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近期的马航失联事务，再次让马来西亚成为中国人存眷的核心。马来西亚，事实是中国人进行房地产投资的“天堂”仍是百慕大？
马来西亚是房地产商宣传所称的中国人购房投资“天堂”：没有限购、价*低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完整，甚至有着“第二家园”的移民打算，可以从马来西亚直接手理达到第三国的签证。
对开辟商来说，“马来版深圳”的新山低价地盘，让他们确信，大马是个躺着都能**的处所。
为了帮忙购房者和开辟商规避“触礁”的风险，《每日经济新闻》记者亲自赴马来西亚**线，用十余天的时候，对本地的房地产市场进行具体查询拜访，并将持续两期，别离从购房者和开辟商角度，来分解马来西亚楼市。
出租车行驶在马来西亚柔佛州新山市机场通往市区的高速公路，司机将车开得飞快，但万万不要是以断言，这是一个讲究速度的国度。**地说，在这里诠释“速度”二字的是来自中国的开辟商。
马来西亚柔佛州新山市，是《每日经济新闻》记者睁开此次马来西亚房地产查询拜访的**站。这座位于马来西亚半岛*南端的城市，与新加坡仅相隔一道柔佛海峡，接连不断的中国开辟商，将让“新山在将来成为‘小中国’。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙如斯说道。
然而供给端的“中国化”，并不料味着需求端也能实现“中国化”，摆在新山面前待解的问题是，若何实现均衡。本地的中国开辟商今朝所获得的可建面积已经跨越769万平方米。若按照本地客岁的发卖总额和发卖均价评估，本地需要16年才能消化完毕。中国式的“鬼城”会不会在马来西亚再度呈现，这将是已经和打算在马来西亚购房的中国买家将面对的*大风险。
潜在供给跨越700万平方米/
掀开马来西亚的地图，**眼想要寻找的城市必然不是新山，而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。然而，新山的安静被一个售楼处打破。
在本地一位开辟商眼中，这座售楼处的体量足以跨越新山其他数十个项目售楼处加起来的总量。他们甚至不敢想象，售楼处中还可以拥有泳池、健身房、网球场、美食街。这些在中国司空见惯的配套，在马来西亚足以称之为“奢华”。
“从来没有见过，**甚至都把它当成公园，周末城市带孩子去玩。”在前去碧桂园金海湾项目标路上，马来籍司机对《每日经济新闻》记者说道。
司机说着，抵达了目标地，指着项目进口庞大的人造海洋风情的景观，对记者说，“此刻这里几乎没有人不知道CountryGarden(碧桂园英文简称)”。
简直，这座前所未见的奢华售楼处让马来人**次感触感染到房子还可以如许卖，不管买不买，他们都要到这里来开开眼。
紧接着，碧桂园用近万套的供给量在这个市场画上了更大的一个赞叹号。
9500套，是碧桂园金海湾总共三期的推盘量，项目还包含一个6万平方米的贸易配套。据项目发卖人员介绍，今朝该项目售出60%。此前有报道指出，碧桂园开盘不到一年的成交额已经超越了新山市以往全市成交的程度。
“在我们来之前，新山一年的成交额也就是在60亿元（人民币，下同）摆布，若是从发卖业绩来看，我们已经成为本地*大的开辟商。”碧桂园控股（马来西亚）分公司区域总裁阮门风在接管《每日经济新闻》记者采访时说道。
据领会，碧桂园以约468万元/亩的价*采办了约334亩地盘，项目总投资达150亿元，推盘点值也快要200亿元。
“对我们本地的开辟商来说，2000套的供给量都可以被设定为十年成长打算，谁都没想到可以一次推9000多套。”马来西亚本地一家华人开辟商对《每日经济新闻》记者说道。
“财大气粗”的中国开辟商让本地的开辟商直呼“压力山大”，而他们更不肯看到的是，紧随厥后的中国开辟商越来越多。
按照《每日经济新闻》记者粗略统计，今朝包罗碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开辟企业在新山市的投资总额已经跨越了460亿，而总共获得的可售面积已经高达约769万平方米。此中，绿地与富力拿下的地块规模更是超越了碧桂园。
阮门风透露，碧桂园已经在新山通往新加坡的第二大桥四周再拿一地，而这宗地盘的规模庞大，公司同时决议要设立长达30~50年的开辟投资打算。“不单是因为接近新加坡，而是看好整个马来西亚的成长。”
中国与新加坡系海外购房主力/
769万平方米，是天平一端可以预见的供给量，这一数目还将持续增添。但另一端的需求在哪里？
之前有报道称，柔佛州新山市近3年年均地产发卖额仅为70亿元，若是每平方米按照1.5万元的均价计较，粗略估量新山市一年的成交总量也不外46万平方米，然而769万平方米的供给量若是按照新山市之前的消化能力，仅中国开辟商的开辟量便需要快要16年才能消化。
这无疑是一个冗长的周期。
“在马来西亚一般项目标推盘量仅在200~300套摆布，很少会有一次推盘跨越千套的。”上述本地的开辟商对《每日经济新闻》说道，而当其听闻在中国北京良多项目一次推盘在几百套甚至上千套，却可以实现“日光”，多位开辟人士都暗示惊奇。
马来西亚的生齿密度与中国一线城市并不具有可比性。
作为马来西亚的第二大城市，柔佛州*府新山市的生齿不足200万，而与其邻接的新加坡，生齿大约在543万，在良多中国开辟商看来，新山就恰似20年前的深圳，潜力实足。单从性价比来说，新山简直可以吸引更多的新加坡人前来，车程相距一小时摆布的两个城市，房价却差了四五倍。
本地居民、新加坡人、中国人以及其他国度投资者是今朝构成新山房地产消费市场的几鼎力量。以碧桂园的项目为例，今朝已经成交的6000套房源中，中国客户占比约32%，当地客户约40%，新加坡客户约20%。
“在马来西亚可以买得起7000马币（约合13000元人民币/平方米）的不到10%，可是新加坡有跨越70%的人根基上都买得起，所以这个市场我们也是考虑**化需求。”同样深耕新山的中国开辟企业卓达马来西亚公司*席执行官王斌武在接管《每日经济新闻》记者采访时暗示。
不难看出，面对大量开辟供给的新山来说，当地居民的采办力远远不克不及支撑这一市场。
问题的关头就在于：新加坡以及海外的投资者是否可以或许持久、大量的进入这一市场。
王斌武告诉记者如许一组数据，有机构统计称，在2009年，新加坡居民到马来西亚购房的意愿不足8%，而此刻这一比例上升到了35%。
但记者在采访中，也听到了分歧的声音。吉隆坡本地一家开辟企业的负责人就曾向记者直言，真正愿意来新山买房栖身的新加坡人并不多，在他看来，再近的距离也很难消磨分歧城市之间的栖身、文化差别。
另一支决议性力量来自中国购房者。按照路透社26日的报道，受马航客机失联事务影响，中国赴马旅游订单已大幅下滑，也有不少旅客打消行程。很多中国旅客对马来西亚发生了负面印象。
固然航班失联是偶发事务，但有阐发人士指出，短期内马来西亚市场的投资必定会受一些影响。
马当局：打算上调外国人购房门槛/
“新山市场将来走势仍是个未知数，究竟结果处于刚开辟阶段。要在三四年之后，才能看清当局的政策、市场的需求事实若何。”**地产咨询公司莱坊马来西亚室第部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者暗示。
有动静指出，马来西亚政府亦寄望到了可能呈现供给过剩的环境，并已临时中止在部门地域进一步售地。但记者在采访中并未获得进一步证实。
一位进入新山的中国开辟企业的负责人对记者暗示，会谨严看待新山这一市场，“在市场需求没有达到支撑项目标时辰不会冒进，会在前提成熟的环境下再选择扩张。”
对于开辟商而言，是否有足够的需求支撑，是新山市场将来*大的不确定性；而对于来自中国的购房者，海外投资房产跟在国内一样，同样面对政策转变的风险。
比来颁布发表的不动产增值所得税（RPGT）和期待征收6%的贸易办事税（GST），短期内将影响整个房地产行业。
据领会，从本年5月1日起头，马国当局将提高外国人在马的购屋*低门槛，从本来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。此外，汇率的浮动也是购房者需要面临的问题。
记者在采访中领会到，比拟国内的室第开辟，马来西亚本地的房地产项目开辟周期较长，一般高层建筑设定在36个月，超高层甚至要达到48个月。也就是说，购房者从签定合同到*终收房大约需要3~4年的时候，对于大部门持有投资需求的海外购房者来说，时候越长意味着风险越大。一旦马来西亚林吉特对新加坡元贬值，投资者可能无法取得抱负的房*或售价。据悉，新加坡元在曩昔五年较马来西亚林吉特升值6.78%。
此外，对于多量中国购房者来说，第二家园打算也极具诱惑力。仅需在马来西亚银行存入60万元现金（一年后可掏出30万元），便可享受配头及孩子十年内自由进出无需反复签证。同时可获马来西亚对120余个国度的自由收支境优待，不需另行回国打点签证手续。然而，也有开辟商人士提醒，第二家园打算并非移民打算，“只是对于中国护照的持有者来说，多了一些出行便当，但现实意义并不算大。”
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记者手记
新山：投资热土仍是马来版“鬼城”？
每经记者尚希发自马来西亚
“此刻新山市有快要300栋高楼在开工扶植，我相信除了在中国内地，这是很难看到的气象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接管《每日经济新闻》记者专访时说道。
偏安马来西亚*南角的柔佛州新山市，开启了区域市场成长的快车道，而刺激这一市场快速成长的除了来改过加坡的需求外溢，中国开辟商的大举进入更是“功不成没”。
为什么几乎所有进入马来西亚的中国开辟商企业城市*选新山，而非市场较成熟的*都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如斯复杂的新增供给？中国的“鬼城”故事事实会不会在马来西亚被复制？
多项办法吸引海外投资者
早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开辟，但真正进入快速成长周期则是四年后。
“其实*早这个开辟区并不是面临全世界的投资商，而只是对中东。”本地一位权势巨子人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是但愿吸引迪拜等中东的投资力量，但一向见效甚微，到了2009年该区域才进行调整。
“2011年与新加坡当局签定了配合开辟的意向，直到新加坡*大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开辟才真正起步。”该人士说。
记者在走访中领会到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，此中碧桂园、富力项目地点的区域为A区，*要是文化成长地域，医疗行政集中在B区，还包罗特区中的特区“麦迪尼”。今朝麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开辟企业则包罗卓达以及方才拿地的新华联。对于开辟商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠办法加倍丰厚。
在伊斯干达其他区域，房地产开辟环节的税收比拟中国内地大大削减，一般项目只需要付出单一的税费，大要比例在25%。不但开辟环节税收较少，在马来西亚开辟过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，*高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开辟商不单可以分几年周期来付出地盘款，同时也可以按照自身成长节拍来决议地盘开辟周期，不会有因闲置被收回的危险。
“本地当局仍是但愿打造成一个**平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司*席执行官王斌武告诉《每日经济新闻》。而据领会，卓达是**批进入麦迪尼特区的中国开辟商，并敏捷拿下了建筑面积快要70万平方米的地盘。
低廉的地价也是吸引中国开辟企业前去的一个主要身分。
据领会，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山今朝大部门还不足1000林吉特。地块面积也都比力大。”**地产咨询公司莱坊马来西亚室第部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。
紧邻新加坡的“小深圳”
尽管有多项优惠政策，但面临复杂的供给和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？
对此，来自中国内地的开辟商表示得较为乐观。
碧桂园控股（马来西亚）分公司区域总裁阮门风指向办公室外的那片海面说，“离我们比来的新加坡项目均价在5万元，而市中间的均价跨越20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很复杂。”
在王斌武看来，因为紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，今朝跟着新加坡财产的转移，也将会吸引更多的生齿流入，“3~5年之后新山区域生齿应该就可以翻倍。”
有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有动静称，两国之间的高铁估计将在2018年投入运营。
“将来20、30年，新山的市场也许会有波动，但持久来看是连结上行的。”陈成龙对此说道。只不外，来改过加坡的购房者能不克不及填满新山，仍是个未知数。
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优势VS风险
优势：临近新加坡，糊口成本低；马来西亚近年来经济成长势头杰出；衡宇价*也相对低廉；移民鼓动勉励政策；贷款利率较低，永远产权或99年产权
风险：汇率波动；房*回报率较低；马来西亚当地有采办力的生齿不足；楼盘开辟周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税
