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试住营销、团购卖房、社区APP、虚拟开发商平台、商业大数据……
2014年，互联网改变了房地产
柯达、诺基亚、索尼，一个个工业时代**羊的倒掉，无疑为现在的房地产*头们敲响了警钟。与此同时，腾讯、阿里、小米、乐视等众多新兴力量又在迅猛崛起。互联网，正在不经意间悄无声息地**众多传统行业，其中房地产也不例外。
2014年，房地产行业与互联网亲密接触
2014年兴起的互联网思潮对房地产行业产生的冲击，*先反应在行业心态的变化中。“你们盖的房子价格能不能跌一半”是年初，小米科技董事长雷军留给万科总裁郁亮的**一问，给了郁亮当头棒喝。但仔细思考后，他觉得这个可能性不是**没有。
2014年，农历岁末年初，在郁亮的带领下，万科高层以迅雷不及掩耳之势快速拜访了腾讯、阿里巴巴、海尔等企业，并且引发了业界针对房地产行业转型的深度思考。房地产作为国内支柱产业，在互联网大潮来临之际，是选择拥抱互联网，还是坚持行业优势，去捍卫**的地位，成为业界深度关注和讨论的焦点。
其实早在2013年底，郁亮在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。
而在今年4月份冯仑更是在**上很高调地抛出互联网思维的论调，极力推崇90后用互联网创业的马佳佳，他预言互联网思维将会**房地产行业。
进入6月份，万科与**的牵手，一直主张靠社区运营**的非传统物业公司花样年在港成功上市，“房企拥抱互联网”这个话题再度被提到了业界的面前。目前越多越多房地产企业正在投入真金白银进行着互联网与地产结合的各种或务实或“疯狂”的实验中，大数据、房地产众筹、电商，越来越多房地产之外的词汇在影响着这个行业的变革与创新。互联网与房地产之间的化学反应正在房地产的规划、设计、建材采购、销售、社区服务、商业运营的各个环节进行着，这里面包括万科、万达、绿城、万通、中粮、花样年、龙湖、新鸿基、当代置业、建业等诸多业界**房企。随着越来越多的房企加入“触网”大军，地产与互联网的结合将成为未来开发商创新发展的重要方向之一。
互联网思维是画饼还是真金白银？
当我们讨论互联网跨界，总需要先回答一个问题，互联网思维到底是什么？它是企业在策略转型时期画的一个大饼还是真的可能会**整个行业的真金白银，还是只是一个时髦的词汇？传统与互联网之间仿佛有一堵看不见的墙。
过去十年，互联网作为一门技术或者说工具，改变我们生活的方方面面，它让世界变得更扁平化、成本更低。但技术本身是人的延伸，人们利用工具，同时也被工具所改造。在(移动)互联网、大数据、云计算，让我们对市场、对用户、对产品、对自身经营、商业模式乃至自身管理等进行重新审视。
“互联网正在成为现代社会真正的基础设施之一，就像电力和道路一样。”华为轮值CEO兼副董事长胡厚崑曾经这样表述：“互联网不仅仅是可以用来提**率的工具，它也是构建未来生产方式和生活方式的基础设施，更重要的是，互联网思维应该成为我们一切商业思维的起点。”
互联网，对房地产等传统行业而言，早已不仅是一个技术的概念。面对互联网思维大潮，也许三五年内，作为支柱产业的房地产并不会受到过多冲击，但跟小米和乐视的案例一样，往往**传统行业的并不是传统行业自己，而是互联网企业。就目前开发现状而言，除了资金是一个高门槛之外，技术和营销早已不是瓶颈。出现“小米”式的房地产企业，也未必全然不可能。那么目前，互联网对房地产产生的实质影响有哪些？或者可能会在哪些方面改变行业未来？
互联网影响
营销 先住后买，万科龙湖试水“京东式”互联网销售
在年初，万科高调学习互联网企业后曾表示，“将花一年的时间来学习互联网”。如今，半年过去后，万科通过官方**发起的一次新营销模式的尝试———“试住体验营销”。体验式营销成为万科互联网营销落地的第一站。
6月20日，成都万科对外宣布，启动一轮新“旨在满足购房者实际需求”的体验营销计划，“先体验，后下单”的互联网思维，被万科率先尝试运用到住宅销售环节中，整合旗下各大社区、物业、在售项目，通过“微体验”、“试住体验”、“免费住”三大方式推行体验营销。据了解，除“免费住”活动仅仅针对万科业主之外，其余两个活动针对全体市民开放，其中“试住体验”提供1-7天的免费拎包入住机会。“试住”活动将进驻金域西岭、金色海蓉、金域蓝湾、金色领域四个成熟社区。这些都是精装房，房源都是万科通过向业主反租的方式获得。
而几乎在同时，龙湖地产也在成都启动网络营销，龙湖金楠时光成为*个触网的项目。龙湖将新项目放入某房地产门户网站进行“京东式”销售，计划借鉴传统销售行业的线上线下结合模式，试图搭建全天候无障碍的售房模式。不过也有观点认为，在以期房销售为主的市场，成熟销售行业“所见即所得”的产品形态是房地产需要解决的短板。
销售 可以通过互联网团购“卖房子”了
很多年前，利用互联网“卖房子”，几乎是不可想象的一件事情，而如今，房产电商的冲击甚至令中介行业感受岌岌可危，引发联合抵制。对于开发企业来讲，如何利用互联网“卖房子”就成为眼下最关心的话题之一。其实，最早玩房地产电商的是SOHO潘石屹。2011年4月，潘石屹的SOHO中国与新浪乐居合作，在网上竞卖2套商铺，其网购的程序经过“报名注册-缴纳保证金-竞买”后即可成交；5月又推出15套房源，并喊出“潘石屹0起价网上售房，价格你做主”的口号；随着同年6月其再次推出10套房源后，3次网上售房共成交接近3亿元。一时间，导致地产与互联网融合成为时髦话题。
万科在最近的2014年中期业绩发布会上，郁亮也表示，接下来会搭建自己的销售系统和平台，全力推广全民经纪人概念。电商，被越来越多的房地产企业所接受。对开发商而言，它节约了营销成本，对购房者而言，增加了信息透明度。搜房、搜狐焦点、深圳房地产信息网等网络媒体都开始尝试跟进这一模式，随后而来的房多多、平安好房网则以更纯粹的“平台”身份杀入战场，星星之火渐成燎原之势。
社区 APP系统之战，火药味正浓
花样年总裁潘军说过，在互联网思维下，房子都可以免费，主要看以什么模式来运营。“房子只能卖一次，社区服务可以做70年。”这一说法为房地产商涉足社区服务提供了足够的理由，除了可以给业主提供更完备的服务；更是一个扩大自身经营范围，获得做物业服务以外利润的途径。
社区服务成为房地产商布局下一步的重要一局。国内房地产商近期掀起了一股移动互联网热潮，推出社区APP系统，意图通过移动互联网整合周边业务，而社区APP几乎已成为很多地产商或物业的标配。
比如，龙湖集团已经上线的社区生活APP“龙湖社区通”，具备日常支付功能，业主可实现水电气缴费。“未来2～3年，业主可通过APP对所有龙湖的服务包括物业、家政等下达指令，并实现居家智能化等功能”。除了住宅部分，龙湖集团还将在年内上线商业区部分的生活服务APP，聚合商业区周边商户。一方面，该APP可以支持用户在周边进行消费(包括团购、预约停车位等)；另一方面，还可以将商业区人流量、消费数据等信息实时推送给商家，帮助其提升业绩。
而绿城春节前开始与阿里巴巴旗下的“来往”合作，在杭州30个小区内推广新的社区应用“扎堆”。阿里巴巴公关部马春茂举例说明，“例如以自住为主的社区，社区常聊的话题是车位被占或邻居拼车上下班，他们有很大可能对母婴用品有需求；而以租住为主的社区园，则会组织桌游等线下聚会活动，那吃喝玩乐的服务会在这里受到欢迎。”绿城则可以根据细化的数据分层，再为其业主提供服务。
说到喜欢吃互联网第一口“螃蟹”的专家，万科早在2013年，就已经上线了一款基于社区生活的APP“新街坊”。这款辐射万科良渚文化村社区周边服务的应用，试图通过社交、O2O等方式将业主与社区周边的商户更紧密地联系起来。
融资 当互联网金融遇到房地产
金融，是地产行业天然的催化剂和血液。当楼市成交相对低迷，互联网金融风生水起。目前房地产行业筹融资渠道以及投资渠道单一，房地产基金的介入无疑为房地产行业直接融资提供一个新的渠道。而互联网众筹的兴起，让顾客变得更加“碎片化”，也更加低成本和快捷。
通过互联网，可以设立房地产基金或者REITs，面向超过10亿的互联网用户，进行地产资金募集。而互联网众筹，让一个房地产项目在立项阶段，就能够吸引到大量的购房者，并且同步筹集到了房地产开发的资金。这也就意味着，在该房地产项目起步阶段，就已经完成了筹资、营销、销售的所有步骤。
日前，推出国内第一个房地产众筹产品的团贷网创始人唐军表示，房地产众筹初衷不是为了凑份子，最终目标实际上是未来帮助中小型的地产开发商实现转型，未来的互联网和房地产的互动是，将开发商变成了服务商。
而借助互联网金融的思维和概念，开发商也在尝试一种全新的“理财产品”营销。日前，佳兆业启动了“城熟分红计划”。按照此计划，有意购买佳兆业城市广场3期的市民所缴纳的1万元筹金，可以收到120～360元的现金分红。
在未来，由使用互联网以及针对互联网平台的应用为起始，互联网可能贯穿开发项目前期、招拍挂、项目规划、营销定位、开工建设、项目预热、蓄水、强销、持续销售、尾盘、交付等各个环节。不过，互联网思维与地产业的结合仍很漫长。作为一个传统行业，房地产行业面临的政策性障碍、规划障碍、融资性障碍等问题，都需要时间去厘清拨开。
开发
万通拟建“虚拟开发商平台”
素有预言家之称的花样年总裁潘军还说过，在未来十年，最可能实现逆袭的企业是具备互联网思维的线下企业，在房地产企业中导入互联网思维，可以打造一个比现有模式高出更多的广阔平台。互联网对房地产的营销，已经不仅仅停留在业务层面上，还包括房企经营思路、开发模式的重塑。
冯仑是国内房地产界公认的“思想家”，他也在2014年亚布力中国企业家**闭幕式上演讲中表示：“互联网会改变一切传统行业，包括自己所在的地产业。”冯仑提出，为了应对这一可能来到的局面，需要建立一个互联网时代的虚拟开发商平台，目标是商业开发商、自由主义业者，用最低价钱满足所有人居住的需要和大家在生活当中的便利性。
对话
房地产企业应该利用好互联网这个工具
问题一：从年初的万科郁亮带队参观小米等互联网企业到主张平台化的非传统物业公司彩生活上市，在2014年，“互联网思维”成为一个热词。您怎么看它对房地产产生的实质影响？或者可能会在哪些方面改变行业未来？
张健：自从去年以来，什么东西沾上互联网之后，就好像发生了“*变”，就时髦了，不沾上互联网就是上一个时代的东西。互联网成为时代和潮流的标识。传统产业只要与互联网结合了就会产生机遇，发生变化。不能一说到互联网，就觉得传统的东西都无效了。每天接触很多的信息，筛选成为很困难的事。互联网本身绝对是一个很好的工具、手段，让以前做事情的高成本降为低成本，点对点变得很容易，但是它也要依靠所做的领域和行业存在。对于房地产企业而言，要脚踏实地把行业本身做好，再把互联网做好，再加上利用金融的手段或方式，串联起来后，可能会变得能量很*大，甚至改变整个行业。
问题二：您认为以后会不会不再需要中介，而由开发商直接在线上实现销售？
张健：互联网带给房地产的冲击，以前靠信息不对称而生存的职业，比如中介系统会受到比较大冲击，而做房地产的这类实体行业要利用好这个工具。中介行业需要转型，转变为服务提供商，未来应该变成不仅仅是撮合系统，不再靠信息不对称赚钱，而是提供一种专业的咨询服务。告诉别人哪里有房子，已经不重要了，要告诉别人什么样的房子有价值，才重要。
问题三：花样年总裁潘军说过，在互联网思维下，房子都可以免费，主要看以什么模式来运营，靠房地产挣钱的时代一定会过去，您怎么看这一思路？
张健：目前我还没看过这一模式的落地。不是说房地产会变得不再挣钱了，而是它的赢利能力在未来将常态化。一直暴利的行业本身就是不存在或者说不正常的。而房地产行业需要面临的风险、周期长、融资成本高等等因素，根据风险与收益对等原则，它也需要一个合理的赢利水平。
