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70城市房价停涨只是对换控政策的一次正向回应，还远远不是谜底。让楼市呈现与宏观经济较为协调，与苍生采办力相对匹配的*终拐点，思绪、政策和执行等各层面，还须更有作为。
国度***日前发布“2012年1月份70个大中城市室第发卖价*变更环境”，数据显示，70个大中城市价*环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，没有一个城市呈现上涨。从房价价*指数发布来看，初次呈现了新建商品室第环比全数停涨的现象。北京作为限购执行*严酷的城市之一，投资及投契已根基绝迹。
70城市房价全线停涨，表白在楼市**监控地域，拐点确已呈现。由非理性上涨到试探性上涨再到全线停涨，调控政策的效应，至此获得了充实闪现。至此，房价下降的通道似乎已经打开：开辟商的**点已被办理，**渠道日趋狭隘，下降的遍及预期已经形成，在这种形势下，停涨之后，降价似已不成避免。很多关于降幅是几多的展望已经呈现。
然而，这个拐点并不具有决议性意义。一方面，即使房价呈现局部或大面积下降，相对于通俗购房者的采办力而言，仍然不是跳起来就够得着的桃子。另一方面，曾经大出风头的民间炒作资金，迄今为止没有找到合适的“泄洪道”，从投资理性的角度看，一旦政策有变楼市回暖，资金就会卷土重来，再显身手。更主要的是，不少依靠地盘财务的处所，也仍然具有激活楼市的感动。
是以，若是将当前呈现的这个拐点加以描述的话，就是调控政策与业已形成的下降预期，与较弱的采办力、淤积的游资以及失衡的地盘财务的较劲。宏观经济形势的转变，则是这较劲两边的一个变量有时帮这头一把，有时帮那头一把。
**城市房价全线停涨，不料味着环绕楼市的博弈即将竣事，而是意味着博弈起头深切到下一个层面。这个层面既包罗：若何经由过程房贷政策的微调，避免对刚需者造成过大误伤、若何盘活处于汗青高位的存量房，以知足正常栖身需求避免资本华侈等手艺面的考量，更包罗若何给大量游资找到适合阐扬的空间，若何培育不变的财路减弱处所对地盘财务的过度依靠等轨制层面的鼎新，还包罗对于房地财产在宏观经济中的地位和感化予以更明白的定位等等。
房地产市场回归理性，不仅仅是成立在统计意义上的变更的，而是成立在处所当局、开辟商、消费者、投资者对于在这个市场的好处诉求有理性的定位。房地产市场的理性，应该是这些理性的调集。若是这些理性成立不起来，那么房地产市场就难以真正从忽冷忽热的重烧症状中真正解脱出来。显然，这不是一蹴而就的事。
从这个角度说，70城市房价停涨只是对换控政策的一次正向回应，还远远不是谜底。让楼市呈现与宏观经济较为协调，与苍生采办力相对匹配的*终拐点，思绪政策和执行等各层面，还须更有作为。
作者为我国闻名经济学家、中国社科院金融研究所研究员。
处所当局为何敢多次触动中心当局房地产宏观调控政策决心的神经，并**各种软性政策来匹敌？市场为何对政策转变理解会如斯背道而驰？*为关头的问题就在于对当前中心当局的房地产宏观调控方针是什么不清晰。若是市场对中心当局房地产宏观调控政策方针各说其话，那么上述这些怪象的呈现也就十分正常了。
本年以来的国内房地产市场真是如火如荼、不确定性增多。一方面春节以来各地楼市发卖急剧下跌，不少媒体高声地叫嚷国内住房发卖呈现的冰点，从而使得不少处所当局纷纷**软性匹敌中心当局救市政策。但无论芜湖还佛山及成都，这些救市政策很快都被中心当局叫停。另一方面，在市场大造舆论房价不克不及够下跌几多的同时，中心当局则频频地在强调，当局房地产宏观调控政策不会改变与摆荡，房地产既要让其价*回归理性，也要包管中国住房市场持续不变成长。
市场为何对政策理解背道而驰
此刻要问的是，处所当局为何敢多次触动中心当局房地产宏观调控政策决心的神经，并**各种软性政策来匹敌中心当局房地产宏观调控？为何只要房地产市场或政策有所转变，就会被房地产开辟商或处所当局理解为是房地产政策逆转的起头？甚至还会把货泉政策的“预调、微调”也搬来成了房地产政策松绑的概念？好比，央行强调住房市场的不同化的信贷政策，房地产开辟商则把之理解为对小我信贷政策放松；存款筹办金率下调则被市场理解为大量资金流出是不是又要进入房地产市场，要从头激发房价暴涨等。
可以说，房地产开辟商及处所当局为何会借题阐扬，市场为何对政策转变理解会如斯背道而驰，*为关头的问题就在于市场对当前中心当局的房地产宏观调控方针是什么不清晰。若是市场对中心当局房地产宏观调控政策方针各说其话，那么上述这些怪象的呈现也就十分正常了。
可以说，从2003年起头到此刻，国内房地产宏观调控就没有遏制过，但在2010年国十条**之前，中心房地产宏观调控方针放在“不变房价”上。而房价应该由市场的价*机制来决议，当当局把其宏观调控方针放在“不变房价”上之时，也必然使越想房价不变越是快速上涨了。直到2010年，国内房地产宏观调控方针才改变为让住房回归到它的根基栖身功能上来，让房价理性回归上来。
从比来的文件及带领人讲话来看，让住房市场价*回归理性，果断遏制住房投资投契需求及改变住房市场性质不仅成为当前房地产宏观调控短期方针，也是中心当局宏观调控经济政策的一项持久方针。这个方针不仅表现在2011年年末中心经济工作的文件中，也写入本年当局工作陈述收罗定见稿中。比来，温家宝总理更是直接指出，房地产调控方针有两个：一是促使房价合理回归不摆荡；二是促进房地产市场持久、不变、健康成长。也就是说，当前国内房地产宏观调控方针越来越清晰、具体与细化。是以，处所当局**任何与这个方针相悖的政策叫停也是天然。
“让房价回归合理程度”的寄义
当前国内房地产宏观调控方针就是要让国内住房市场的价*回归到一个合理程度。这里又有几层寄义，一是当前国内住房市场价*过高，或泡沫过大，若是价*不调整并回到合理程度，这个市场是不成持续的。当前国内住房市场泡沫之大，活着界汗青上是无以复加。好比一线城市如北京、上海等城市的房价收入比已达20倍以上，早就高于1990年月的日本（19倍）及1997年月的香港（15倍）；住房房*收益率（2%）严重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（首要是指空置在投契炒作者手的）极高和当前全国一手房市场严重供大于求。若是这个市场泡沫不挤出，其破灭也必然。
二是挤出房地产泡沫，让房价回归理性，也是让住房市场由投资炒作为主导的市场转化为以消费为主导的市场，让当前住房市场的性质呈现底子性的转型。不外，比来一些处所当局及房地产开辟商仅以首套住房采办来强调鼓动勉励住房需求。但若是房价不回归合理程度，只能鼓动勉励消费者进入高价*的市场。这种环境下，住房消费者是没有几多能力进入市场的。
三是让房价回归合理程度，这个合理程度的底线是什么？住房价*程度回归的底线就是让绝大大都居民都有能力来采办，而不是少少数人可进入市场。这个底线不仅有现成的国际老例，也轻易经由过程统计指标形成各个处所可确定的指标。
可以说，当国内房地产宏观调控方针十分明白之后，不仅处所当局但愿经由过程各类软性的政策来冲击中心当局的政策成为不成能（这些政策一旦跨越了“房价理性回归”这条底线当即会叫停），并且正如比来温家宝总理所暗示的本年中心当局进一步完美相关的房地产宏观调控储蓄政策及东西还良多，中国房地产市场价*周全回归理性程度将是一种趋向，是任何处所当局及房地产开辟商都无法改变的。这个宏观调控方针将为将来房地产市场确定标的目的。
国度***18日在此间发布1月份70个大中城市室第发卖价*变更环境。统计数据显示，与上月比拟，70个大中城市新建室第价*无一上涨，价*指数多不变在100间或偏下；就是与客岁同期比拟，大多也在100上下，表白以往中国楼市越调越涨的势头已被遏制住，房价正走向合理回归之途。
在价稳或微幅下调的同时，来自市场的监测陈述显示，中国楼市陷入冰点，成交量大幅萎缩，此中以往房价上涨领军者北京、上海、广州的成交量更是跌量居前。
阐发人士指，遏制投契、投资性的限购政策，是本轮楼市调控的利器；而加大保障房扶植，又从另一标的目的促进楼价合理回归。因为收入分派的差距，呈现有*买的人买不了，或者心存观望；而想买的人，又没*出手；同时，有些有刚性需求的人，则寄望房价继续回落，以便能在*适合的机会入市。
价滞量滑，则使得以往呈现“天价”的地盘市场冰凉，企业拿地积极性受挫，拍卖市场有不少是以起拍价取得，有的甚至上演流拍，以往靠卖地收入支撑财务的处所当局荷包子大幅缩水。上市房企业绩亦大幅滑落，一些开辟商被迫退出市场，并呈现洗牌趋向。
毋庸讳言，中国楼市十几年的荣景，闪开发商赚得盘满钵满，也给相关行业带来了商机和就业机遇，并给各级当局带来了相当丰厚的地盘收入；而不竭飙涨的楼价，又让中产阶层和中低收入人群Hold不住，望楼兴叹。
手心手背皆是肉。是以，中心当局从2010年起头一轮又一轮的楼市调控政策，并在比来数月来取得较为显著的结果。尽管，有些处所当局**一些松绑政策，但都被中心和有关部分叫停。不外，从比来温家宝总理听取企业界人士对《当局工作陈述（收罗定见稿）》的定见和建议时，谈到房地产调控方针有两个：一是促使房价合理回归不摆荡，二是促进房地产市场持久、不变、健康成长，便可领会调控的路向。
好比温家宝总理提出，房地产成长要充实阐扬市场机制的根本性感化。保障性住房和商品房扶植两者不成偏废。从持久看，保障房应该以公租为主，首要解决低收入群体的需求。
好比有关部分正加速研究推进对小我住房征收房产税工作，并已启动试点工作。
好比上海比来调整了通俗住房尺度及经济合用住房申请尺度，有针对性地大幅放宽户口年限、收入限额等准入尺度，上海住房坚苦的大龄成婚家庭、青年职工以及引进人才等群体将成为首要受益对象。
所有这些，相信会在将来的调控过程中获得更多的存眷，并因势利导，进行当令适度的预调微调，以利于“人人都要有住处”的款式。
今朝楼市正处于“转型”的关头期，面对重回理性轨道、毕其功于一役的杰出机会，在这个节骨眼上调控决不克不及放松。从2010年4月楼市新政**以来，近两年的调控已初步改正了以往房价单边上涨、过度投契的楼市非理性成长之路，楼市功能向民生、向合理设置装备摆设住房资本、向改善居民的糊口前提改变。从大的时代布景来看，这一转型也是改变经济成长体例、完美社会保障系统的关头一环。
记者李文龙近日安徽芜湖市**了免契税、采办90平方米以下住房赐与补助等办法，被认为是“龙年首个救市新政”，但仅过3天就俄然被告急叫停。随之广东中山市将商品房限价尺度从每平方米5800元上调至6590元，又在业界引起了轩然大波。
年后处所当局几次的政策“微调”引起了公家的猜测和质疑，而不少行为均有放松调控的嫌疑。颠末客岁一年雷厉风行的调控，楼市成交和地盘市场持续低迷，使得一些地域的地盘出让金大幅缩减，是以处所当局有着松绑调控政策的感动。
业界人士阐发，今朝楼市正处于“转型”的关头期，面对重回理性轨道、毕其功于一役的杰出机会，在这个节骨眼上调控决不克不及放松。从2010年4月楼市新政**以来，近两年的调控已初步改正了以往房价单边上涨、过度投契的楼市非理性成长之路，楼市功能向民生、向合理设置装备摆设住房资本、向改善居民的糊口前提改变。从大的时代布景来看，这一转型也是改变经济成长体例、完美社会保障系统的关头一环。非论是保障房扶植，仍是新建室第向中小户型回归，均具有明白的民生导向。当前包管楼市完成转型的一系列轨制架构已经形成，关头在于可否执行到位，“发酵”时候的长短决议了调控结果有多大。
芜湖“救市新政”的夭折再次表白了中心对楼市果断调控的决心，对试图松绑调控的处所当局是一个有益的警示。在调控处于“相持阶段”的关头期，生意两边的博弈逐渐进级，即使是一个小小的政策变更也会激发市场主体的猜测，从而改变对后市的预期，是以处所当局在政策微调时还需慎之又慎。
不外需要强调的是，从楼市的久远成长来看，曩昔的暴利时代已经竣事，随之开辟商大举拿地、地王频现的行情也很难再现。囊中羞怯的处所当局对放松调控始终捋臂张拳。我们看到，从客岁的佛山市起头，不竭有处所当局在地盘财务下滑压力下，试图冲破政策底线。尽管在高压之下，这些苗头均被扼杀在萌芽状况，但仍需警戒处所当局黑暗松绑，打政策擦边球。久远来看，还需优化处所财税布局，解脱对地盘财务的依靠。同时开辟商也不该再抱有调控会放松的幻想，应尽快作出发卖政策的调整。
别的，近期一些银行下调首套房贷利率，也引起了各界的普遍存眷。有概念认为，这一微调并非放松调控，反之是包管调控结果的手段之一。调控需要必然弹性，这一弹性在于对刚性需求的庇护，以往的调控之所以陷入了屡调屡涨的怪圈，是因为刚性需求大量积攒，呈现阶段性释放今后，供需呈现了短期失衡，房价是以呈现了报复性反弹。
在限购、限贷可以或许有用按捺投资性需求的前提下，鼓动勉励首套房需求者入市，则能避免呈现这一怪圈。刚性需求在询价过程中会与开辟商不竭博弈，他们的心理价位会不竭拉低*终成交价，从而找到量价均衡点，而不会呈现开辟商死扛、购房者焦炙观望“两败俱伤”的场合排场。在客岁底的全国住房城乡扶植工作会议上，住建部部长姜伟新就提出，严酷实施不同化住房信贷、税收政策，撑持居民的合理购房需求，优先包管初次购房家庭的贷款需求。首套房贷利率下调可以看做是政策的落实。
楼市调控是一个复杂的好处博弈过程，这从成交量的持续低迷中可以看出。据统计，截至2月13日，16家上市标杆房企发布的1月份发卖业绩中，总发卖额同比削减350亿元，跌幅跨越五成。那么，成交走低的原因是什么？显然，依旧高屋建瓴的房价仍然是成交的拦路虎。今朝市场里的刚性需求大多属于工薪阶级，是将来的采办主力，楼盘订价必需与之相对接。从商品经济的成长纪律来看，从来都是供给对接苍生的需求，而并非需求者来顺应供给者供给的商品和价位，曩昔投资者的呈现曾给住房披上了一层投资品的外套，打破了一般商品价值纪律，现在市场机制重塑今后，住房的订价也必需向其价值回归。
可以说，房价调控已经进入了一个微妙期间，市场的反映对政策层面的转变极为敏感，针对换控一年后新的市场状况，非论是中心仍是处所当局，呈现政策微调在料想之中，可是对于其释放出的旌旗灯号以及可能引起的市场反映必需进行有用评估。当前，一些二三线城市成交呈现了小幅回升，这与季候身分有关，还需警戒开辟商、中介等好处群体放大其影响，鼓噪楼市回暖论和调控放松论，干扰调控的顺遂进行。
2011年我国房地产市场调控功效已经初步闪现，在行业政策和金融政策的打压下，全国大都城市房地产市场呈现“价量齐跌”。然而，应该看到，这种“价量齐跌”的根本尚不安定。是以，房地产调控应连结政策持续性。
起首，房地产市场调控任重而道，2012年是楼市调控成败的关头。
一方面，当前的政策笼盖面有限。固然今朝已有46个城市实施限购令，但这些城市限购令的实施可能导致投契资金涌入四周未实施限购的中小城市，推高这些地域的房价。即使是在2011年已经实施限购的城市中，仍有部门城市尚未亮相2012年继续实施限购政策，因为房地产调控会使处所当局财务收入削减，其在房地产调控过程中较为被动，一旦中心当局放松监管力度，被压制的房价很有可能再度反弹。
另一方面，保障房扶植使命艰难。导致当前我国楼市降温的首要原因是“限购令”等行政手段的强制执行，而非市场自身调节的成果。从2011年的环境来看，固然保障房“开工率”达标，但现实扶植进度尚不明白，2012年保障房扶植打算中明白了完工规模，这表白中心当局落实保障房扶植的决心。然而，在当前处所地盘财务收入削减、资金来历有限的环境下，除了划定保障房数目，在质量上也需要加以节制，以避免形象工程、偷工减料的现象发生。
是以，这种“价量齐跌”是否只是好景不常，房地产市场是否可以或许回归理性，关头要看2012年当局的调控力度。当局在拟定政策的过程中，应高瞻远瞩，着眼于房地产市场的持久健康成长，而不是短期的价*下降。
其次，连结政策持续性，完美市场调节机制。2012年是房地产市场调控的关头期间。是以，当局在短期内应连结政策连贯性，对峙调控不摆荡，从质量和数目上落实保障房扶植，扩大衡宇供给；同时，在保障房扶植尚未落实到位的环境下，不放松限购政策。“限购令”的实施除了按捺市场需求之外，还具有政策风向标的感化。是以，在保障房扶植尚未到位的环境下，应进一步扩大限购力度和规模，经由过程限购等体例按捺市场需求，为当局调控缔造有利前提。
当然，从中持久的角度看，在市场化经济中，“限购令”如许的行政手段难以成为我国房地产市场调控的常态。是以，持久来看，当局不克不及对行政手段过于依靠，而该当经由过程推进房产税鼎新等手段，成立完美的市场调控机制。经由过程调节房产税增添房地产投契成本，从而按捺投契需求，指导房地产市场健康成长。在政策拟定过程中，当局不必过于纠结于短期的房地产市场下滑对经济带来的负面影响。
第三，房地产去泡沫化应提防金融风险。在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注重到房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，提前做好风险防控工作。
我国房地产市场与金融系统有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型财产，需要来自金融系统的资金撑持；对衡宇采办者而言，房地产的价*特征使得大部门采办者需要经由过程按揭贷款等金融东西实现对其的采办。在我国以银行为主导的金融系统下，银行贷款成为房地产**的首要体例。银行业与房地产行业的高度相关性，使得房地产行业所面对的风险可能传导至银行业系统，影响银行业的稳健经营，进而造成我国金融系统的动荡。
跟着政策的贯彻执行以及将来房地产市场的进一步降温，一方面，房地产商的经营愈发坚苦，银行房地产贷款将面对较高的信用风险；另一方面，房地产下行对上下流财产如钢材、水泥财产等也将发生较大影响，这些行业的银行贷款风险也会跟着房地产行业萧条而增大。除此之外，还有部门银行资金经由过程民间假贷市场和其他房地产**东西间接流入房地产市场，这些资金都可能因房地产市场下滑而蒙受损失。
跟着房地产调控政策结果闪现，房地产泡沫被逐渐挤出，构建在投契需求之上的房地产市场子虚繁荣必将破灭，而这必定会对金融系统发生冲击。对当局而言，与其出手救市，不如将房地产市场降温看成对我国银行业经营的考验，提前采纳风险防控办法，从而使银行业有充沛的能力匹敌房地产市场合带来的风险。
（作者系中心财经大学中国银行（601988）业研究中间主任）
