广州分站
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成交从热闹到冷僻，涨幅从放宽到收窄……2014年上半年，岛城楼市仿佛俄然来了一个大转向。浩繁开辟商开年仍沉浸在客岁底的楼市*爆中，可是市场款式转变之快使他们始料未及。不外接下来市场的持续平平敏捷让他们清醒，面临市场的考验，开辟商们纷纷使出各类招数。不外这并没与获得购房者的青睐，原本狂热的购房者俄然冷却下来，跟着时候推移，越来越多的购房者选择观望。
本年，开辟企业半年报业绩并欠好看，这也从侧面显示出楼市状况低迷。良多人习惯性的将其归罪于市场观望。观望的市场并不服淡，也不缺乏亮点。本年的岛城楼市，迎来了各类政策的**，这些政策有的是****，有的是着眼后市。不仅如斯，上半年的楼市事务也是非分特别出色，对于楼市来说，这些事务有的让楼市温度上升，有的却在给楼市降温。
上半年已颠末去，但留下的一串谜题依然没有解开。站在年中来看，房地产市场似乎呈现了拐点，安身于此，微刺激下银根松动，更多城市限购放松，更多的房企集中推案，下半年市场形势或有起色。不外行业加速调整的态势并没有改变，显然，考验期仍在持续…… 记者 王晓磊
向左向右 政策风向微转，楼市进入盘桓期
楼市中的政策调控就是风向标，一项政策**后，或能带动市场*热，或能让市场安静。2014年，国度的房地产政策改变了一刀切的调控体例，更讲究“分类调控、随机应变”。而在青岛，本年上半年一系列政策**，有的直接感化市场，有的则是埋下了伏笔……
公积金新政提高贷款门槛
本年2月7日，青岛住房公积金办理中间发布动静称：2014年3月10日起，实施新的《青岛市住房公积金提取办理法子》和《青岛市小我住房公积金贷款办理法子》，这被称作“公积金新政”。公积金新政使得公积金申贷缴存尺度和贷款限额门槛双双提高，好比成立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内持续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格，而此前尺度为6个月；60万元的*高贷款额只有告贷人及配头均合适申贷缴存前提才有可能享受到，仅本人合适申贷的，采办新房贷款额*高为36万元，采办二手房*高为21万元。此外，在提取公积金方面也有了必然点窜。
记者领会到，公积金新政的**并非是以调控为目标，而是基于公积金办理近况和需求出发。青岛的公积金政策履历了多次调整，尤其是客岁“小我合适前提的采办新建住房*高贷款额可达60万元”，一度催热了公积金贷款，更是带动了楼市的*热。不外，这种宽松的政策也催生了不良现象，有些名下已有一套房产的购房者，为了能顺遂打点公积金贷款手续，尽量多地贷到公积金贷款，还打点了“假离婚”。显然公积金贷款门槛的提高将限制这一现象。
其实，公积金新政切切实实影响了市场，尤其是对新房市场。业内助士暗示，一些购房者为*搭公积金新政末班车抓紧时候购房，使得公积金办理中间呈现集中打点公积金现象；同时一些原本按*高贷款额才能买房的市民被迫推迟购房打算。而且*主要的是影响了浩繁购房者的心理，使得市场呈现了观望情感。
而且公积金新政施行之后，也激发了一系列问题，如公积金贷款额度降低，使部门购房者转为贸易贷款，购房成本增添；固然新政按捺了部门公积金贷款的需求，但公积金资金运行压力依然存在，放款周期耽误。今朝公积金贷款资金发放的周期，大约在四个月摆布，此中二手房贷款一般在一个月摆布。如斯长的放款周期，对于急于回笼资金的开辟商来说，是难以接管的。因而，岛城今朝良多开辟企业只认贸易贷款，不认公积金贷款。
在贸易贷款方面，自客岁起头的“限贷”仍在继续。从今朝来看，岛城贸易贷款的形势也不容乐观，一方面是8.5折房贷绝迹市场，另一方面是信贷额度也很严重。不仅如斯，一些中小银行暂停房地产类贷款的动静近期也不竭呈现。业内助士阐发，公积金新政激发的信贷收紧，无疑让岛城楼市在分歧水平上，变得加倍沉着。
楼市限购令呈现松动
据《北京晚报》报道，前不久，呼和浩特铺开限购，成为全国首个正式发文确定铺开限购的城市。6月25日，呼和浩特市相关部分发文称“不再要求供给住房套数查询证实”，这等于打消限购，一时引起普遍存眷。不外当全国午，这一文件被撤下。6月26日上午，呼和浩特房地产开辟监视办理处正式颁发“更正声明”，将文件第七项第二行括号内“含二套住房”改为 “含二手住房”，使得限购政策*终尘埃落定。此前，沈阳也曾**限购政策，一天的时候就仓促收场。
其实，楼市限购政策已经走过了四个年初。2010年4月，国务院**《关于果断遏制部门城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。随后限购令在45个城市获得分歧水平的落实，也分歧水平地打压了楼市的投契需求。
有贸易机构发布的研究陈述则显示，在国内大中城市中，温州、西安、福州、杭州、沈阳等15个城市存销比跨越20个月，处所当局正面对限购松绑的感动。有业内助士认为，当下行政手段无法改变市场经济运行的内涵纪律，曩昔当局试图经由过程限购等行政办法按捺房价过快上涨，成果并不睬想。当前或许已到了下决心让限购政策退出的时辰，应采用更合适市场原则的长效机制，以促进楼市持久不变成长。
二孩新政落地激发“大房风”
本年，各地先后起头铺开“零丁二孩”政策。今朝山东省“零丁二孩”政策已经起头实施。按照《山东省生育证办理法子》，青岛零丁二胎新政6月15日起头实施。岛城各区市已起头受理二孩申请，有的已经发下了生育证。
零丁二孩带来的生齿增添将间接刺激一向以来享受生齿盈利的房地产市场。有专家暗示，二孩政策将极大提高房地产发卖量，减缓房地产阑珊历程。记者注重到，二孩政策也起头悄然影响年青置业者的选择。提到婚房，人们起首想到的或许是一居室或两居室的中小户型，然而，限购、限贷布景下，购房、换房成本都大幅增添，加之将来生儿育女、白叟照看的身分，今朝在选购婚房时，岛城越来越多的年青人起头摒弃传统的先买斗室、再换大房的阶梯式置业观念，对栖身功能上能实现“一步到位”的中大户型的喜爱跨越了以往。将来，备受刚需推崇的二居慢慢被三居房或四居房所替代。为*得先机，岛城部门开辟商起头酝酿小三居甚至四居户型来知足置业者置业需求。不外业内助士也暗示。“零丁二孩”带来的发卖量上涨则需要一段时候的酝酿才会闪现出来。从今朝来看，青岛新房市场并没有太大反映，估计要待政策实施一段时候后慢慢闪现。
就近入学划定催热学区房
近年来，岛城的学区房价钱一向飞速上涨，而“就近入学”的划定更是让学区房*上加*。年头，教育部印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求2014年拟定完美进一步规范义务教育免试就近入学的方案。固然这则通知和房地产关系不大，却被认为会催热学区房，因为“此刻想进入名校，就必需靠户口，想获得户口，只能靠房子了。”
据领会，整个岛城学区房约有8万套，占整个青岛可售房产1%摆布。因为义务教育阶段“就近入学”原则的不竭强化，越来越多的家长经由过程采办学区房来让孩子读名校。恰是如斯，在青岛，一些名校周边的二手房单价也是比年上涨。良多中介对“学区房”这一概念进行力推，强调学区房的保值性、*手性。固然是小破旧的老房子，可是一样能卖出动辄每平方米两三万元的单价。
业内助士暗示，该通知短期内对学区房影响不大，因为在青岛划片入学轨制已经实施了良多年，该通知也只是起到必然约束感化。除此之外，还要提醒购房者要注重分辨 “伪学区房”。
公租房和廉租房将并轨
今朝，青岛市的廉租住房与公共租赁住房在户型、房租上都有不同。一般说来，廉租房户型根基在50平方米以下，而公租房的户型则在60平方米以下。此外，廉租房的房钱一般是每平方米每月0.7元，是相对固定的，而公租房的房钱则与其所处区域地价有关，公租房的房钱一般按照周边市场房钱的70%来收取。不外这一不同将在本年获得改变。2月9日，山东省《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施定见》正式发布。据领会，在青岛，2014年新建公租房和廉租房并轨运行，年末前实现同一规划扶植、同一准入分派、同一运营办理。按照*新划定，进一步完美公共租赁住房的房钱订价机制，动态调整房钱。原则上按照恰当低于同地段、同类型住房市场房钱程度。此中，并轨后，新建公共租赁住房的单套建筑面积应严酷节制在60平方米以下，以40平方米摆布的小户型为主，知足根基住房需要。
据领会，济南廉租房公租房有望在7月份实现并轨，而青岛已经在扶植方面实现并轨，将很快**相关政策。
不动产挂号条例年内或**
不动产同一挂号历来被认为会对楼市发生深远，不外这一政策的**远非顺遂。2月18日，召开的山东省河山资本工作会议上，省河山资本厅相关负责人透露，按照河山资本部同一摆设，省会城市、打算单列市不动产挂号2014年末前起头实践操作。日前，河北、山东等6省已明白成立不动产挂号联席会议轨制，青岛也将遵循条例实施。不外直到今朝，该条例并未**。按照河山资本部的立法打算，《不动产挂号条例》已由6月底前**变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。
全国小我住房信息系统联网一贯被看作是不动产同一挂号的前奏，不外这项工作启动已经4年，进展同样并不顺遂。住建部于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求，在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网。然而，联网大限已至，500个城市的住房信息联网并未完成。2014年小我住房信息联网的工作将被纳入不动产同一挂号轨制的设计。其实早在2012年，按照住建部摆设，青岛市已建成了笼盖六区四市的小我住房信息系统，并已具备了和全国其他大中城市的联网前提。
可是这并不故障不动产同一挂号的强烈热闹会商。因为不动产同一挂号轨制与房产税联系紧密亲密，它被业内视为此前多城市住房信息联网的进级版，这无疑会成为房产税向全国铺开的根本。 本版撰稿 记者 王晓磊
向上向下 重磅事务来袭，彷徨未到终点线
楼市事务是人们津津乐道的话题，2014年的岛城楼市我行我素地偏离了人们的想象，也触发了浩繁出色的事务，让话题异常丰硕。不仅如斯，固然这些上半年的楼市事务已经是曩昔时，此刻倒是人们判定市场走向的主要参考，没有蝴蝶效应那么夸张，但足以激起青岛楼市的涟漪。
蒲月首跌折射楼市温度
若是说岛城楼市有本身的“体温”，在2014年这温度无疑是下降的，在这下降过程中，*惹人注目标事务是国度统计局发布的5月份70个大中城市室第发卖价钱变更环境。数据显示，青岛5月份新建室第价钱环比下跌0.1%，同比上涨6.1%；此中，新建商品室第价钱环比下降0.1%，同比涨幅6.4%。这是自2012年10月以来，青岛房价在履历了19个月的稳步增加之后，初次呈现了环比下降的环境。固然只是房价环比初次呈现微跌，可是被业内看作上半年岛城楼市的一个缩影。按照国度统计局发布的70个大中城市室第发卖价钱变更环境，进入2014年，青岛房价环比涨幅一向在1%以下而且是逐月下降，从*高涨幅也就是1月份的0.6%降到0.3%、0.1%*终在“红蒲月”呈现19个月以来的初次“负增加”。固然同比房价仍然在上涨，可是涨幅不竭收窄，颠末半年时候，青岛房价同比涨幅已经从本来的10.5%下降到6.1%。按照*新一期的中国房地产百城价钱指数统计显示，青岛6月份新建室第均价为9649元/平方米，环比下跌了1.66%，涨幅排百城第91位。
其实，2014年的开局并不差，1月份新建室第成交量为8496套，延续了2013年末的*热，也切实迎来了“开门红”。固然没有**加倍峻厉的调控新政，但新房成交量连连下跌，不单“金三银四”毫无起色，“红蒲月”也是差强人意。对于开辟商来说，2014年大都室第项目开盘后的发卖环境并不乐观，为了激活市场，开辟商起头推出各类优惠办法和特价房，有的是直接降价，有的是加推盘平开，有的还有各类优惠。可是购房者的热情和2013年倒是天地之别。记者注重到，今朝市场上*浓厚的空气就是观望，有多家机构进行过市场调研，发现大都市民面临房产商的优惠办法和特价房，仍然认为没有真正的“降价”。岛城有业内助士暗示，从今朝的市场价钱转变环境看，国内房地产价钱在履历近两年持续上涨之后已经进入调整期。
不外业内助士认为，基于当前经济形势和房地产市场特点，中心或将继续采纳金融办法撑持自住需求，合理指导和不变市场预期，处所政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将迟缓回升。对于楼市的持久也有不少人看好。中国房地财产协会名望副会长朱中一暗示，楼市在中持久是看好的，此刻城镇假名义上是53.7%，现实上不到40%，城镇化的成长对我们房地产的需求，不管是室第，仍是财产地产、贸易地产等等，都有成长空间。全经联研究院常务副院长林峰也认为，在城市化率达到70%以前，连结上升曲线是没有问题，也就是说，将来十到二十年，房地产连结良性成长布局都没有问题。
西海岸新区带来新动力
6月9日，国务院发文批复 《山东省人民当局关于申请设立青岛西海岸新区的请示》，赞成设立青岛西海岸新区，这无疑再次振奋了西海岸楼市。桥隧开通之后，房企大鳄不竭进入，西海岸楼市的成长已经是翻天覆地，此次西海岸被定位国度级新区，更被认为是楼市成长的新动力。按照《青岛西海岸新区总体方案》，西海岸将高程度规划扶植新区主城，完美办事功能，集聚财产和生齿，推进旧城革新，晋升文化品质，修建青岛“三城联动”成长的主要一极。
对西海岸的购房者来说，西海岸楼盘*大的吸引力就是海景资本。比拟主城区的海景资本日渐稀缺，西海岸的海景资本可谓丰硕。在西海岸，海景房的价钱亲民得多。不仅如斯，近几年地产大鳄纷纷*滩西海岸，一会儿拔高了区域的产物定位。2014中国房地产500强中，仅前十名中就有万科、中海、万达、绿地、保利、世茂、龙湖先后落子西海岸。不仅如斯，本土企业也陆续在西海岸拿地。
因为西海岸楼市的集中开辟，使得楼盘供给量十分充沛。数据显示，西海岸新房的存量迫近4万套。此中不少是准现房这不单给了购房者更充实的选择，今朝不少开辟商放下身材，以价钱换空间，这让西海岸楼市的价钱优势加倍较着。
新版住房合同保障权益
买房就要签合同，可是遭遇“霸王合同”是让良多购房者无奈的一件事。不外，5月26日，这一现象或将改观，因为住建部和国度工商总局结合发布了新版 《商品房生意合同 （预售）示范文本》、《商品房生意合同 （现售）示范文本》。
记者在住建部网站上看到了新版购房合同示范文本，这个文本共有十章，正文就有26页。新版购房合同是在2000年版的 《商品房生意合同示范文本》根本上修订而成，加倍注重买受人权益的保障，细化描述商品房的根基环境，规范了商品房交付前提和交付手续，新增规划设计变动方面相关商定，单列商品房质量和保修责任，同时对法令律例没有明白划定的事项，指导生意两边自行商定以避免胶葛，细化了生意两边的违约责任。住房城乡扶植部相关负责人暗示，与2000年的合同示范文底细比，新修订的合同示范文本加倍凸起平等维护生意两边正当权力，在明白两边义务的根本上，加倍注重买受人权益的保障。
固然新版购房合同出了示范，但因为这一合同不是强制执行，开辟商大多城市选择对本身有利的条目，同时删除一些晦气条目。是以有律师建议，购房者在签定合同时，必然要细心阅读合同条目，稳重做出决择。
以房养老逐渐走进实际
跟着我国老龄化的加快，越来越多的人起头提前养老做筹办，此中“以房养老”一向是颇具争议性的话题。前段时候，保监会召开新闻发布会，发布《中国保监会关于开展老年人住房反向典质养老保险试点的指导定见》，保险以房养老试点起头在北京、上海、广州、武汉四个经济发财城市启动。不外7月1日，固然是京沪广汉四地试点以房养老的首日，可是试点开局并不十分抱负。前期介入保监会收罗定见的承平洋保险、合世人寿保险等几家公司均未申报以房养老产物。
陪伴着中国生齿老龄化，养老问题变得日益严重，“以房养老”被看成一种手段提出来，而且被积极付诸实践。不外业内助士遍及认为，以房养老要想顺遂推进，至少需要知足“自力住房、房价不变和永远产权”三个身分。就今朝的政策来看，还存在良多不不变的身分，无论养老者自己仍是保险公司，对以房养老比力谨严已是不争的事实，而且短期内难以大规模推广。
房企出海遭遇强劲阻力
房地产商“出海”是近年来的时髦，这也指导了不少购房者海外置业并移民。像在韩国的济州岛，就有百通集团等中国5家集团公司在此推进开辟项目。不外近日，韩国济州岛新任知事元喜龙颁发谈吐称，中国今朝投资济州的大项目属于“投契本钱”，要求已经获得上届道当局核准、但未开工的项目“从头再来”。有动静称，原本要在6月24日进行开工典礼的济州神话汗青公园项目，是以被按下暂停键。据报道，韩国乐天公司和中国某开辟商配合开辟的济州 “梦塔”项目迟迟无法推进。
早在2010年，济州岛曾公布投资移民政策，在济州岛内采办休闲逗留举措措施破费50万美元以上，即可获得韩国移民身份，不仅享受国民待遇并且不消服兵役。不外比来本地当局发布了对购房者的晦气动静，“将大幅提高外国人经由过程采办房地产获得济州永居权的前提”。
