教你在国外买到好房子

中西方分歧的糊口习俗、消费习惯、法令律例，分歧的市场纪律与经济情况，造成中西方房地产投资的权衡指标及购房技巧也判然不同。

得益于中国房地产在曩昔10年的疯狂上涨，良多人借此机遇*到了人生**桶金。当国内楼市变得**开阔爽朗的时辰，国人起头活着界规模内寻找下一个机遇，以便赶上某一个国度的房地产10年。

**招：买仍是不买？下面这些指标告诉你！

“在海外购房，必然要用本地人的思维判定这个房子是否值得买。”**银里手认证课程（CPB）房地产讲师Victor刘磊、澳大利亚Simonds（西蒙斯家建集团）中国区发卖总司理刘磊建议。

在刘磊看来，若是购房目标是投资，必然要抛开小我爱好，经由过程对**通行的房产投资数据和指标阐发的成果来判定这个房子是否值得采办。在这里，租售比、收入与房价比、赋闲率、空置率、房*回报率是你要考虑的几个关头问题。

你还要对方针城市的购房区域进行划分，此中*关头的是该区域的生齿组成、租赁和自住比、二手房的价*程度和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子自己的*细、位置、户型等信息都是次要身分。”

租售比——帮你判定本地楼市是否存在泡沫

在你的方针购房区域内，若是200个月至250个月的衡宇房*可以采办到一套中等价位的房产，就申明本地楼市比力平安。

家庭年收入与衡宇均价比——帮你判定本地房价是否合理

一般环境下，4~6年的家庭年收入是采办本区域中等价位房产比力合理的价*。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

赋闲率——帮你判定将来3~6个月房价走势

凡是环境下，赋闲率处于下降周期时，房价处于上升周期；赋闲率处于上升周期时，房价处于价*调整或者下跌周期。

第二招：在哪个国度买？不克不及只看房*回报率！

在国内，若是你以租养贷，可能房*在还贷后还会有节余。可是在国外，纯真看房*回报率是无法判定出房地产市场的走势的，还要别的参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

刘磊为我们举例申明：“某区域的房产房*回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判定，低通货膨胀的经济状况下，房*收益高于存款利*，将促使更多人士抛却存款，转而操纵银行较低利率，贷款投资房地产，从而增添市场需求，推高房产价*；而若是房产房*回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判定，房*回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率按捺通货膨胀的同时，也按捺了投资需求，将来房价下行的预期强烈。”

此外，**货泉基金组织发布的数据显示，将来40年，澳大利亚是生齿增加*多的国度，其次是美国。在如许的布景下，这两个国度房地产的持久升值趋向才可以包管。

别忘了，你的目标是判定这个地域的房地产市场趋向，那些将来市场前景不明的区域，无讲价格多划算，房子的位置处于该区域何等黄金的地段也不要买。

第三招：买公寓仍是别墅？海外购房，地盘也是*！

在海外购房时，万万别忽略地盘的价值。国内买栖身用房，只有70年产权，而国外更多是永远产权。地盘是有限资本，持久来看，地盘的价值永远存在，而房产跟着时候的推移，会有损坏、折旧。

刘磊认为，在海外投资房地产时，要充实评估地盘价值，这不仅是地段那么简单，还要经由过程地盘价值和建筑价值的比例进行判定。

刘磊为我们举例申明：李师长教师想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，今朝他看好两套房产，价*同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

高层公寓：投资额50万澳元，位于市中间，两房，2014年落成，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，按照划定，在该州买房只需缴纳地盘价值5%的印花税，是以推算其地盘价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名方单。

别墅：投资额50万澳元，地址在郊区，需缴纳13500澳元印花税，是以地盘价值27万澳元，建筑价值23万澳元，自力方单。

按照地盘价值与建筑价值的比例比力原则可以判定：在不异或接近的投资额度下，选择地盘价值与建筑价值比值高且是自力方单的别墅，更胜一筹。

良多人会想，墨尔本市中间公寓是不是增值更快？但经由过程汗青数据推演和阐发可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇生齿收入不同不大，医疗和教育资本配比也几乎没有不同的环境下，是不会呈现持久市中间公寓上涨环境的。“空置率和房*回报率的凹凸，*终都是由该地域的供给和需求关系决议的，而非位置自己。”刘磊说。

第四招：买哪个地段？首推当地人或白人聚居区!

以投资为目标的购房者，需要考虑的是若何以*低价*购房，获得*高收益；而以养老自住为目标的购房者，则有更多的个性化需求。

在邱泳栋看来，无论是自住仍是投资，起首要明白方针城市的购房区域和四周的栖身人群。那些海外买房者*热衷的国度，同样是移民者*热衷的国度，堆积着世界各地各个民族的人。这时，一个城市栖身区域的划分尺度，就不仅是财富了。

“无论在哪个国度购房，当地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民堆积地，东南亚、中东移民较多的区域我们一般不保举。”邱泳栋告诉记者。

以*热点的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以当地人和英格兰报酬主，华人也良多，响应地价也贵良多，如西区一套中等偏上的自力屋价*在200万澳元摆布，高档社区和海景房的价*甚至达到1000万澳元。

选择当地人栖身较多的区域购房，将来出手的时辰会更便利，价*也会不变增加。关头是套现的时辰，承接者以及银行会客观评估其价值。