，性价比较高。据南都记者了解，拥有“小香港”之称的樟木头镇，其二手购买人群多以香港、深圳的投资客为主。在二手房源交易量排行榜上，除了樟木头镇外，东城、南城和常平三镇区的交易量也突破1000套，而塘厦、凤岗、厚街、万江、虎门和莞城等镇区则在600-1000套之间。
下半年会怎样
成交热度或回升，楼价继续保持稳定
虽上半年二手房源的成交也出现了低迷，但自从5月份开始，二手房市场环比和同比下降的趋势开始放缓。上周，根据科威国际不动产机构统计观察，进入6月份后，随着莞城、寮步和塘厦等镇区市场向好，二手房成交套数和面积出现环比正增长，上涨幅度为0.9%，与去年同期成交数基本持平。据分析，6月份二手成交数环比增长且超百套以上有莞城、万江、凤岗、寮步、塘厦、虎门和石龙7个镇区，其中，莞城的增幅达到116%。
至于下半年，由于持有物业的业主心态比较平稳，中小户型物业并未出现大幅度的降价，虽部分大户型成交压力增加，但业主的让步空间还是有限，未能达到客户期望的心理价位。“楼市走势始终由供求关系起决定性作用。”龙斌表示，进入下半年，在新增供应有所增加、一手加大促销力度等大环境下，购房需求较迫切的刚需客及婚房买家经过一段时间的观望后，购房意愿增加，第三、第四季度将率先入市，成交热度或会有所回升，成交仍会以刚需型的产品为主。预计二手楼市价格仍会保持稳定态势。
数据来源：合富置业、科威国际不动产 本版采写：南都记者 陈晶
