广州分站
广州分站
市场上的公寓多数打造成一房一厅，也可买下相邻单位打通做成大户型。益丞艾迪将在明日公开发售。
2014年即将结束，楼市之战越演越烈。
看着住宅市场热闹，商业市场也不甘落后。趁着市场稍有回暖，公寓盘扎堆入市。北新区益丞艾迪将在明日正式开售，40平方米的一房一厅20余万起；江海碧桂园凤凰**公寓将在20日正式开放；同样在城轨附近的**康城也预计在明年元旦前后开放销售中心。三盘扎堆来袭，加上现时在售的商业项目万达广场、汇悦城，公寓之战一触即发。
供应高峰预计在明年初
近日前往白石大道的益丞艾迪踩盘，发现项目已经开放销售中心以及样板房，准备明日开售。据销售人员介绍，项目总高15层，每层14户，4层起为公寓，粗略估计，将有接近200套单位入市。
除了益丞艾迪，近期江海区的公寓盘也有动作，江海碧桂园的凤凰**公寓预计会在20日正式对外开放，而项目附近的**康城也预计近期开放销售中心。
目前，江门城区有公寓在售的有万达广场、汇悦城，如今益丞艾迪也来加盟，随着后起公寓盘开售，商业市场竞争将越来越激烈。据了解，凤凰**公寓和**康城尚未对外公布开售期，按照工程进度，凤凰**公寓将在近期发布新品，**康城楼宇已经盖到5层左右，两者预计在明年1-2月份向市场正式推出产品，届时江门城区公寓供应会达到小高峰。
综合体公寓单价已顶破万元
“我们公寓分毛坯和精装发售。”益丞艾迪销售黎**表示，目前楼盘尚未开售，未有*终定价，6楼和14楼为毛坯发售，*低20余万有交易，而其他楼层都为精装发售，北向单位预计30万左右有交易，折算下来，带装修单价为7000-8000元/平方米。据了解，项目有40-44平方米的面积段，纯正一房可以改成两房，两套相邻单位打通可以做成四房。据销售透露，项目交楼是一房交楼，如有改造需求，可以向项目提出，装修时会根据业主要求来改造，但需要加*。
将要开售的公寓盘报出7000-8000元/平方米的单价，而目前在售的综合体公寓产品，叫价却已顶破万元。后者缺小户型
对于投资者，在商业住宅和普通住宅中，常常会有疑问，两者到底哪个更值得入市？和普通住宅相比，商业公寓又有哪些优劣？
使用年限上，商业公寓一般是40年，考虑到开发商从拿地、开发到交楼，需要耗去一段时间，如今市场上的商业公寓多数只剩下30多年。而普通住宅为70年使用年限，即使除去开发时间，市场上新房拥有的剩余使用年限也多过商业公寓。
后续管理费用上，商用物业管理费一般比住宅高，如益丞艾迪物管费去到2.5元/月·平方米，汇悦城则去到3.2元/月·平方米，而目前许多住宅盘物业管理费多为2-3元/月·平方米。并且水电费收取上，商用物业也会高过普通住宅。
不过，商业公寓也有许多优势，*先，从产品供应上，江门城区住宅供应以中大户型为多，在蓬江区，目前未见有一手住宅盘供应一房单位，但如今租赁市场上，一房一厅供不应求，高需求也逼高小户型的租值，公寓盘的补充，正好满足市场对于一房一厅的需求。
其次，商业公寓可商可住，不少买家购入用于登记办公，同时也可以兼备居住需求，对于小型公司或自主创业者是不错的选择。
再者，公寓产品偏向小户型，总价低，投资门槛低，目前市场上20余万便可以入手，而如万达soho公寓，40万左右也有选择。
焦点透视
1公寓扎堆会否遇冷？
综合体开业对去库存有利
据心码工作室统计，万达广场9、10月份网签成交超过200套商用物业(包括公寓、写字楼、商铺)。随着一些后起项目入市，将出现扎堆销售的局面，对此，市场消化力如何？
在益丞艾迪踩盘时，项目销控表显示已有不少购房者认筹，已被认筹的单位超过八成。销售黎**透露，目前认筹客户中有不少是自住客，也有部分买家买来注册公司。参观样板房看到，两套40多平方米的单位打通，可以设计成四房单位，比较适合小型公司办公，另外，40平方米的单位，可以设计成两房，产品拥有改动的空间，可以用于自住。
元子地产总经理谭华驹认为，在早前小公寓未扎堆上市时，由于总价低且不限购不限贷，销售比较乐观，不过如今放松限贷，小公寓优势有所减弱。综合来看，北新区公寓产品有点多，竞争比较激烈，除了万达、汇悦城、益丞艾迪，滨港御城也有相似性质的产品在售，产品扎堆加剧竞争。谭华驹表示，竞争加剧的同时北新区公寓也迎来利好，近期综合体相继开业，拉动区域的就业需求，同时也创造了租赁需求，对公寓去库存有正面帮助。至于江海区的公寓，谭华驹认为目前该区域此类产品并不多，但由于区域内的住宅销售价较低，公寓要卖得好，关键还看性价比。
谭华驹说，买公寓的群体主要有投资、自住、办公三种，相对而言，买来出租作投资的占比较多。也有业内人士称，有一些公司选择入手商业公寓用作办公，如其所在公司就想要买下万达半层公寓作办公地点，因公寓价格相比写字楼要低。
2投资价值有多大？
租赁回报*高可超过6%
对于投资者，江门的公寓产品具有多大的投资价值和空间？
韩碧英
