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2014东莞楼市白皮书（上半年）·土地
受新房市场成交疲软、扫黄等多重因素影响，东莞土地市场进入第二季度后，供需开始同步降温，但由于年初延续了去年年底的翘尾市场热度，上半年东莞土地市场整体并没有出现大幅下滑，而是保持平稳增长。各大研究机构统计数据显示，由于**推地力度不减，与去年同期相比，上半年土地供应面积达到331.25万㎡，比去年同期增加2.56%，成交319.7万㎡，同比去年仅减少0.88%，土地收益金出现较大幅度回升，87.62亿元的成交金额高于前两年同期。
土地供应量维持活跃，为2012年以来*高
土地市场作为房地产链条的开端，一直是各大房企争夺的焦点。虽上半年新房市场成交出现疲软，但开年伊始，受去年*热成交的影响，**季度的土地市场延续了去年年底的热度，供应量维持活跃水平。直到第二季度后，由于受新房市场疲软等影响，土地供应量开始下调，处于低位徘徊。单从上半年土地市场的供应而言，供需变化不大，各项指标同比好于去年。
东莞国土局和各大研究机构统计数据显示，上半年东莞土地市场供应69宗地块，面积合计331.25万㎡，同比增加2.56%，为2012年以来*高。而从土地供应类型来看，商住地供应21宗，面积合计116.4万㎡，同比增加61.28%，供应量比去年同期明显激增。商业用地供应24.4万㎡，比去年同期增加127%，工业用地供应185.8万㎡，环比减少18%。
尽管**季度楼市开局不利，但土地市场仍延续着去年底的市场热度，开发商也对楼市信心比较足。南都记者发现，在2、3、4月份，土地市场供应量均超过50万平方米，而到了5、6月份，则滑落至20万平方米以下。“到了第二季度，新房成交依旧低迷、疲软，这种消极影响蔓延至土地市场，房企拿地意愿受挫，**也顺势减少供应量。”中原地产人士表示，虽然土地市场出现了先热后冷的局面，但由于**季度成交活跃，上半年土地收益金达到87亿元，比2013、2012年同期分别增加75.17%和38.17%。
虎门、临深片区大热，商业用地成交放量
半年共成交73宗土地（其中四宗为上年度顺延至今年），面积合计319.7万㎡，这样的成绩单与去年同期相比，未出现大的变化，但对**来说，随着商住用地土地出让金大幅增加超过50亿元，让他们的*袋子比较充裕。“逆市下东莞土地收益持续增长，一方面是由于热门区域的多宗大规模**地块集中上市，对土地出让金有较大的拉动作用。另一方面一季度东莞GDP同比增速低于全国7.4%，**对土地财政收入的依赖短期不变。”分析人士表示，上半年包括虎门、万江等经济发达镇区的土地成交活跃，特别是虎门镇赤岗村两宗连体商住地成交，助推整体交易量的走高。统计数据显示，在上半年东莞13个有商住地成交的区域，虎门、万江等一线镇区成交占比超过50%，所占份额*大。其中，发达镇区凤岗、厚街、虎门、万江等仍是房地产开发的热门区域，土地交易量活跃。
此外，与去年相比，今年商业用地成交较为活跃。如第四座万达广场落户虎门；绿地首次进驻东莞，就选择了常平镇打造占地面积12万㎡城市综合体项目；新加坡首铸地产以8.9亿元拿下万江总价地王打造城市综合体项目。“为促进东莞经济转型升级和产业结构的优化，**把拉动内需和促进消费作为拉动经济增长的重要举措，通过引进万达、绿地和王府井等品牌开发商带动商业发展，为东莞经济出力。”上述分析人士表示。
镜头
外来发展商拿地比重超过八成
与去年本土开发商活跃在土地市场不同，今年上半年在土地拍卖市场上，外来开发商凭借资金实力，显得更加有效。在上半年成交的93万平方米商住用地中，以碧桂园、恒大领衔的外来开发商频频发力，拿地总面积达到75万平方米，拿地比重达到80.68%。而本土房企在新房市场成交疲软的情况下，加上本身资金有限，显得缩手缩脚，仅有6家房企拿地面积超过1万平方米。
在外来开发商中，碧桂园和恒大等全国型房企信心十足。其中，碧桂园先后在横沥、东坑、塘厦等区域拿地，购地扩张的策略未受到淡市影响。自2009年正式布局东莞以来，目前碧桂园打造的住宅项目已落子大朗、沙田、塘厦、常平、横沥等8个镇区，成为东莞项目*多的开发商之一，仅次于龙头万科。同样，作为千亿房企的恒大今年在土地市场也表现抢眼，先后拿下万江两宗商住用地，在东莞城区项目达到6个，成为东莞城区住宅项目*多的开发商。
底价成交增多，一线镇区底价回落
与去年过半地块出现高溢价现象不同，今年随着新房市场成交疲软，开发商在拿地时显得更加理性、谨慎。上半年成交的19宗商住用地中，流拍地块5宗，底价成交7宗，溢价率在0-50%的10宗，溢价率在50%-100%和溢价率在100%以上的各1宗。“商住用地流拍率达到21%，比2012、2013年同期明显增加，溢价率在50%以上的明显减少。”中原市场分析人士表示，流拍率增加、高溢价现象减少，反映在淡市下开发商拿地更加谨慎、理性。此外，上半年土地市场楼面地价全线回落，其中一线区域跌幅*明显。中原监测数据显示，上半年东莞一、二、三线镇区的楼面地价分别为2898元/平方米、2456元/平方米、1275元/平方米，较去年同期分别下降15.98%、8.53%、1.62%。各线楼面地价全线回落，一线区域跌幅*明显，地价全线回落。
下半年会怎样
土地交易量有望升温，但难现*热格局
自第二季度以来，因购房者持币观望严重，开发商出货艰难，销售回款慢。加上**推地节奏放缓，开发商拿地意愿进入低迷期，土地市场不愠不*。
“下半年若市场逐步好转，开发商资金链逐渐宽裕后，土地交易量有望升温，但难现去年的*热格局。”业内人士表示，房地产经历了近十年的快速发展后，在行业发展存在诸多不确定因素、开发成本高涨的环境下，开发商盲目拿地的现象基本绝迹。在目前这种形势下，万科、碧桂园等开发商在加快项目的工程进度，实施高周转的滚动开发模式，下半年可能将适当购地补仓。而本土的中小房企由于之前囤了不少地，未来阶段内将以消化囤地为主，减少购地行为。
2014年土地成交的十宗*
*高溢价率———188%，益田地产，凤岗镇官井头村
*多叫价———55轮，中国电子东莞产业园，虎门镇赤岗村
*高楼面价———7257元/平方米，益田地产，凤岗镇官井头村
*低楼面价———1050元/平方米，捷盈投资，东坑镇彭屋村
*高总价———66189万元，中国电子东莞产业园，虎门镇赤岗村
*低总价———2996万元，钜隆地产，大朗镇蔡边村
*大占地———120685平方米，富泰地产、绿地集团，常平镇卢屋村
*小占地———8095平方米，钜隆地产，大朗镇蔡边村
*高容积率———4，恒大地产，万江区拔蛟窝社区
*低容积率———1.2，丰泰地产，厚街镇双岗村
数据来源：东莞市国土局
本版采写：南都记者 陈晶
