番禺二手豪宅转手征“20%个税”？

继白云、越秀、海珠三区之后，番禺二手豪宅交易时也开始实行“20%个税”的规定。其实，“20%个税”并不是新规，不过之前实际执行中有不少难度。而此次重申意味着“20%个税”有望严格执行。业内人士指出，目前二手豪宅成交规模小，此举对市场影响不大。

转让二手豪宅交个税有“新规”

本周内，多家地产公司工作人员均向南都记者确认了番禺开始实行二手豪宅个税20%的规定，中原地产还提供了收到的通知原文，“接番禺区税局通知，从2014年8月25日起，凡非普通住宅、豪宅及别墅物业在办理交易过户时，业主涉及提供上手购房发票及契税发票办理免征税费的过程中，如产生的个人所得税一概按”据实“方式征收。个人所得税据实征收公式(转让收入-房产原值-合理费用)X20%。”普通住宅暂未按以上规则执行，仍按原规则执行。

而番禺此次所谓的二手交易“新政策”，其实只是再次重申，这个征税方式一直都有。在二手房产转让时，个人所得税计征税率一直按照两种方式征收，据实征收和核定征收，依据卖方是否提供购房发票，分别按照差额的20%和房产转让总值的1%计征。只不过目前进一步要求了豪宅、别墅等的非普通住宅的征收方式。

据实征收、核定征收个税缴纳差异大

据了解，在二手房实际交易中，据实征收和核定征收两种计税方式差异颇大，南都记者简单计算，以一套原购入价200万，转让成交价350万的二手豪宅为例，若卖方提供了购入时发票，则转让时按照20%进行据实征收，所缴纳的个人所得税为30万元(差额150万元的20%)。而卖方如不能提供购入时发票，按照核定征收方式个人所得税仅为3.5万元(转让总值350万元的1%)。

在番禺重申此条二手交易规定之前，广州亦有多个区域也再次颁出了这条规定，*早是白云，此后越秀、海珠也都跟上。地税局工作人员强调，即使卖方无法提供上手发票，但若房管局或税局档案能查到发票留存信息，个税仍按差额的20%计征。

满堂红市场研究部**经理周峰认为地方税务局再次重申计税方式的调整，严格意义上说是希望原业主能提供到上一手的购房发票，**两次买卖价格之间都是有据可依。当然，不排除因上一手的发票是报低价，而造成两次买卖的差价较大，从而令个税成本增加。

据实征收应缴纳的个税往往会远高过核定征收，因此绝大部分的二手买家不会提供手头上的发票。中原地产工作人员表示，“很多人即使手上有发票，也说不见了。”以此来逃避个税按照差额的20%计税，选择交税更少的方案。

没严格操作规范，不少地方仍“蒙查查”

在各个区域实际交易中，有中介顾问表示还是有不少“蒙查查”的地方，即便地税局再次重申了个税的规定，却没有严格操作规范，如果不能提供发票的话，究竟要如何处理？如果在**的某个单位查到发票的扫描件、复印件，这是要求强制卖方去查，还是**部门在问税的时候主动查？

大部分区域个税与营业税并未合并办理，对个税征收方式的选择度更自由。然而，在已**推行税务专窗办理一条龙服务海珠区则更严厉，由于个税与营业税合并办理，对于超过144平方米的豪宅来说，如果选择出示上手发票，证满5年营业税按买卖差价的5.6%来征收，但个税也必须按照据实征收。

中原地产祈福新村分行**营业经理宋水标表示，地税局周一发出通知后，尚未有交易完成。他介绍说，不少豪宅的业主是投资者，考虑到未来房产税的打击，目前番禺豪宅放盘量比较大，但市场上豪宅的买家比较少，而个税调整如严格执行将会使更多买家选择观望。周峰也认为目前二手市场上豪宅成交规模小，从整体来看买卖大面积的客户比例始终偏低，对市场没有太大影响。

在二手房实际交易中，据实征收和核定征收两种计税方式差异颇大，以一套原购入价200万，转让成交价350万的二手豪宅为例：

●若卖方提供了购入时发票，则转让时按照20%进行据实征收，所缴纳的个人所得税为30万元(差额150万元的20%)。

●如卖方不能提供购入时发票，按照核定征收方式个人所得税仅为3.5万元(转让总值350万元的1%)。