到蒙古投资房地产

蒙古曾被认为是一块贫穷而冷落之地,现在受惠于世界规模23种主要矿产大宗商品的价*直线上升，这小我口仅相当于中国大陆一个地级市的世界第二大内陆国，正在依仗着雄厚资本这张**，令人瞠目结舌地崛起。

今天的蒙古坐拥80多种探明资本，开辟6000多个矿点，包罗储藏量较大的煤、萤石、钨、金、铁、锡、铀，以及储存量居亚洲之*的铜、钼矿，近年来经济**性地增加，2011年蒙古的GPD增加率高达17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速达12.28%，位居世界第三。

很多人估计，凭借丰硕的矿产和潜在的畜牧业，蒙古将成为下一个新西兰、迪拜甚至澳大利亚。在蒙古逐渐走向敷裕的同时，也逐渐收紧了本国矿业的开放水平，作为蒙古*大FDI的中国将来将会晤临更大压力和更多挑战；与此同时，一些商人则发现了蒙古新的商机——房地产。

中蒙经贸关系日渐紧密亲密

蒙古与中国有长达4670公里的鸿沟线，有多条公路直接与中国相连，从北京乘坐飞机出发，仅需1小时40分钟的行程便可抵达乌兰巴托。2012年，中蒙商业总额达到66亿美元，此中蒙方对华出口39亿美元，占蒙古国出口总额七成以上，中国对蒙投资总存量跨越20亿美元，蒙古产出的矿物对折以上输出中国，蒙古已成为中国制造业主要的原料供给基地。中国对蒙直接投资显著拉动蒙古经济增加与就业，截至2011年12月，中资企业为蒙古国供给了约5.8万个工作岗亭，并拉动近7万联系关系就业，占蒙古劳动力总量的近15%。

经济学家遍及认为，近年来蒙古的经济高速增加与中国紧密亲密相关，甚至高度挂钩。这种紧密亲密关系也反映在数据上，1998年，中国成为蒙古国**大投资国；1999年起，中国成为蒙古国**大商业伙伴，此后始终连结着这一地位。1996年到2011年中国对蒙累计投资总计299252.3万美元，占蒙古外资的70.4%。在2010年中国的FDI份额达到惊人的82.7%。

矿藏**吃香

中国对蒙投资的焦点是矿业，2004到2011年该范畴的投资额增加了5.4倍，达40078万美元，占总投资的七成以上。但近年蒙古国内资本庇护主义鼓起，受此影响，矿藏投资机缘已不如以前。按照2006年7月公布的蒙古新矿产律例定，即使没有国度预算资金介入进行勘察并确定了其储量的有计谋意义的矿产开辟项目，国度*高可以“白手套白狼”般持有相当于该矿持有者投入资金34%的股份。

2012年5月，蒙古国议会经由过程并实施了关于外资投资该国计谋资本企业的法令，划定矿业、金融业和媒体、信息及通信业成为蒙古经济范畴的三大计谋资本。外国投资者在进入这一范畴时，一旦所占股份跨越40%且投资总额跨越1000亿图格里克（约7600万美元），必需颠末蒙古国当局及议会的审批。

但在计谋矿藏之外，仍有很多项目可供中国投资者选择。在中国社会科学院研究员陈欣新看来，尽管矿藏投资政策日趋收紧，但蒙古当局总体上不会对外商投资开倒车，尤其是对中国企业，为了国度好处，蒙古只会增强与中国的合作，从双赢的角度吸引中国企业，如许才能有一个繁荣不变的将来。

陈欣新建议，国内企业进入蒙古不要急功近利，不要只盯住其矿藏。不要仅逗留在简单开辟资本的阶段，而是要从文化、社会和经济等多范畴介入到蒙古国扶植成长中去，多做一些捐赠，介入本地教育和公益事业中去，以化解不信赖感，避免让蒙古觉得“中国人就是来炒矿的”。同时中国当局也应阐扬软实力，改变蒙古公众对中国的印象，树立健康的国度形象。

民营资产投资初现曙光

鉴于蒙古国对矿业庇护政策不竭增强、矿藏投资空间日渐缩小，中国企业不妨将投资蒙古的目光转移到房地产范畴。今朝蒙古当局无力为乌兰巴托一半生齿供给住房，这就使得蒙古当局十分接待房地产投资。统计数据显示，乌兰巴托市今朝的室第楼宇约有13万户，而将来十年估计生齿将达到200万，离知足刚性需求还有很远，故该地房价已经达到与中国东部中型城市相当的价*，此中通俗室第价*达到800-1000美金/平米，而**室第和别墅价*达到1500-3000美金/平米，并且还在持续上涨，据统计，2009年至2012年，乌兰巴托室第每平方米价*每年大约上涨84000图格克（约50美元）。

在一些中国地产商人看来，国内房地产早期的传奇将在蒙古重演。国内因为房地产成长已经进入成熟阶段，无论是拿地，仍是扶植成本的投入，都需要充沛的现金流，是以资金的杠杆感化越来越小，今天中国已经不会再发生新一批以小博大的地产大鳄。反观蒙古的近况，我们可以发现这里拥有中国房地产成长初期的所有特点，无疑给了投资者一次重演中国房地产成长汗青的机遇。具体说来，蒙古房地产市场具有以下优势：

1.蒙古房地产尚处于起步阶段，无法知足国内刚性需求。*都今朝有近70万人还住在简陋的蒙古包中；并且大量外资出格是中资企业的进入，使乌兰巴托的办公贸易用房呈现求过于供的状况，蒙古房地产市场无论民居仍是商用都具有极大的成长空间。

2.蒙古河山地是私有的，今朝也不存在对空置地块的限制政策，地盘将跟着蒙古国的不竭敷裕而不竭增值，即便不扶植也可发生利润，便利中资企业采用“圈地”战术。

3.蒙古的房地产利润较高。一般公寓的建筑发卖成本为650美元/平，售价为800－1000美元/平方米，要高于国内15-25%的利润。若是用中国的房地产营销手段做市场推广，利润空间将进一步晋升。

4.蒙古接待投资房产。蒙古当局对房地产商持接待和开放立场，仅收取五成的企业所得税（10%），建材进口关税仅5%。至于本地地盘所有者，因为资金有限，再加之缺乏房地产开辟的经验，是以也愿意与中国投资者合作。

当然，在蒙投资房地财产也面对一些坚苦。起*是融资短板，因为到蒙古进行房地产投资的中国大都企业项目运作中的资金*要来安闲中国市场的持久堆集或者是贷款，若是母公司呈现资金压力，它们很难从本地银行及其他融资渠道获得资金撑持。其次蒙古国建材业不发财，只能出产红砖和混凝土砌块等根本建材。水泥、钢筋、电缆、管道，包罗室内装修的地板、壁纸都需要国内采办。*后就是蒙古国民闲散的性格导致对装修热情不高，毛坯房在蒙古的房地产市场不受接待，交付的衡宇必需是装修好的，这就耽误了资金周转的周期。

不外上述坚苦没有盖住中国房地产企业进入蒙古，例如宏润集团和大业创业，这些先行者已试探出一套适用的房产操作法式：与地盘所有人签定合作和谈，成立合伙公司。

再引进国内的建筑设计和理念，用中国成熟的营销方式完成项目包装定位，规划建筑方案，并拟定项目全程营销方案。房产除面向蒙古公众外，对在常驻蒙古的中企采用定向体例发卖或租赁。

按照蒙古中国商会供给的数据，截至2012年，中国人在乌兰巴托在建或已建起的地产项目有十四个，但这远远不克不及知足这个国度庞大的住房需求。2011年蒙古全国仅能知足265500户即生齿的42.8%的住房需求。蒙古今朝仍有57.2%生齿住在蒙古包里，他们将成为中国房地产企业将来的消费者。从中国的履历看，房地产投资的回报是呈几何曲线的，一旦形成模式，将会带来大量的项目资本，形成快速成长的机遇通道。若是这一切在蒙古重演，可以预见，蒙古的房产市场将敏捷培养一批新的地产大鳄，对于手握现金的中国投资者来讲，需要的仅仅是步履。

布景常识|

投资蒙古应注重法令问题

北京中银律师事务所一向专注蒙古投资事务，记者就蒙古投资法令问题咨询了该所合股人赵莉律师。

蒙古国投资法令系统

赵莉律师介绍，蒙古国是WTO成员国、IMF会员国，绝大部门行业都对外开放。出格是在农牧业、开采业、加工工业、根本举措措施等行业对外国投资者在税收等各方面都有响应优惠政策。该国关于外国投资的法令律例包罗了《蒙古国外国投资法》、《蒙古国矿产法新版》、《蒙古国建筑法》、《蒙古国劳动法》、《蒙古国天然情况庇护法》、《蒙古税收总法》、《蒙古国关税法》、《蒙古国自由经济区法》等一系列涉及投资、劳工、税收、海关、经济特区等的法令，以及其他诸如《引进外资的重点行业目次》、《重点鼓动勉励外商投资项目目次》、《蒙古国度大喊拉尔有关计谋矿的抉择》等。此外，按照《蒙古国外国投资法》，外国投资者享受划一国民待遇，蒙古国当局对其资产征收征用均供给合理抵偿。

投资蒙古应警戒的法令风险

1.法令政策的不不变：近年蒙古国议会对现行法令点窜、废止频仍，如在矿产范畴，2006年点窜《矿产法》，2008年出台《蒙古国大喊拉尔有关计谋矿的抉择》，2010年又发布关于勘察许可证签发和让渡的总统令等，降低了法令的不变性，给外商投资增添了不确定性和不成展望的风险。此外，蒙古政局层面上的不确定性也导致了法制的不不变，前一个在朝党确定的经济政策和法令律例，被下一届在朝党完全否认或点窜、舍弃的环境常有发生。

2.法令实施中的风险：蒙古国《矿产法》等相关法令划定恍惚，实施不力，导致处所立法和法律权限大大扩张，省、县一级当局经常操纵中心立法与处所立法的恍惚地带大举行使自由裁量权，增添了外国投资者的成本和法令风险。

3.资本民粹主义的昂*：近年蒙古的民粹主义活动与资本庇护相纠缠，敏捷舒展，导致新近出台的法令加大了对外商投资的限制，提高了相关行业的门槛，公众也在呼吁增强对本国能源的庇护，限制外商的进入，是以部门合同被蒙古当局单方撕毁或要求点窜，导致了大量的合同胶葛。

遵守本地法令注重社会责任

“列国的法令律例都是为了庇护本国的好处拟定的，我国投资者也应领会进修并严酷遵守蒙古国的法令律例，这是成功在蒙古国安身之本。”赵莉律师暗示，我国投资者赴蒙古国投资前，起*应细心研读蒙古国相关法令和政策，出格是近年来修订或出台的《矿产法》、《税收总法》、《有关限制在汇水盆地和林区勘查矿产的法令》、《规范国外企业投资蒙古国计谋性范畴法》、*要针对金矿和铜矿的《暴利税法》等，细心阐发此中的有利前提和晦气身分，较好地把控相关法令政策风险和经营风险，做到胸有成竹，方能规避潜在风险。

此外，赵莉律师指出，我国投资者该当熟悉到，无论在中国、在蒙古仍是在其他国度投资，必需要注重履行企业的社会责任，“企业的持久自我好处应经由过程履行响应的社会责任来实现，履行合法的社会责任，包罗遵守本地法令和道德准则、关心本公司员工、维护情况质量、对社会和经济福利做出进献。”投资企业应成为蒙前人民的伴侣，架设中蒙友情的桥梁。