广州分站
广州分站
“接管叔叔一套24平方米摆布的房子，挂号时可能就得交高达28 .6%即18 .5万元的税！”家住海珠区的李生(假名)，近期因叔叔将名下有着近**汗青的自建老房子，赠与他可能发生高额税费而陡添懊恼。
“赠与房”再赠与或生意要交高额税费
李生近期在网上吐槽，他和叔叔共有越秀区东川路的一套老祖屋。近期叔叔想将名下份额转给他，未料在打点相关手续时被相关工作人员口头奉告，“以赠与形式综合税率要收评估价的28.6%，生意则是24%摆布”。
此帖发布后，网上掀起轩然**，各类声音均有。
李生称，房子是解放前太公(其父亲的爷爷)回国时买地自建，三层楼高，建好后分给后代三人各一层。二三层的亲戚大多已出国并出售房产，而他今朝拥有的份额在**层。该套房建筑面积70多平方米，原为李生和母亲、叔叔共有，前两年母亲过世后李生担当了她的份额，但还有三分之一份额为叔叔所有。
“叔叔人在北京，近80岁高龄，又未婚未育，比来说想把他的份额转给我”。原本是件功德，但李生去办手续时却碰到不少问题。因为叔叔的产权来历也是赠与，李生想获得他的份额“无论是赠与仍是生意，均要交小我所得税”。“问过房管局和中介，赠与两边的综合税率是评估价的28.6%，生意两边的税率是24%摆布”。李生说，按中介透露的地段买卖均价2.7万元/平方米计较，所让渡的24平方米面积也得收约15万元的税；若是以赠与体例，更是要交18.5万元的税，“这间破房子，值这个价吗？”
李生在海珠区有套自住房，但没名校学位；在越秀南也和叔叔共有一间商品房。此次让渡，是因儿子2016年要读小学，东川路的房子学位属于**东川小学，而他在海珠区的房子则非**小学地段。
据领会，李生在9月底已办了赠与及生意**，他筹算“到时哪个廉价办哪个”。李生称，珠江新城房地产买卖挂号中间窗口人士奉告，要按评估价交税，但具体评估价是几多，却暗示在李生交了材料看过再说。
非直系亲属赠与费用贵过让渡
“非直系亲属关系赠与房产，是不克不及免小我所得税的，要按房子评估价减去相关合理费用的差额的20%来征收，或贵过让渡的税率”。针对李生环境，广州地税咨询平台热耳目员奉告南都记者，该套衡宇已满五年，赠与可以免征营业税，但需按照衡宇过户的评估价征收3%的契税和20%的小我所得税，这些费用均由受赠方缴纳。
不外，赠与房产需要在**处见证下打点，需要出具赠与**书，赠与方与受赠方需要先到衡宇地点地的**处打点赠与合同**，按今朝**处的收费，这笔费用在评估价的2%至3%不等，但还可以像中介费一样暗里议价，有时或低于2%。该笔**费由受赠方支出。
地税热耳目员奉告，若是采用生意让渡，因为李生和叔叔的房子属于自建且持有多年，可以免征营业税及附加税；因他名下不止一套房，所以契税按3%征收，由受赠方缴纳。因为叔叔的房子本来也是赠与获得，现让渡给侄子，得按现实让渡价*的20%征收小我所得税，该笔费用由叔叔缴纳。
到底东川路今朝二手房的地税评估价是几多，地税热耳目员暗示，“不成透露，因为被中介知道可能就会据此报低价”。热耳目员称，评估价是一个不克不及公开的奥秘，“可能只有窗口人员才清晰，并且每一套房子的评估价都分歧，还得按照房子的楼龄、朝向、外观、地段等来评估”。
有中介人士认为，从李生的角度而言，采用让渡或许是较实惠的体例。
李生个案中，他和叔叔共需缴纳的费用一览：
◎ 赠与要交的费用：
契税：房子评估总价的3%
**费：房子评估总价的2%至3%
小我所得税：房子评估总价减去相关支出及合理费用的差额的20%
其它
◎ 让渡的费用：
契税：房子总价的3%
小我所得税：房子总价的20%
其它
“可能一年都不到200宗”老私宅买卖有何乾坤？
老私宅让渡需补地价，其它买卖类同通俗商品房
在千年古城广州，从荔湾老西关，到老东山洋楼，除列为文物的老房子之外，仍有良多建筑汗青已近**或超**的房子。但因为这些私宅买卖“可能一年都不到200宗”，所以大大都人在遭遇赠与或让渡时，对个中买卖并不清楚。事实上，老私宅买卖除了初次让渡需补地价外，其余各类税费与通俗商品房根基不异。
今朝私宅存量有限
在荔湾区，这些年来偶有人采办老私宅拆失落依原样重建。有的是为了博日后拆迁以获取一笔高额拆迁抵偿，在期待时代也会用于出租；也有人是青睐老城区的情况或为学位，购入自住。
在越秀区，比力值*的老私宅集中在老东山区一带及华侨新村。这里成片的华侨房遍及建于上世纪三四十年月，楼龄早已跨越七十年。因为地段好且以别墅居多并多带**学位，这里的别墅动辄上万万甚至上亿元每套。
从地铁“东山口”站出来，沿着庙前直街前行，别离走进寺贝通津、烟墩路、恤孤院路、培正途，沿路良多独栋别墅和仿西洋式楼房。它们大多在小径通幽处，被绿树讳饰或环抱。“一般款式都是一个厅，摆布两间房，因为建材都是进口的，房子比此刻的要安稳得多”，德诚行地产一位工作人员如许描述老东山别墅。
总体而言，老私宅的买卖并不多。“我们公司一年也就成交六七宗摆布，整个广州估计不跨越两百宗”。合座红研究部高级司理周峰暗示，好比老东山洋楼，早年已经有良多出售，此刻持有的不多，导致今朝私宅存量有限。并且私宅一般都历经多代人之手，“一套房子有20多个共有人也不奇异，在买卖时要求所有私房产权人都签订赞成出售的书牍，一个分歧意出售，整套房就不成能出售”，买卖起来比力麻烦。
所以，对于这些房子买卖的个中流程或费用，一般人都比力恍惚。
买卖后产权酿成只有70年
若是按今朝室第产权只有70年计较，广州其实已有不少老私宅跨越70年。若是私宅持有人一向不出售，其产权是可以一向持有的。若涉及买卖，则需要补交响应地价。畅通过的私宅酿成商品房，从此只有70年产权。
按照广州市2010年5月6日的《关于调整我市国有扶植用地利用权出让金计收尺度的通知》：原划拨用地上的私有室第用房(不含经济合用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、互换、赠与(不含担当)及私有室第用房产权人自行申请补办地盘出让手续的，按区片平均室第用途地盘纯收益的10%计收地盘出让金。
在老东山一带，南都记者扣问了七家中介，发现有六家在售私宅别墅，但每家总量都不跨越10套，一般就2到5套；房改房则占了全数房源的近半。美联地产品业参谋告诉记者，从本年三月份起就没再收到业主卖老宅的房源。辉锦地产品业参谋林师长教师暗示，公司在售的老东山洋楼最廉价的为1000万元/套，最贵的为1.3亿元/套，所有税费加起来近10%。
华夏地产东湖西分行高级营业司理邱智成透露，其分行今朝在代办署理新河浦一套建筑面积520平方米的别墅，房子建于1937年，现任业主的爷爷是清朝官员，其父在民国时也是广州当官的，现已70多岁的业主已经移居香港，7月份回广州时以8000万元放售，后被掮客说服以5500万元放盘。
“我们计较了一下，按照这一带的地盘出让金，大要是400元/平方米，总共大约要补20万元的地盘出让金”。邱智成暗示，自建房一般都未缴交地盘出让金，在让渡过户时，需要补交，由业主付出。在让渡畅通今后，包罗华侨房在内的私宅，此后都只有70年产权了。
至于其它税费，则大体相当。好比5.5%的营业税、1%的小我所得税、3%的契税，累计约9.5%的税费。
据中介介绍，老东山一带的洋楼大多属于文物，业主在购入后建筑外墙等不成以随意装点窜造，在外观、色调、层数上不克不及改变，要连结一致。室内可以按照买家的爱好从头装修。
老私宅(自建房)让渡的大要费用清单
◎ 卖方买卖税费
查册费：70元/次(有典质)
买卖办理费：建筑面积×3元/平方米
买卖印花税：成交价×0.05%
营业税：成交价×5.5%
小我所得税：成交价×1%，房产证满5年且是独一住房免征
地盘增值税：《完工验收及格证》满5年免征
地盘出让金：按区片平均室第用途地盘纯收益的10%计收地盘出让金
地盘契税：地盘出让金×3%(按房管局计较为准)
◎ 买方买卖税费
契税：成交价×1.5%(小我通俗室第)
买卖办理费：建筑面积×3元/平方米
买卖印花税：成交价×0.05%
产权证工本费：50元/人(每增一人加10元)
产权证印花税：5元/证
