广州分站
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地价遍及占房价50%以上,市场波动或致高风险
高价拿地,开盘时楼价大涨开辟商才能获利。本年就有不少地王项目揭开神秘面纱筹办入市,地王们要卖几多*才能**?合富房地产经济研究院的一项研究表白,绝大大都的新入市地王项目楼价将远超周边楼价,此中南洲路地王若以地价占房价60%的临界点计较,建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有必然的利润空间。
2014年上半年地价为2012年地价的3.4倍
地价占有了房价的大头,记者发现,近几年来,广州楼市多次呈现“面粉”贵过面包的现象,陪伴着楼市进入低谷,这些高价地王正面对开辟难题。合富辉煌近日发布的一份陈述暗示,近年房地产市场波动有所加大,但广州地盘市场地王不竭呈现。按照合富辉煌的统计发现,从年度的室第地盘出让的平均楼面地价看,近三年广州的地价上升幅度较大,如2012年的室第地盘平均楼面价为2805元/平方米,到2014年上半年平均楼面价为9567元/平方米,是2012年的3.4倍。
从统一区域的分歧期间呈现的地王看,2014年地盘拍卖价*比2012年大幅度上涨,如荔湾、白云、黄埔、番禺等区的地王两年摆布时候上涨80%以上,花都、南沙两区的地王价*涨幅约50%,海珠区南洲路2013年5月的地王楼面地价高达34500元/平方米。
有业内助士暗示,广州近年来的很多地王按照那时周边的楼价来看不**甚至亏*的可能性很是大,开辟商敢于拿地就是冲着楼价将来会有较大幅度的增加。
地王项目面对不确定性和风险
合富房地产经济研究院蒙彦宏暗示,广州的地王非论是老城区仍是新区,地价屡立异高,申明这两年地价遍及上涨。当局地盘出让的底价也屡立异高,加剧地价上涨势头。
不外,2014年下半年以来,衡宇市场调整的影响舒展至地盘市场,开辟企业预期不如曩昔那么乐观,拿地举牌趋于谨严,地价上升势头获得遏制。同时,本年以来,房价呈现松动,良多楼盘的价*分歧水平调整,成交较着下降。蒙彦宏暗示,2013年、2014年**季度各区地王拍卖价*在2012年的根本上大幅度上升,涨幅大约在50%-80%之间,地盘成本上升过快,而2014年根基上衡宇市场处于缩量调整,价*有所下行,地盘衡宇两个市场的运行标的目的相反,造成新地王阶段性的成本压力。
在蒙彦宏看来,总体而言,广州作为一线城市,今朝房价、地价较其他一线城市都较着偏低,城市经济、根本举措措施、生齿、**等价值指标居优,吸引了当地和外来的**房地产企业积极投地结构,城区**地块竞投激烈,从大趋向看,或许近两年的昂扬成本并不克不及阻碍大房企继续*占地盘市场的程序,不外,市场短期波动提醒企业,地价过高带来的成本、市场压力给项今朝景带来不确定性和风险,需要理性评估。
典型地王项目阐发
白云区地王市场波动对于高价地王极为晦气
白云区永泰村集贤庄地块、沙太南路地块这两个地王位于白云山板块。白云山周边楼盘,总的供给不大,楼盘价*相差较大,西麓白云新城板块洋房售价根基跨越4万元/平方米,别墅跨越5万元/平方米,东南麓洋房售价为1.8万-3.2万元/平方米不等。
2012年11月底拍出的白云区永泰村集贤庄地块,楼面地价为14599元/平方米,项目还未正式发售订价,以140-200平方米大户型为主,定位走高端路线,是华发集团在广州的**个项目。该项目若是订价在3万-3.5万元/平方米,与周边市场比拟,具有综合竞争力,地价约占房价的42%-49%,有必然的利润空间。
2013年9月拍出的白云沙太南路地块,楼面地价高达26697元/平方米,另一块同宝路地块,现实楼面地价达到25597元/平方米。今朝周边在售的楼盘项目网签价在2.3万-4.1万元/平方米之间,有必然的竞争性,高地价成本迫使这两个项目都必需走高端路线。若是两个项目订价3.5万-4万元/平方米,地价大约占房价的63%-76%,跨越60%鉴戒线。本年市场波动,对于2013年的高价地王快速发卖极为晦气。
荔湾区地王广钢新城卖4万元/平方米才能盈利
2014年2月,荔湾广钢新城五幅地拍出新地王。中海地产95.98亿元拿下三地块,北京金融街控股、珠海华发别离以29.94亿元和29.15亿元各取一地,五幅地总共拍出155.07亿元,荔湾区新单价地王最高折合跨越2.3万元/平方米。广钢新城属于城市级规划的生态文化高捧住区,江景、交通、配套资本丰硕,属于广州中间城区罕有**大宗地,前景一致被看好,不外今朝周边在售的楼盘较少,可比的不多,一到两年后,市场价必需达到4万元/平方米才不至于呈现盈利坚苦(地价占了57.5%)。
海珠区地王均价57500元/平方米方有盈利空间
2013年5月,海珠南洲路1026号地块因其一线南向面江,楼面地价拍到34500元/平方米(越秀地产竞得),刷新全广州室第地价最高记载。不外,一年多之后的今天,因为衡宇市场低迷,与该地块相隔不远的项目罗马家园,比来的网签均价2万多元/平方米,这个价*不及地王楼面地价的60%。海珠区琶洲会展中间板块的保利天好看前卖得很好,北向朝江,近期网签价*不到4.2万元/平方米。按照这个价*,南洲路地王的地盘成本都跨越80%。不外,海珠区的南向一线江景确实属于稀缺资本,最大的期望是,两年后这类产物市场价走到更高的位置。若以地价占房价60%的临界点计较,该地块项目建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有必然的利润空间。从当前市场状况看,成本压力较大。
