感德梁行：三季度广州楼市供大于求 库存高企

10月9日，感德梁行发布广州地盘、商品房市场与写字楼租赁市场2014年第三季度市场总结与瞻望。针对三季度广州商品房市场呈现较着的供销失衡、库存高企，地盘市场的低位运行，和国内房地产调控新一轮的政策情况，感德梁行阐发了响应的数据和概念，并提出对四时度及来岁市场走向的预判。此外，感德梁行经由过程数据阐发，解读了当前广州写字楼租赁市场日趋较着的跨区迁徙趋向，并针对分歧区域的写字楼产物若何在竞争中扬长避短、错位经营，供给领会决方案。

三季度商品室第、散售型办公物业、散售型商铺

均呈现供大于求、库存高企的态势

新**的“限贷放松”和其它潜在的政策利好，将有助四时度商品室第成交量呈现较着回升；而成交均价仍会小幅调整，并有望在来岁一季度企稳。散售型贸易地产方面，估计将来卖方将经由过程“以价换量、推迟交付”等多种体例进行自我调整。

三季度整体写字楼租赁市场成交量环比下滑，但河汉、越秀**写字楼吸纳活跃。跟着竞争加剧，将来**写字楼房*面对下行压力，空置率将小幅上扬。各区写字楼可以按照自身所处的生命周期、地点区域的行业堆积度、和方针租户类型的企业成长策略，从产物硬件、办事软件，和价*策略长进行深度调整。

2014年三季度商品室第

成交低迷、量价齐跌、供销比失衡、库存高企

本年前三季度，广州十区新建商品室第累计成交量同比下降30%，并创下2007年以来同期新低；此中，三季度成交量更是进一步跌入低谷，即便进入传统的“金九”月份依然量价齐跌。二手室第方面加倍不容乐观，1-8月成交量同比下降45%。与成交低迷相对的是供给的放量：本年1-8月，新增供给同比增加28%。在此布景下，1-8月新建商品室第供销比高达1.54，甚至跨越了市场较差的2008年。截至三季度末，全市可售商品室第库存达到1,009万平方米，按曩昔6个月去化速度计较，去化周期需要16.7个月。

新政有助提振市场决定信念，估计四时度成交量逐渐回暖；成交均价仍有小幅调整，但有望来岁一季度企稳

三季度包罗房地产投资在内的各项宏观经济指标表示疲弱。国内四十多个放松或解除限购的城市并未呈现较着向好。感德梁行监测的21个城市中，限购放松后，仅有三成城市库存有所下降；成交价不单未呈现较着反弹，反而继续处于下行通道。是以，各地纷纷酝酿或**了进一步的“**”政策。9月30日，央行和银监会更从中心层面**了“限购松绑”新政。

对此，感德梁行广州及郑州分公司总司理黎庆文师长教师认为，新政将晋升改善型买家采办力，有助缓解广州高企的大户型存量；此外，“卖一买一”的环境可能增添，二手房市场活力释放；而 改善需求型买家的“还款**”可能呈现，可望带动资金的良性轮回。

但 另一方面，接近年末，市场资金趋于严重，各银行信贷额度所剩较少；新政的落实水平还取决于银行是否“给力”。从今朝表示来看，房贷利率7折的机率几乎为零，优惠幅度还有待察看，但二套房*付大幅降低，已经长短常利好。不外，鉴于广州今朝高企的室第库存，若是新政仍不足以激活市场，广州 “限购放松”可期。

一些库存严重超标的区域可能成为*批放松对象。总体而言，估计政策情况的改变将令到四时度室第成交量逐渐回暖。而成交均价方面，四时度仍有小幅调整，并有望在来岁一季度企稳。

地盘市场前三季度成交金额尚且健康

但成交面积大幅缩减

前三季度，广州共成交90宗地盘，流拍16宗，中止出让9宗。此中，三季度以“底价成交”的地盘宗数占比达到77%，甚至高于上半年的底价成交宗数占比。即便9月29日出让的广钢新城**用地吸引了多家开辟商竞拍，但成交楼面价比本年初近似地块仍是下滑了约4,000元/平方米。此外，三季度中间五区地盘成交面积仅占全市的20%，室第用地仅占全市地盘成交的13%，工业反而占到72%；反映出室第市场疲弱的环境下，无论当局的**地盘供给仍是房企的购买热情，两边都表示得踌躇和谨严。

前三季度整体商品房市场买卖金额仍属健康合理区间

但室第份额缩小 贸易地产占比增大

本年1-8月，广州十区商品房市场月均买卖金额（包罗室第、办公物业、商铺）比2013年代均程度下降15%，但仅次于2013年，排在近8年来的第二名。市场总量连结不变，但布局却发生了转变。数据显示，新建商品室第成交金额占整体商品房市场的份额从客岁的76%降至本年的68%，成交面积占比从客岁的80%降至本年的71%；而贸易地产（散售型办公物业和商铺）的成交金额却从17%上升至26%，成交面积从11%升至18%。

因为散售型办公物业和商铺本年集中进入井喷期，固然成交量别离同比上升了44%和30%，但1-8月两者供销比别离处于1.56和1.79的高位，短期内都面对供大于求的场合排场。有鉴于此，感德梁行估计将来贸易地产卖方将经由过程“以价换量、推迟交付”等手段实现自我调整，而优惠的价*也可能令到市场呈现更多大宗成交的机遇。因为价*下行，一些地舆位置优胜的“笋盘”将获得更多买家的存眷。

三季度写字楼租赁市场整体成交量环比下滑

但河汉、越秀吸纳活跃

7至8月全市写字楼租赁成交面积环比5-6月下降41%，然而河汉、越秀表示却非分特别*眼。两区写字楼租赁成交面积占全市比重别离上升至35%和19%。焦点商务区**写字楼三季度吸纳活跃：因为珠江新城新物业入市，带动全市**写字楼吸纳量环比上季度升135%。另一方面，珠江新城新物业、以及一批潜在的**新项目采纳相对矫捷的房*策略睁开预租，拖动全市平均房*下行。

此外，部门其它商圈办公的租客因租约到期，起头表示出迁至珠江新城的意愿。“中心商务区”凝集力更趋壮大；其它商务区将面对若何扬长避短、错位经营的挑战。 瞻望四时度及将来两年，大量新增供给加剧市场竞争。估计中短期内，房*面对下行压力、空置率呈现小幅上升。

经济低迷情况 写字楼租赁市场挑战与机缘并存

分歧区域写字楼产物按照自身特点深度调整势在必行

2014年以来，经济增加放缓，企业扩张程序减慢、办公预算节制加倍严谨。另一方面，传统商务区日渐饱和、可租赁面积有限。上述布景下，供给充沛、且房*策略矫捷的河汉区新物业吸引了越来越多的企业进驻，成熟的越秀 商务区则面对空置率上升的威胁。感德梁行企业办事部主管邱晓瑜密斯认为：固然经济不景气，若是出租策略适当，写字楼“有空置”就意味着“有机缘”。

固然某些企业成长缩短，但也有一些新兴范畴在不竭成长和成长：感德梁行企业办事部数据显示：曩昔一年，互联网与信息手艺、金融、健康医疗类企业表示尤其活跃。作为写字楼运营商，可以重点存眷这些类型企业的成长策略和需求，供给有针对性的办事。邱晓瑜总结了多年企业办公物业的办事策略和经验，并提出，竞争不竭加剧，写字楼将来将面对深度调整、不进则退的场合排场。

解决之道在于：按照自身所处的生命周期、地点区域的行业堆积度、和方针租户类型的企业成长策略，供给有针对性的产物硬件进级、办事优化，和矫捷的价*策略。