广州分站
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近期，全国各地连续不断地呈现打消限购或限购政策调整的文件，房地产市场如火如荼。在这个急躁的市场布景下，广州作为北上广深超大城市中的一员，也有点按捺不住寂寞。前段时候网传南沙打消限购的动静，也一度被各大媒体炒得沸沸扬扬。尽管当天就被当局否定了，从此次事务，也反映映出今朝市场对于政策改变的一些期望。
阐发师梁永光认为，即使７月份广州商品室第成交量和均价环比均有大幅的下滑，别离下降32.47%和9.17%；库存也达到了近期的高点849.9481万平方米，去化周期已上升到13.94个月。但作为北上广深的主要城市，广州短期内不会打消限购。
七月的广州楼市，固然政策面比力安静，但市场却表示出少有的燥动。市区豪宅降价，南沙室第裸卖，投资型公寓肉搏，再加上户籍政策的微调等，充实表现了今朝市场不安。
关头词一：市区豪宅降价
跟着市场慢慢走弱，自蒲月份以来，广州房地产市场降价项目频现。六月份之前首要集中在番禺区，如万科欧泊、亚运城、火速华美国际、雅居乐剑桥郡等；七月份上半月则集中在南沙区，如滨海珺城、海韵星洲等。总体而言，降价项目都集中在近郊或远郊，尤其是库存压力比力大的区域。
但进入到七月底，市区豪宅项目也呈现了降价。7月27日开盘的豪宅项目——万科峯境，推出了A4栋共112套单元，当天成交均价在28000-32000元/㎡之间，比客岁最岑岭降价近10000元/㎡。若是市场继续走弱，对于追求资金链的上市房企而言，不解除继续降价快速回笼资金的可能，哪怕是市中间的豪宅项目。“以价换量，现金为王”，是今朝开辟商比力明智选择。
关健词二：南沙室第裸卖
南沙作为房价点评网下调评级的重灾区，因为受自贸区申请弃捐的影响，再一度成为市场热议的话题。南沙近几年利好政策一向不竭，鞭策着南沙房地产市场的快速成长。从2011年8月“南沙扩容省府搬家”的利好动静，到2012年10月1南沙国度级新区落地，再到2013年8月申报“自贸区”。时代每一个利好政策的出台，都带动了市场热度的攀升。年度商品房成交量从2010年的43.6万㎡升至2013年的105.2万㎡，年度均价从2010年的7356元/㎡涨至2013年的10430元/㎡，上涨幅度很是大。
但受制于生齿基数低、导入性不强的原因，南沙首要靠投资型需求拉动，是以市场波动很是大。自2014年起头，整个中国房地产市场起头进入下行通道，尤其是自贸区申请弃捐对南沙房地产市场冲击庞大。投资型需求萎缩较着，南沙去化量较着下滑。2014年1-7月上半月，南沙商品房成交量仅35.2万㎡，同比跌幅接近40%。再加上库存高企，截止2014年6月底，南沙存量接近110万㎡，去化周期需要24个月，市场压力很是大。
需求不振、库存高企、将来供给量大，再加上自贸区申请暂停，使得南沙成了7月广州房地产市场的重灾区，不少楼盘价钱跌回几年前。如南沙滨海珺城均价由带装修12000元/㎡跌回毛坯8000-8800元/㎡，7月新开盘项目海韵星洲价钱也以9500元/㎡价钱入市，远低于市场预期的11000元/㎡。估计南沙这种价钱下滑的趋向仍将持续，按照2011年房地产调控的经验，南沙区域均价或有20-25%的下滑幅度。
关头词三：萝岗公寓肉搏
自2010年限购以来，广州公寓类产物异常火爆，此中以萝岗表示最为较着。2014年1-7月上半月，萝岗公寓供给面积为37.5万㎡，占全市公寓供给面积的44.2%；成交面积为11.8万㎡，占全市公寓成交面积的20.2%。公寓市场供过于求的态势很是较着，各项目根基处于肉搏战。
在如许的布景下，价钱策略成为了最有用的策略。如7月5日开盘的合景誉山国际酒店式公寓，现实成交价仅为7500元/㎡摆布，远低于之前9000元/㎡摆布的价钱。统一天开售的全新项目，大壮国际广场平层单元价钱仅9000元/㎡摆布，远低于周边酒店式公寓产物12000-13000元/㎡的价钱，也远低于预期开盘价钱。
今朝萝岗在售的公寓项目跨越10个，不乏万达、绿地、奥园、火速和合景等品牌成长商，且不少项目规模复杂，是以三四时度，萝岗酒店式公寓市场肉搏还将继续。
关健词四：户籍政策微调
作为全国房地产市场风向标之一的广州，限购政策打消的影响庞大。在今朝市场敏感的布景下，限购政策短期内很难有所松动。但6月下半月广州市发改委、市人社局结合下发的《广州市引进人才入户办理法子实施细则》标记着已暂停半年之久的广州人才引进入户工作即将重启，从另一个角度曲线托市。与曩昔比拟，新政将技术人才入户也纳入到人才引进的法子中来，并降低了高条理、高技术人才的入户门槛，此中颇受存眷的是针对没有自有房产者，可在租赁房子或者用人单元放置住房的地点地落户。
户籍政策进一步宽松，使原本只能在广州买一套房或不克不及买房的外埠户籍居民增添了一个甚至两个购房名额，无疑能带来更多的市场空间。我们认为，本年经由过程这一新政落户广州的外埠人将比往年增添不少，对于三四时度广州楼市将有实在质性的进献。
关头词五：限贷紧箍咒不松
固然今朝多城市陆续打消或放松限购政策，但影响楼市的另一主要身分——限贷政策依然在念紧箍咒。就广州地域而言，银行小我房贷额度依然吃紧，广州更是面对着“史上最严”的公积金轨制，今朝，公积金贷款起头限流，实施每月不超10亿元的贷款规模节制，这也限制了部门买家的入市。因为央行“滴灌放流”的影响，银行届对房贷发放会加倍谨严，广州大部门银行对首套房贷上浮10%短期内仍然是主旋律。所以，在限购短期内不成能打消的环境下，要使广州房地产市场真正火起来，房地产信贷政策的放松，才能进一步激发采办力。
关头词六：购房决定信念还在
跟着全国多个城市限购政策的解除，尽管短期内对于成交量难以有较着的改善，但对于市场决定信念的恢复将有着较着的促进感化。对于广州楼市而言，亦如是。从蒲月份起头到七月份，只如果降价幅度较大的楼盘，发卖环境大多很是杰出。这也从侧面申明消费者决定信念仍在，只要价钱下降到位，市场需求就可以或许激发。固然此前因市场低迷，房价点评网曾对上千个项目“推介”评级进行调整，就广州市场来讲，对于那些品级仍然在“尽快入手”与“推介品级”的项目，购房者依然值得选择。
后市预判：房价点评网首席阐发师梁永光认为将来二个月，市场会继续低迷，成交量将会进一步萎缩，价钱仍将在低部盘桓；但国庆黄金假期事后市场成交量逐渐企稳，并在四时度末会有小幅的回升。
