广州分站
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6月20日，萝岗核准预售的商务公寓约1100套，这甚至接近广州一手室**周正常的新增套数。
天量供给，这就是萝岗商务公寓本年的状况。数据显示，本年1-5月份，萝岗新增商务公寓面积高达179534平方米，套数接近3000套，远远跨越萝岗2013年、2012年全年的新增供给量。无论供给面积仍是供给套数，都跨越了全市新增供给的三成，在全市中仅掉队于番禺。天量供给引致竞争激烈，为争夺更大的蛋糕，开辟商以降价手段*客，导致萝岗商务公寓成交均价同比呈现大幅下滑。
在业内助士看来，萝岗商务公寓价*下滑，为消费者出手供给了好机会，业内助士吴定金就认为，“本年第四时度，是入手萝岗商务公寓、进行波段操作的一个较好机会。”
大幅下滑的均价
本年4月份，萝岗的**楼盘合景天峻推出千套摆布的商务公寓。让市场震撼的不仅是其复杂供给，还有其低价，毛坯公寓“7字头”的售价，总价20多万元起，2008年之后，萝岗就根基看不到“7字头”的价*了。就算到了此刻，该楼盘商务公寓的售价仍在“8字头”的低价之列。
**楼盘大货量的低价入市，拉低了萝岗商务公寓的成交均价。数据显示，本年1-5月份，萝岗商务公寓的成交均价为11772元/平方米，同比跌幅达到16.63%。若是与客岁全年的14834元/平方米比拟，跌幅更大，跨越两成。价*下滑，是萝岗本年楼市的整体趋向，商务公寓如斯，室第同样如斯。只是室第成交均价的同比跌幅只有5个百分点。
萝岗商务公寓成交均价的下滑，今朝还看不到遏制的迹象，继续下行的迹象却是较为较着：一些客岁年末推售的新盘，此刻售价也有了必然幅度下调，这些变更在5月份之后在数据上会有所表现。一个光鲜的例子是，区域之内的某大型项目，客岁年末商务公寓初次开售时，均价大约1.65万元/平方米，本年3月份推新一期单元，均价微涨，项目6月份再推新一批单元时，其售价已到了1.35万-1.6万元/平方米的区间。另一个汗青萝岗*速广场，项目商务公寓本年年头售价1.1万元/平方米起，均价1.3万元/平方米；今朝则只要9800元/平方米起，均价1.2万元/平方米。
吴定金从整体环境来判定，萝岗的价*也好，全市的价*也好，今朝都还不是底部，到了本年的第四时度才会呈现阶段性底部，届时也是出手萝岗公寓的较好机会。
大幅增加的成交量
萝岗万达广场开盘，旺销；合景天峻开盘，**……
让人诧异的是，室第市场越降价越不买的环境，在萝岗商务公寓商场并没有呈现，反而是越降价越买。在价*步步下滑的环境下，萝岗商务公寓的成交则节节攀升。
2013年，萝岗商务公寓成交量呈现井喷，全年成交面积为4.9万平方米，成交套数为834套，同比呈现五成多和六成多的增幅。五、六成的增幅已属可贵，但到了本年，萝岗商务公寓成交量增幅来得比客岁还要狠恶。本年前5个月，萝岗商务公寓成交面积、套数别离为89660平方米、1541套，与客岁同期比拟，蹿升了174.66%和169.41%。萝岗商务公寓本年前5个月的成交量，比2012年、2013年全年加起来还要大。难怪有萝岗楼盘的营销人员欢快地说，本年5个月拿到的提成比前两年加起来还要多。
萝岗商务公寓成交量的飙升，价*的调整有必然的关系，供给量的增添才是真正原因。本年1-5月份，萝岗新增商务公寓面积接近18万平方米，套数接近3000套，萝岗从来没见过如斯复杂的供给量，加上开辟商**力度大了，买家的采办热情也上来了。
对萝岗来说，天量供给到5月份还不是尾声，从开辟商的打算来看，接下来还会有壹品E·PARK、绿地中心广场、大壮**广场等**的商务公寓面市。萝岗的商务公寓供给，继续处于**的程度上。
“5、6年前，萝岗的供给量很小，前几年萝岗的地盘供给大增，一些二级地盘市场上闲置的地盘也在2、3年前到了开辟商的手上，跟着萝岗楼市热度的上升，越来越多的商务公寓项目动工扶植，刚巧碰着本年集中上市。”对于本年萝岗商务公寓的大增，吴定金给出了如许的诠释。
据领会，2014年新黄埔打算供地55宗，合计约269万平方米，占全市地盘供给打算的12.85%，此中栖身用地12宗、商服用地23宗、工业用地20宗。打算出让的地块大部门位于萝岗，该片区本年地盘供给46宗，傍边室第用地10宗、商服用地17宗、工业用地19宗。浩繁商服用地的供给，为萝岗将来商务公寓的供给奠基了根本。
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6年内将有六条地铁路过萝岗
据悉，萝岗在2015年-2020年的广州市地铁规划中再获利好，将增添3条线路，加上在建的3条地铁线，共有6条地铁线将经由过程萝岗。至此，萝岗将实现与增城、河汉、越秀等地域的交通大串联。萝岗新增三条线路，别离是5号线东延（文冲-黄埔客运港）、7号线二期（大学城南至原萝岗区）、6号线三期（香雪至增城开辟区）。今朝该区在建、规划的有地铁6号线二期、14号线、21号线。
皆有可能
记者手记
萝岗，一切
我们应该以什么样的目光来对待此刻萝岗商务公寓价*的下滑？
给出谜底之前，我们不妨先回忆一下珠江新城的环境。2008年、2009年，珠江新城无论室第也好，商务公寓也罢，价*都呈现大幅回调，回落幅度也是每平方米几千元，房价恢复到了2005年、2006年时的程度。2010年之后，珠江新城房价才再次突飞大进，到了此刻，10多万元/平方米的房子都已经很常见。珠江新城房价为安在2008年、2009年大幅回落？一是整个楼市都鄙人滑，别的一个原因就是那时珠江新城供给量很大，竞争激烈。
这一切，是否和萝岗有点相像？楼市大天气的不景气，又遭遇天量供给，上压下推之下，萝岗商务公寓也只能降价了。下滑既成事实，此刻要搞清晰的是，萝岗商务公寓将来有多大的上升空间。无论若何，短期内萝岗都不会是下一个珠江新城，不要相信开辟商的揄扬，什么下一个河汉、下一个河汉商圈。当局在珠江新城的投入，不成能在其他区域复制。而对于一个区域来说，当局的投入就是为房价加码。
难追珠江新城，不等于萝岗商务公寓将来的空间就小。广州要拓展城市空间，东部是很好的选择。此刻萝岗自己就有很好的根本，将来还有中新常识城，增城的撤市设区，原黄埔和萝岗的归并，当局将来在广州东部的投入必定会加大。值得一提的是，多年开辟之后，河汉楼市供给已根基进入干涸期，萝岗将会因为供给量大，邻接河汉等优势，必将成为河汉采办力的承接者，其上升空间可期。比来几年，大巨细小的开辟商纷纷进驻萝岗，以开辟商的能量，不大可能呈现整体错判。
此刻，因为供给量的压顶，萝岗浩繁规划利好尚未兑现，楼市呈现升沉很正常，而每一次的伏都是一次机遇。一旦整个区域成熟起来，楼市不变了，机遇也就没了。消费者可以参考比来比力热的NBA选秀，对于那些未成熟的新秀球员，浩繁球队都愿意冒险一搏、罢休投资，因为这些未成熟的球员一切皆有可能。同样事理，此刻还没成熟的萝岗，也是一切皆有可能。
专家概念
萝岗商务公寓，买仍是不买？
日前壹品E·PARK发卖中间开放时，记者在现场碰着3名来自老城区的市民，她们都在壹品E·PARK下了筹。问及原因，此中一名市民李阿姨说，她是壹品E·PARK开辟商百嘉信的老业主，对开辟商比力熟悉，别的，知道萝岗的科学城有良多外国企业的高管，酒店式公寓的租赁行情应该比力好，再加上手上有点闲*，所以就下筹了。对于一些消费者来说，入手萝岗的商务公寓可能是出于直觉。而一些专家也认为，萝岗商务公寓此刻也还值得出手。
买萝岗商务公寓具备必然投资前景
李权基 广州房价阐发师
此刻广州中间区公寓项目成交迟缓，首要是因为订价过高，譬如说海珠区的一个公寓项目，售价带精装3.2万-3.5万元/平方米，近期每个月网签2-3套摆布，其过高的订价已经透支其潜在投资前景，故障了投资者的热情。
郊区的公寓，可以看一下萝岗。萝岗的区域成长前景受到区域规划利好，也受到置业者的青睐，此中萝岗*速广场的公寓产物近两个月网签410套，首要是该项目标公寓，层高达5米，面积丰硕，今朝均价1.2万元/平方米摆布，相对于之前产物有降价趋向。再看典型的萝岗万达广场，开盘至今网签485套，按照近三个月平均成交量去计较，此刻的存量还可以卖11个月，带装修均价1.6万元/平方米，价*较之前略有下降，后期投资风险不高。可见，在某些利好区域的前提下，价*下降使得项目具备必然的投资前景。
本年年末是买萝岗公寓的较好机会
吴定金 业内助士
若是持久持有商务公寓，回报会慢一些，出格是像萝岗如许的楼市新区，供给量比力大，很轻易把此前涨的价*又跌归去。有些楼盘2010年开卖到此刻，价*只涨了1500元/平方米摆布。持久持有时候比力长，成本也比力高。
是以，最好的法子仍是波段操作。广州楼市在2008年，2011年都呈现过下跌，也就是说，此刻房地产呈现了3年一周期的现象，此中2年房价上涨，1年房价下跌。至于2014房价还会不会履历3年一周期很难说，不外此刻房价短时候内上上落落是确定的，很难呈现从2003年到2007年那种持续4年上涨的环境。在房价下跌时，像波段投资股票一样波段投资公寓比力合适，在房价下跌的时辰买入，在房价涨了2年之后卖出。
此刻楼市正从房价局手下行阶段到周全下行阶段，市场在本年的第四时度才能达到一个阶段性底部，来岁的第二季度摆布市场筑底。从节点上来说，最好的投资机会是来岁的**季度或第二季度。但对投资者来说，本年的第四时度甚至第三季度，是一个相对较好的出手机会。萝岗那些价*处于低位的，降价到位的公寓项目，可以酌情出手。
有闲*才买房*回报时候长
陈瑞标 广州市五湖四海集团有限公司副总裁
萝岗商务公寓供给量太大，很难消化。萝岗属于高新科技区，进驻的企业良多都有本身的宿舍、公寓，租住公寓的需求不算很大。按照**及国内的经验，商务公寓是在商务、贸易活跃之后才跟上，商务公寓更应该呈现在金融中间区，主打金融区的金领、白领等，此刻萝岗的商务、贸易活跃度还不算高，商务公寓需求难以拉升。
当然，萝岗推出的商务公寓，必定也会吸引到一些投资客，不外投资回报时候就会比力长。一般来说，商务公寓靠房*在10-12年之间收回成本，如许的回报是OK的。以萝岗今朝的程度，靠房*收回成本可能要20年摆布。萝岗今朝房*低、售价较高，还做不到以租养贷。若是是有闲*的投资客，当然可以考虑萝岗的商务公寓，若是资金比力严重，想只出首付，靠房*来了偿按揭贷款的，则不适宜买萝岗的商务公寓。
投资故事
懊悔的商务公寓买家
客岁年末，萝岗某大型项目初次推出商务公寓单元，对媒体从业者推出部门优惠单元。因为该开辟商有必然品牌影响力，客岁年末萝岗楼市也正如*如荼，有媒体从业者以大无畏的姿态、以每平方米1.6万多元的价*杀了进去。买了房子之后，该媒体从业者时不时地高兴YY：房价很快上升，拿到房子之后，每个月能租个几千块，比拟天天苦哈哈地写稿子，每月才拿到那么点点稿费，这种*来得既舒畅又划算。
很可惜，该媒体从业者的YY没有变为实际。本年以来，萝岗的商务公寓呈现了天量供给，加上整个楼市都遭遇困局，萝岗商务公寓价*也随之下滑。倾巢之下，上述项目标公寓单元价*也起头下调，比来，呈现了单价不到1.4万元/平方米的特惠价。房子还没拿到，不仅没有账面上赚*，反而账面上亏了一大笔。
在萝岗商务公寓上遭遇滑铁卢的媒体记者可不止一个。2010年，萝岗同样有一个项目推出商务公寓。4年前，萝岗的楼市远没有此刻热，萝岗的商务公寓也远没有此刻多。那时该项目商务公寓的售价在1.38万-1.55万元/平方米之间。有媒体记者感觉萝岗的成长前景不错，加上该项目位置好，所以也采办了一套，价*1.5万元/平方米摆布。买入了该单元之后，该记者发现价*非但没有上升，还慢慢呈现了下滑，而其房*也远没有开辟商卖房时揄扬的那么高。后来，该记者因为要*用，就判断把该单元出售了，最终没赔本，也没赚几个*。
到了此刻，该记者也没有为那时出售房子尔后悔。从此刻的放盘价看，该项目40多平方米的一房月租业主开价2000多元，100多平方米的两房月租也不外6000元摆布，和以前比拟并没有太大转变。至于售价，业主放盘价也多在1.5万-1.6万元/平方米之间，低的有1.4万元/平方米，高的有1.8万元/平方米，和一手出售时比拟升幅很小。
