广州分站
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去年8月，知名财经人士叶檀在谈及东莞房地产市场时表示，位于广深两大一线城市之间、房价长期处于洼地、经济活力比较强的东莞，未来随着轻轨、高速等交通网络日趋完善，区域房价还有继续上涨的空间。
时隔一年后，随着楼市上半场结束，对比外溢客户比较集中的凤岗、塘厦等临深区域和麻涌等临广板块，成交套数受市场大环境影响有所下滑，但均价确有不同程度的上浮。其中，塘厦镇住宅均价同比涨幅达到了19%，中堂镇住宅均价同比大涨36%，成为全市涨幅*高的镇区。同时，同属于结合部的凤岗、麻涌等镇区住宅签约均价也有不同程度的上涨。
临深、临广以及莞惠结合部上半年楼市究竟表现如何？未来这些区域还将有哪些利好？南都记者结合上半年32各镇区住宅成交情况，进行一一梳理。
全市住宅成交面积前五名，临深镇区占了仨
判断楼市是否**，数据将是*直观的呈现。
在今年上半年全市32个镇区中，位于临深片区的塘厦、凤岗和樟木头镇分别以22.92万、15.91和12.26万平方米的成绩高居**、第三和第五的位置，虽同比去年同期在成交面积上均有不同程度的下滑，但上述三镇依然是东莞楼市***的区域。
其实，早在2012年，随着深圳楼市受限购等因素影响，拥有便利交通和居住条件的塘厦、凤岗等镇，成为深圳客户外溢的*佳承接地。也正是从这个时候，临深板块楼市开始迅速崛起，看到机会后，大量品牌开发商开始涌入跑马圈地，企图从中分得一杯羹。目前，在临深板块深耕的品牌开发商已多达近十个，如万科、中信、保利、碧桂园和金地等。
今年上半年，虽上述品牌开发商没有推出新项目入市，但凭着在售项目不断推新、购房者积极出手，整体住宅成交依然表现*眼，其中塘厦更是拿下区域**，成为全市**羊。而此前新房成交并不高的樟木头镇，也在保利生态城等楼盘的带动下，销售面积突破10万平方米。“在全市区域成交活跃度上，临深片区有集团性优势。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示，外溢深圳客户的持续发力，是临深片区楼市成交活跃的*主要原因。
24个镇区住宅均价同比上涨，中堂36%**
临深区域成交*活跃，那临广板块表现如何？
南都记者注意到，在上半年楼市成交表现中，位于临广板块的麻涌、中堂等镇表现并不如意，同比去年同期成交面积下滑幅度在20%以上，住宅签约套数也低于300套。其中，中堂镇上半年住宅签约套数仅为130套左右，与去年全年1800套的成绩大相径庭。
不过，虽然在成交上下滑不少，但住宅均价却有着不一样的表现。根据市房管局公布的上半年东莞区域住宅签约统计来看，中堂镇住宅均价达到8311元/平方米，以比去年同期大涨36%的幅度领衔全市32个镇区，成为上半年东莞涨幅*高的镇区。
而同位于临广板块的麻涌镇住宅均价达到6636元/平方米，比去年同期上涨了15%。“随着2012年东莞市政府推出打造水乡经济区后，原本经济落后的中堂、麻涌等镇，房地产开发水平开始逐渐走高，也正是基于对未来经济发展看好的情况下，这些镇区的房价上涨速度比较快。”李毅表示，虽今年上半年临广板块成交面积相对较小，但该区域仍是未来东莞房地产水平*具前景的区域。“目前，很多开发商已在水乡片区拿地，未来我们还是很看好的。”一位不愿具名的某开发商操盘手表示，随着未来轻轨开通，广州客外溢，水乡片区的楼市将会迅速发展。
区域分析
A
莞穗结合部
上半年中堂镇签约均价上涨36%，成为开发商眼中的香饽饽
区域介绍：穗莞结合部是指与广州增城、萝岗和南沙等区接壤的东莞镇区，主要包括中堂、麻涌和沙田等镇区，而这里正好又是东莞市政府统筹规划的水乡片区。自2012年政府启动以来，原本经济相对落后、传统印象还停留在破旧落后小镇群上的水乡片，部分镇区楼市在去年就爆发出了强大的市场需求和潜力。其中，沙田、中堂和麻涌等镇，住宅成交多项数据均改写了历史*好纪录。
主要镇区：中堂、麻涌、沙田
上半年表现：相比去年全年的楼市成交，今年位于穗莞结合部的镇区楼市成交就有些差强人意。如沙田镇去年在碧桂园柏丽湾的带动下，全镇住宅成交达到2493套，但今年上半年仅有678套，不及去年的1/3。而与新塘接壤的中堂镇去年住宅成交也达到了1846套，今年前6个月也仅有130套，下滑幅度明显，住宅面积成交下滑近七成，成为东莞楼市成交下滑幅度*大的镇区之一。
上半年，在受信贷政策上浮、广州撤市并区等多重因素的影响下，上述三个镇区几乎无任何新盘推出，产品供应也降至历史低位。受此影响，楼市成交也出现大幅缩水的情况，与去年创造各项记录的形式不同，今年上半年穗莞结合部并没有出现让开发商惊喜的局面。
不过，虽成交量大幅下滑，但上述镇区住宅成交均价却出现了逆势上涨的局面。其中，中堂镇上半年住宅签约均价达到8311元/平方米，同比去年同期上涨36%，成为东莞32个镇区中涨幅*大的区域。而麻涌镇房价也同比上涨15%，均价达到6636元/平方米，历史性突破6字头。
“与已经得到客户认可的临深片区相比，位于东莞西部的中堂、麻涌等镇虽被列入东莞水乡地区统筹发展重点区域，但目前因当地经济水平发展有限，配套还不够完善，一旦市场出现波动，热销的局面很难持续。”市房地产协会秘书长陈骏良说。不过他也表示，随着穗莞深轻轨和沿江高速等交通网络日趋完善，未来水乡片必定成为房地产开发热土。
瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅则认为，随着片区交通条件改善，特别是虎门港港口的推进和南沙国家级产业园的打造，穗莞结合部镇区的房地产市场将有较大的改变。
下半年推货：上半年受市场成交疲软，开发商在推货方面显得比较消极。但进入7月份后，沙田、中堂等镇待售楼盘开始有所响应，中堂凯景中央、麻涌钜隆碧水湾和沙田港口国际、礼顿金御海湾等超过10个项目均将于下半年入市或推新，新品供应将大大增加。“在与广州接壤的镇区，很多在周边做生意、开工厂的老板多会在此置业，投资和自住的属性都会有。”李毅表示，随着莞穗轻轨通车时间进一步临近，看好未来水乡发展的广州客户在置业方面会积极一些。虽可能无法达到去年热销的局面，但未来穗莞结合部肯定会是开发商争相进驻的热土。
B
莞深结合部
临深片区依然成交*火，深圳客比例超过五成
区域介绍：在平日的楼市报道中，与深圳观澜、龙岗等接壤的塘厦、凤岗、樟木头和清溪等镇区，因近几年有大量深圳人来此置业，故将此命名为深莞接合部。在近几年的楼市发展中，塘厦、凤岗和樟木头镇的土地收益、房企营销业绩均呈大幅度增长，其中去年塘厦镇房地产销售金额达到近90亿元，成为东莞镇区中成交*火热的区域。此外，长安镇也与深圳宝安接壤。
主要镇区：塘厦、凤岗、樟木头、清溪
上半年表现：在今年前7个月的楼市成交中，位于深圳北部的东莞塘厦、凤岗等镇区一直表现*眼，在月住宅成交面积和套数上，一直位居全市前列，成为东莞楼市成交*热区域。如保利生态城、万科金色城市、中信观澜凯旋城、万科四季花城和万科朗润园销售套数均在300套以上，半年销售额超过3亿元。
南都记者从各大开发商获悉，在上述5个**楼盘中，深圳客户的比例均超过五成，部分深圳达到八成以上。“之所以能吸引这么多深圳客户置业，主要是临深区域的开发商多为品牌发展商，在深圳客户心中有比较好的口碑，加上价格较低，比较容易吸引他们出手置业。”市场分析人士表示，在去年碧桂园地产打造的两个项目在塘厦吸金超过40亿元，充分说明了临深区域已得到客户的认可，加上今年上半年梅观高速正式结束收费，对深圳客户来说，交通费用的降低使他们的置业热情将会大大增加。
目前，万科已在临深片区成功开发了棠越、朗润园和四季花城等5个项目，成为项目*多的开发商；碧桂园地产今年还将继续深耕临深区域，本土房企三正地产也加大开发力度，上半年三正瑞士半山和卧龙山1号均取得热销成绩，表现*眼。
下半年推货：虽上半年临深区域的多个镇区楼市成交表现不错，但作为新盘入市的仅有万科金色城市和三正瑞士半山等寥寥数个项目，与去年超过10个项目扎推入市的盛况相差甚远。但据南都粗略统计，今年下半年临深区域入市项目将陆续增多，如珠江观澜御景、御湖半山和广基自由星城等多个全新项目入市，而在售的益田大运城邦、三正瑞士半山等项目也将陆续推出新产品，在新品供应上会比上半年增加不少。
“如果下半年银行信贷政策利率下浮一些，临深片区依然是房地产成交*火热的板块。”李毅表示，加上下半年离深圳宝安较近的虎门还有万科城、金地琥悦等多个新项目陆续推出，对有意在东莞置业的深圳客户来说，选择范围将会更大。
C
莞惠结合部
房价很难吸引惠州人来置业
区域介绍：与深莞、穗莞结合部相比，莞惠结合部因交通网络比较单一，双方贸易交流比较少，比较少有人关注。不过，近几年随着深莞惠一体化建设逐步推进，莞惠结合部也逐渐被人接受。惠州土地面积较大，加上东莞与其接壤的镇区经济多处于欠发达，双方在楼市成交方面略微欠缺。不过，在与博罗县交界的地方，此前也有许多东莞人在此置业。
主要镇区：石龙、桥头、谢岗
上半年表现：由于惠州本地房地产开发水平较高，发展商打造的新楼盘林立，莞惠结合部虽每年都有新盘推出，但成交量一直处于低位。此前，由于惠州房价较低，购房还可实现落户等政策利好，当时也吸引了不少在东莞工作的人购房，解决子女就近入读公办小学。不过，自去年惠州取消购房入户，开始实行积分入学以来，莞惠结合部的楼市成交就开始有所下降。今年，东莞为吸引更多的人留在本地，积分入户的条件放松后，很多原本打算在博罗等地置业的群体出现犹豫和观望。
以往，在惠州博罗园洲等地，均有不少东莞人到此置业，而到了今年上半年，受多重因素影响，莞惠结合部的楼市成交开始大幅下滑，石龙、谢岗和桥头等镇住宅签约均不足3万平方米，整体呈现量价齐跌的局面。“综合多方面因素，我不是很看好莞惠结合部的楼市，主要是该区域客户群体比较单一，主要以本地客为主，镇区的房价也普遍高于临近惠州县镇的房价，所以很难吸引惠州人来此置业。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示，上半年大石龙片区住宅新增供应有17万平方米，成交仅为10万平方米，还不及临深结合部一个镇区的交易量。
南都记者注意到，今年上半年莞惠结合部鲜有新楼盘入市，都是楼盘推新来维持市场供应。与去年全年相比，上半年上述镇区不管是成交量还是均价都下滑不少。其中，桥头镇去年住宅签约757套，而今年上半年只有201套；谢岗去年住宅成交233套，今年前6个月仅有8套。
下半年推货：上半年住宅签约如此惨淡，下半年是否会有好转？南都记者粗略统计，目前邻近惠州的东莞镇区在下半年推货量依然不大，新盘入市寥寥无几。其中，谢岗镇下半年依无新盘入市，桥头镇将有鸿华尚城项目预计在下半年入市，目前营销中心暂未开放。相对而言，经济发展较好的石龙镇欲入市项目较多一些，如海伦堡海伦湾、嘉华星际湾等。“我们的目标客户群主要还是以本地客户为主，目前的价格很难吸引到惠州人来此置业。”石龙一开发商营销负责人在接受采访时表示。
业内点评
临广区域楼市成交还处于初级阶段
李毅 瑞峰置业市场管理中心副总经理
从当地经济发展和地缘关系来看，在上述几个结合部中，临深和临广板块未来楼市的发展是比较被看好的。其中，临深板块随着近几年的迅速发展，已得到客户认可。而临广板块与临深不太一样，还处于初级阶段，区域住宅开发总量也远远小于临深片区。从市场成交来看，广州客来莞置业的人数要少于深圳客户，且部分带着投资属性。不过在2012年底随着东莞市政府提出水乡一体化发展后，楼市开始步入快车道，但受限于中堂、麻涌等镇区当地经济发展水平稍显落后，目前置业人群的规模还比较小。不过随着城际轨道等交通网络逐渐成熟，房价处于洼地的临广板块未来前景可期。
水乡楼市想发展*先得发展交通路网
陈骏良 东莞市房地产协会秘书长
总体来说，临深区域和临广板块今年上半年楼市成交都有一定幅度的下滑，但临深区域依然是东莞楼市成交*热的区域，包括7月份依然领衔全市。上半年成交下滑与供应同比去年较少有一定的关系，加上大环境不好，成交势必会有所下滑。
而临广片区楼市去年向好，今年又回到低迷状态，除了区域住宅供应较少外，与这些镇区当地的发展水平有关系。房地产发展的先决条件是交通路网的建设，目前虽有开发商看好水乡片镇区的房地产市场，主要是片区土地资源较多，且有政策利好。但我认为，这个区域房地产要想大力发展，*先要解决交通路网的问题，目前水乡片河流、鱼塘比较多，地块也比较零散，政府要想大力发展房地产，*先要做好交通网络的建设，这样才能吸引品牌开发商进驻。
专题统筹/采写：南都记者陈晶
摄影：南都记者陈奕启
数据支持：中原地产、瑞峰置业、合富辉煌
